作为全面贯彻落实党的二十大精神开局之年，2023年两会尤为瞩目。ICCRA住房租赁产业研究院一如既往关注两会热点和住房租赁行业重点工作，在两会观点解读速递中着重解读了《政府工作报告》关于行业的表述。本篇推送从租赁、公募REITs、城市更新三个维度，关注人大代表和政协委员与住房租赁产业发展相关的提案议案，总结如下——

柴强：密切关注存量房“老龄化”，及早建立房屋养老金制度 

全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长

目前，我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，现有住宅专项维修资金远远满足不了房屋“应修尽修”的需求。此外，我国尚未出台房屋定期检测制度和强制检测规范。

通过建立房屋养老金制度，每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金；发挥房屋养老金在房屋全生命周期安全管理中的资金支持作用，建立房屋体检制度。

买世蕊：加快推进住房租赁市场立法，规范发展住房租赁市场

全国人大代表、新乡市糖业烟酒有限责任公司党委书记

我国最初房地产法律制度将商品房开发、销售作为发展住房的重点，大量条文都是针对房屋买卖做出的规定，而在房屋租赁立法上相对不足，对于市场监管、租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定，导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。

建议出台一部完整的有可操作性的住宅租赁法律，将住房租赁市场中政府的权利和义务、租赁双方的权利和义务等界定清楚，同时，用法律保障租购同权，租房者平等享受城市公共服务等。

张建明：推进保障性住房建设，完善住房“双轨制”体系

全国政协委员、四川省商会副会长、明宇实业集团有限公司董事长

应将“人人有房居”而非“人人有房产”作为政策导向，一手抓保障性住房建设，一手抓商品房市场化，加快完善住房“双轨制”长效体系。

应该以需求为导向，在新出让的土地规划中，对保障性住房的建设比例、指标和进度进行量化。并且放宽保障性租赁住房供给主体的门槛，给予“国”“民”一视同仁的政策支持。充分认识商品房的市场属性和产品价值属性，在保障房得以保障的基础上，让‘看不见的手’，即市场手段多发挥作用。要同步支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，促进房地产健康发展和良性循环。

陈霞：保障多方权益，塑造清朗租房市场环境

全国政协委员、中国社会科学院哲学所研究员

在供给侧，分散式个人租赁房源占比约90%，是主要的供给模式，承载了数以亿计人的安居梦。但分散式租赁住房市场，长期以来存在权益难保障、行业难监管等问题。

通过完善相关法规、提升市场监管效能、鼓励专业机构参与分散式租赁住房经营，进一步保障承租人和出租人等各方的合法权益，厘清各相关行业主体的责任，推动租赁行业经营有据可循、租客维权有法可依，提升分散式租赁住房市场监管效能，进一步提升标准化、线上化、可视化监管服务水平，满足新市民便捷租房、安心租住的同时，也能保障出租人权益，从而塑造更加清朗的住房租赁市场环境，构建更加和谐稳定的租赁关系。

王填：建议将优质消费类基础设施纳入公募REITs资产池

全国政协委员、中国民间商会副会长、步步高商业连锁股份有限公司创始人、董事长

消费是当下中国经济增长的第一拉动力。随着消费类基础设施持续完善、优质供给日益增加、居民消费不断升级，消费的市场活力有望进一步被激活，为经济持续健康发展注入更强动力。

国家发改委应将优质的消费类基础设施纳入公募REITs资产池范畴。一方面将极大地改善全国商业不动产的存量空间，帮助企业降低资产负债率。另一方面，将丰富国内资本市场投资品种，为国内投资者提供具备稳定收益的投资产品，改善和优化居民的投资结构。

张懿宸：助力化解住宅交付风险 建议阶段性推出商业不动产公募REITs

全国政协委员、中信资本董事长

阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs工具，助力化解住宅交付风险，全力确保房地产市场平稳健康发展。

