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来源：杭州房叔收集编辑：KE
在杭州，滨江区是被神话的一个区，面积不足73平方千米的弹丸之地，集聚了69家上市公司，国家“专精特新”小巨人44家，大批能够上市、发股票的企业造就了一批又一批的新贵。网易、海康等大厂带来的大厂效应，更是房企卖好地缘新盘的坚实底气，因为在他们眼中滨江区能够源源不断的生成优质购买力，而滨江缺房的现实必定推动购买力的外溢。事实也是如此，作为江南乃至杭州的产业大区，滨江区的产业住房需求一直以来都是杭州楼市中的主要购买力。不仅在滨江区，其周边的地缘板块，如市北、奥体、钱新，甚至在城西、城北等非地缘板块都能看见来自滨江的购房者身影。还记得，2015年拉开的楼市大周期，滨江区就是领涨者，汹涌澎湃的购房需求，加上滨江国际化的现代城区界面，近些年来，滨江也顺利成为杭州人心目中的楼市顶流区域。但也就在滨江区，楼市分化之剧烈明显超出了不少购房者的认知，中心地带大量分布着3万+、4万+的存量楼盘，市场表现甚至不如勾庄，沿江部分次新单价轻松上十万的却也不少，让人直呼看不明白。新房间的热度差亦是如此，区政府及沿江区域开盘一房难求，滨江腹地个别楼盘却面临滞销，其中浦沿的浦乐单元便是个典型。紧贴滨江产业集聚区，身边2km范围内不乏网易、士兰微、大华、恒生等大厂，二手房价却长期在3万+徘徊，新盘续销更是常态，如果按照产业决定房价的理论，被火炬大道包裹的浦乐单元绝对是个超出理论范围的奇葩。正是因为市场表现与大众对滨江区楼市的认知形成了偏差，房叔后台关于浦沿、浦乐等区域的咨询中，购房者普遍存在着犹豫和不解。一切市场现象的背后，必有它存在的合理原因，就拿浦乐单元来说。根据房叔后台咨询案例，能够清晰的发现，考虑浦乐单元的购房者确实是以滨江区产业需求及改善需求为主，但他们却绝不是单一的只考虑滨江浦沿、浦乐，而是有着更为多元化的对比选择。其中奥体、之江、宁围、乃至市北的二手房及江北的艮北等区域，都是他们看房清单上的一员。显然答案已经开始浮现了。简而言之，浦沿、浦乐的目标购房者，或者更直接一些，滨江的产业内生住房需求买房是看整个拥江的，而不是非滨江区不买的。滨江区看似住房供给、新房供给皆不够充分，实际上，如果从整个拥江范围看，住房供应并不算太过紧缺。与以上板块正面对比，浦沿、浦乐有足够的市场竞争力吗？回答肯定是不足的，甚至和以上部分对手板块有着可见的差距。而这就是地缘的力量，尤其是杭州近些年交通大跃进，让地缘效应发挥的更为极致，任何一个板块的竞争对手都不仅仅是隔壁板块，而是一个大区域，任何一个楼盘，竞争对手也不仅仅是隔壁楼盘，而是整个大区域的楼盘。在整个大区域内能够建立起自身的优势，最好是难以被替代的优势才是任何一个板块、楼盘的核心竞争力。是，你的地段不错，但奥体更不错、市北也不错，人家城市界面可能还比你更新、房子更好，板块发展势头更盛，怎么比？比不了的，比不了那自然只能以低价去竞争。都是一脚油门去上班，大多数人都喜欢更新、更好、更有潜质的区域，大多数人喜欢也才是普适规律，市场表现更遵循于它，如果换个流行一点的词，大多数人喜欢就是大势，而大势不可违。浦乐在拥江的核心竞争力说白了就一项，离就业区域近，其他项大多却不尽人意，比如公共交通、城市配套、住房品质、教育、以及圈层，我们一项项来解析。公共交通，没有地铁，根据轨道交通2035远期规划，十年后这里也不会有地铁，没有地铁绝不是简单的缺少便利的公共交通，在一定程度上更说明这里不是开发重心。生活配套，近距离配套几乎等于无，最近的热门商业居然是大学城的垃圾街，不过好在自驾交通还算方便，一脚油门去滨江宝龙也算方便。住房品质，限价3.8-4万，目前看几个新项目产品中规中矩，并不算太过突出，其中近期开盘的绿城项目相对更有竞争力，大园林、露天泳池配置突出。教育，算拿了一手好牌，却没打好，板块内的硅谷小学有杭二白马湖基因，硅谷中学也在建中，但问题在于，区域内安置房体量明显大于商品房，生源不确定性较强。至于区域居住圈层，那更不用多说，安置房过多，砸盘改善居住属性。综合起来看浦乐，就很容易理解为什么这一带的去化会较为艰难，除去地理区位及整拆整建的界面，跛脚严重的浦乐在同价位很难和滨江区有强关联的板块正面竞争。不说奥体，就连之江和市北的综合竞争力都是明显强于浦乐的，甚至和宁围未来总部社区对比，浦乐的区位也不见得有多大优势。浦乐最好的一张翻身牌——学区，目前看同样是前途未卜，可以说，这里虽是滨江，却不是国际滨。国际滨在江南大道以北、在滨江区政府，城市资源偏爱沿江，滨江区整体东倾，拥江核心区向东注定让广大滨江腹地失色。滨江虽东倾，但滨江真的也太小了，物联网小镇开发接近尾声，滨江的下个时代不会忘记费尽气力拆迁完成的浦沿。从彩虹快速路向南望去，浦沿路以西，大片土地整装待发。从板块控规上可以看到，浦沿沿江不仅有大量商产用地，吉利科技、丁香园陆续落地，西浦路及浦沿路之间大约设置了二十余宗涉宅用地，除去已建成的五六块安置房用地，大致还有十余宗涉宅用地。加之4号线杨家墩及浦沿两个站点的布置，浦沿沿江基本满足一个优质板块所需的一切，区位、产业、地铁、商业、预期中不差的教育资源及优良城市界面，不出意外都将配齐。完美的事物是不存在的，浦沿沿江也不会例外，优质住宅江景缺失，以及4万的限价不破，限价时代的产品能难让浦沿沿江有太高的上限。
未来的浦沿也依旧会受地缘竞争的分流，毕竟拥江几个核心板块个个精致逼人、手握城市级定位，但总体而言，成熟态的浦沿沿江不会逊色于之江和市北。从浦沿、浦乐的市场表现差异，乃至滨江核心区的老房行情，我们可以清楚的发现，地缘关系在楼市中的影响力。当下的杭州，看待一个板块、一个楼盘，需要有全局思维，看得更广。还记得我曾在几年前说过一个概念，滨江向东，房产角度最大的赢家反而不是滨江，而是市北西和奥体，滨江向东很大程度上为市北西、奥体做了嫁衣。现在市北西完全反超滨江大部分区块、完胜滨江一众老房，基本印证了以上判断。其实不只是滨江老房和浦乐等区块的失意，杭州其他大区域和板块也逃脱不了地缘的影响。老城的老房，未科与申花的关系，老城与钱新的关系、老城与申花文晖的关系，勾庄新房集中供应对丁桥、华丰、良渚的影响，地缘都在发挥着它的魔力。有条件、有能力的情况下，买地缘关系紧密的大区域内的强势板块往往也是必胜绝技。如果自己研判能力有限，那么记住一句话，买大多数人都喜欢的，人性总是相通的，大多数人向往的就对了。
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2023杭州地铁楼盘图（2月版）
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