贷款可以说是所有房地产的“生命线”，但随着美国商业房地产市场的日渐萎靡，一场危机正在酝酿。

据统计，截至2023年第二季度，全美资产低于2500亿美元的银行持有了约四分之三的商业房地产贷款。在低利率、经济高速发展的时期，房地产贷款有利可图，每家银行都可以享受到这样的资本盈余。但近两年，这一情况发生了改变。当地时间9月6日，《华尔街日报》刊文称，随着商业地产价值下降，银行的地位也变得岌岌可危。

风险敞口达3.6万亿

在过去十余年里，美国商业房地产投资一直都是热门话题，和这一话题紧紧绑在一起的，是那些给他们提供贷款的银行，往往是地方银行，甚至社区银行。

2008年金融危机后，在监管要求下，美国大银行减少了对商业地产行业的敞口，地方银行、社区银行的作用逐渐凸显。这些银行虽不具备顶级银行的知名度，但在最近十多年借势迅速发展，主导着一方商业地产贷款的命脉。

房价起到了助推作用。根据房地产公司Green Street的数据，同期贷款的增加帮助商业房地产价格上涨了43%。

美媒称，目前，银行业对商业地产的风险敞口远比公开数据大，长此以往，或将引发恶性循环——贷款损失，银行继而削减贷款业务，从而导致房地产价格进一步下跌。《华尔街日报》统计称，目前，银行对商业房地产的风险敞口已经达到3.6万亿美元，相当于他们存款的20%。

阿肯色州的OZK银行便是其中之一，该银行在全美八个州设有240多个办事处，持有数十亿美元的商业房地产贷款，在迈阿密和曼哈顿等热门目的地也有贷款业务。为应对风险，第一季度，OKZ银行将贷款拨备提高了10%，贷款准备金达3600万美元，比一年前增加了10倍。而在今年1月，仅一家开发商拖欠OZK银行的贷款就已达约6000万美元。

“管道堵塞了”

最近一年，随着美联储大举加息，市场发生了翻天覆地的变化，无论是住宅市场还是商业地产市场，价格和交易量都呈现下降趋势。

根据数据提供商MSCI Real Assets的数据，7月份，全美商业地产销售额同比下降74%，资产管理公司Benefit Street Partners的商业房地产主管Michael Comparato预测，当交易量再次起来的时候，市场均价要比以前低很多，这将让银行备感震惊。

在以往，较低的利率让高收益的房地产贷款有利可图。但在加息时代，这种策略充满风险：银行面临向储户支付更多费用的压力，无法为债务再融资的投资者们正在违约，一些贷款人也在拖欠还款。

纽约房地产开发商RXR的首席执行官Scott Rechler将这种现象比作“管道堵塞了”。该公司在曼哈顿的一栋33层办公楼有2.4亿美元的抵押贷款即将到期，但由于办公楼空置率很高，加之建筑成本，翻修、改建成本的重压，Scott Rechler决定拖欠贷款。未来，公司可能会直接出售该栋建筑，并偿还贷款。

还款难，融资也难。加州房地产开发商Riaz Taplin正专注于为湾区打造经济适用房。过去20年，Riaz Taplin一直与第一共和银行合作，但该银行在今年5月倒闭，Riaz Taplin在寻找其他银行贷款的路上屡屡碰壁，一位银行贷款经理直接告诉他：“我们只是想度过这场风暴，而不是承担潜在损失。”

Riaz Taplin表示，他仍然可以找别家银行获取贷款，但这些银行规模更小、手续更多、时间更长，且他必须存够一定数目的担保资产，银行才会向他放贷。

危机早已浮现

市场的颓势，不能完全归咎于新冠大流行这三年。

早在2015年，美国银行业监管机构就联合警告称，高度集中的商业抵押贷款和不佳的风险管理将使银行业“面临损失或倒闭”。

2019年，美联储也曾敦促百年银行控股的Home BancShares公司放缓放贷速度，但Home BancShares没有听取美联储的建议。百年银行长期为修建摩天大楼的开发商提供建筑贷款，建筑贷款是房地产贷款中风险最大的类型。

今年6月，在三家地方银行倒闭后，美联储主席鲍威尔呼吁加强对地方银行的监管，原因是“商业房地产的风险敞口水平非常高”。

目前，商业房地产的疲软已经体现在各个方面：在远程办公日渐成为主流的情况下，目前全美各地商业办公用地的入驻率还不到50%，远低于疫情前水平。Zillow数据显示，全美租金水平的增长在一年多前达到峰值后逐步下降；股价方面，以波士顿地产集团为例，该公司股价正处于2009年以来的最低水平，已从历史最高纪录下跌了七成。

在2008年金融危机后，银行的监管程度更高，贷款标准更保守，人们普遍认为现在发行的证券比以前的更安全。但现在，许多银行正在出售商业抵押贷款支持证券（Commercial mortgage-backed security，简称CMBS），这不禁让人再次回想起2008年。

《市场内幕》杂志称，这一次，商业房地产的损失可能比2008年金融危机更严重，因为后者是由一场相对短暂的衰退驱动的，而今天的危机则是“远程办公”、高利率等因素的长期趋势共同推动的，且这种趋势仍旧没有减弱的迹象。

（本报记者 周秭沫）