具体而言，商业不动产公募REITs应当聚焦盘活问题房企的存量资产，通过隔离“问题房企”和“优质资产”，控制产品风险；适度放松对发行主体的资信要求，强化资产质量、弱化企业信用，压实中介机构的主体责任，合理设置信用防火墙。同时，充分利用公募REITs市场规模大、流动性强、估值公允的有利条件，所募集资金除归还项目自身金融机构的负债以外，全部用于解决问题房企自身的“烂尾楼”交付问题，严禁挪作他用。

林娜：建议在深圳探索试点商业地产REITs

全国政协委员、台盟深圳市委会主委、深圳市政协副秘书长

深圳在探索开展商业地产REITs试点的三大优势。政策优势方面，国家发展改革委和商务部联合印发《关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见》，进一步优化基础设施REITs市场环境。经验优势方面，深圳有4只基础设施REITs上市交易，多为市场首创项目，市场认可度较高。资源优势方面，经过40多年的发展，深圳已经积累了一批龙头房企和可探索开展商业地产REITs的优质商业地产资源。

中国证监会、国家发展改革委应出台商业地产REITs试点相关文件及配套规则，并支持在深圳探索试点商业地产REITs，发挥深圳先行示范作用，积累实践经验，在条件成熟时推广至全国。

卢天锡：加紧建立城市更新长效机制，系统推进城市开发建设方式转变

全国政协委员、江西省政协副主席、民进江西省委会主委、江西省住建厅厅长

党的十九届五中全会和二十大提出，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。要落实这一重大行动，关键在加紧建立城市更新长效机制，系统推进城市开发建设方式转变，全面提升城市功能和品质。

从国家层面加紧建立城市更新长效机制：首先，明确城市更新的行动目标、重点任务、实施路径、保障措施等;其次，健全长效工作机制, 国家层面建立由住房城乡建设部牵头、各职能部门协同配合、省级政府统筹实施的城市更新工作机制。三是完善政策标准体系,启动《城市更新法》立法。四是加大对城市更新的政策、资金等支持力度。

陈建飚：优化完善相关配套政策，发挥规划设计统筹引领作用

全国政协委员、广东省建筑设计研究院有限公司党委副书记

城市更新因其系统性、融合性与创新性要求，将面临系统重塑挑战、新旧融合挑战、创新适应挑战。

要优化完善相关配套政策，发挥规划设计统筹引领作用，以发展的视角引领传统文化、空间功能、产业转型要素通过“设计+科技”融合的方式实现多维度优化和效能提升。同时，还要分类施策，优化工程建设组织模式，强化项目全流程管控力度。他还特别提到，要完善城市更新建设标准，加强创新前沿技术应用。

周岚：推动市场力量深度参与城市更新行动

全国政协委员、九三学社中央常委、江苏省政协副主席、省住房和城乡建设厅厅长

目前城市更新项目大多数以政府推动为主，市场力量参与不足，一定程度上影响着城市更新行动实施的可持续性。

推动市场力量深度参与城市更新行动，可由国务院授权地方政府先行综合试点，各地结合实际形成综合试点方案报批后实施。首先，授权地方政府率先开展综合试点。其次，探索政府自上而下引导和市场自下而上参与的可操作路径。第三，鼓励市场力量参与城市更新实施建设运营一体化。

张志红：加强城市更新立法，研究出台土地、建设、财税等相关配套政策

全国政协委员、厦门市副市长

目前，城市更新实践中，存在着缺乏清晰的工作职责、以政府投入为主的城市更新模式难以为继、国家层面支撑城市更新的政策标准尚不完善等问题。

首先要加强城市更新立法；其次，由国家部委层面研究出台土地、建设、财税等相关配套政策，支持地方政府全面实施城市更新行动；再次，强化部门协作配合，建议各级政府建立专门工作机构或者指挥协调工作组，负责城市更新的组织、协调和督促工作，相关部门在国家大政方针的指导下，要解放思想，加大创新力度，结合地方实际制定鼓励城市更新的规划、土地、建设、住房、资金等政策标准。