开门见山，楼市的确在回暖但也仅止于回暖，宏观如此，杭州更是如此。

国统局发布1月份各项经济数据，确实新增4.9w亿天量信贷、30多个大城房价重新上涨，但这也是唯二可以拿来引导民众觉得房地产起飞的数据了。

同时1月社融5.98w亿比2022同期少增1959亿但基本持平，M2再创7年历史新高，一句话总结，天量货币狂飙。

货币宽松是促进全社会投资活动的前提，看出央妈在货币端助力经济的明确态度，但水放完了会不会落到房地产这个引擎里，光靠供应、货币两头是没用的，下图就说明了数据结构性的差异。

基本所有的贷款都流向了企业部门，新增4.68w亿，制造业PMI及三产商务指数非常漂亮；

而居民部门无论是反映居住的房租还是反映房贷的中长期贷款，全部少增，中长期这块2500多亿，同比少增5193亿，这还是释放了去年12月阳潮和1月购房需求的数据，同时居民存款达到了惊人的6.2w亿，继续反映了老百姓对地产的冷淡态度。

4.68w对2500，要知道在2015放4w亿的时候，后者是3w+，与企业部门中长期等量齐观。

另外，消费端也很美丽，毕竟过年，食品烟酒购物文旅全部环比新高，经济复苏正当时。

总结，1月数据出炉，以百业来看，全面复兴，二三产趋势向好，居民重新回归正常生活，吃喝玩乐起来了，经济正走出疫情和贸易受限的阴霾；

但以房地产这一局部来看，惨淡依然，营造了所有利好的环境，居民就是不买。

水放了，但先流去了最容易去的洼地，各省市及企业层层压了任务，钱毫无疑问是还旧债、大基建、棚改、保交楼为主，而从上到下最希望流到的房地产销售端，不为所动。

微观层面，落实到杭州，近期申花馥香园、澜栖府接近10的中签率并触发拼社保引起热议，前者是头部改善板块阶段性断供造成的热度，不远处的庆樾刚元旦最后一次开盘流摇，现在也售罄了；

至于后者，“澜”都写名字上了，还有啥比学区更刚需的，楼市不热娃不读书吗？更重要的原因，放眼杭州，同价位优质楼盘尤其有小户型的，竟然几乎无处寻觅。

预期不变，量起不来，价格暴涨无从谈起。

今年经济重回强势的希望需要建立在两个预期之上：

一是外部通胀会消失，主要看漂亮国快速停止加息。但最近来看大洋彼岸的人民躺平了，企业缩表，但居民消费无视通胀靠信用卡继续蹭蹭蹭，没钱就借，不给了赶上选举季游行，总有办法，短期内漂亮国内形势扭转，促使美联储改变不太现实；

▲1月美国每户信用卡总支出

（以信用卡和借记卡总和衡量）

二则是内部消费会迅速恢复，毕竟全球需求收缩，靠去年顶了3个季度的出口不现实。从一月数据看，可以说基本实现了，非食品类的CPI上涨且消费支出也上涨，更能体现大部分老百姓内需消费不需要太多刺激，有钱了该花的还是会花。

除了房地产这个最大宗的消费品。

比起“大热前兆”这样的噱头，笔者会用“相对平静、即将大考”来总结楼市乃至地方债及土地财政模式的当前阶段。

洪水来了，但房地产是个滞后性很强的行业，水要转导到居民端需要过程，何况刚出ICU；

其次，今时不同往日，2015年城镇化率还有大量空间，人口形势和经济收入远没2023严峻，这一次要打响楼市转热第一枪的群体不再是入城的新市民，而是改善的老钱，但人家不缺房子。

这一群体聪明着呢，不见兔子不撒鹰，这不前两天拱墅开始提供定向企业员工购房福利，最高20w；

这些企业的员工不差20w，拱墅的房子也不难卖，但只有这些人进入楼市，楼市局面扭转的势能才会有个初速度，至于20w，你不买我不买，LPR继续降还不是一样要让利。

今年年中，在第一批土拍形成销售的节点，才是真正大考的时候，市中心和强势板块不愁，主要是郊区弱势板块。救起来还则罢了，至少销售量保住了，等待居民收入修复，土地财政老路还能淌几年，撑到产业升级。

如果救不起来，那这个支柱产业预支居民消费的能力就要大打折扣，各地城投的精彩故事会像去年烂尾楼停贷一样到处冒头，成为影响舆论场的黑天鹅，进一步影响楼市信心，地方没办法，会转而创造各种补贴，在衣食住行用的高附加值消费品上下大量的功夫；

笔者从不认为现在的居民消费需要担心，1月数据也佐证了这点，在不在房地产里消费影响的是只是中国经济的速度而绝非存亡。

但话又说回来了，我国的GDP已经是漂亮国的70%以上，这个阶段集体经济增速还是和个人债务量和增速的反向消费模式绑定，是不是有点落伍？

过去要进城，年轻人没得选，现在问老钱要，老钱都是人精。

快钱赚多了，怎舍得耕耘。责你我太贪功恋势，怪大“地”众生太美丽。