西方人用“蓝血”泛指那些地位不凡、智慧勇敢的精英才俊。蓝血是一种身份的象征，是处于社会顶层的那群人。
而在商业社会，我们认为蓝血指的是那些通过极致创新、超强执行和深刻洞察力，从零起步登上商业金字塔的创业英雄。
鉴于此，我们从2018年开始，首次推出“中国十大独角兽榜”，并将上榜者定义为“蓝血独角兽”（详细榜单如下）。
所谓蓝血独角兽，我们特指的是那些估值在10亿—100亿美元之间的创业领跑者。他们或是在繁密的商业丛林中发现新的蓝海，开创并主宰新品类；或是以技术之力崛起，成为新商业文明的代言者。
总之，在经过外部市场激烈竞争、内部自我进化成长之后，我们认为，蓝血独角兽在市场规模、商业模式、行业格局等方面，具备了定义规则的能力。
他们是未来商业的定义者。
以下推送的报道是中国十大独角兽榜单的第六篇：《魔方：长租公寓开荒路》。
柳佳强调“坪效为王”，这是魔方的核心竞争力。
/文 | 《中国企业家》记者 李佳编辑 | 王芳洁 摄影 | 史小兵
跑得不够快，就会被竞争对手碾压，这是过去几年里，魔方公寓的生存哲学。
2014年底，魔方公寓还仅仅有39家门店，一年之后，便迅速扩张至100家。而现在，这个数字已经变成了300家。
在长租公寓这个行业，魔方还希望跑得再快一些。弹药的补充节点也是关键，魔方生活服务集团CEO柳佳透露，魔方即将完成D轮融资，“规模会超过我们自己前几轮的融资，也会超过市面上所有集中式公寓的融资。”
2016年4月，魔方公寓完成3亿美元的C轮融资之后，估值超过10亿美元，成为长租公寓行业“独角兽”。
而就在6月7日，36氪的一则“铂涛酒店集团创始人郑南雁正式出任魔方生活服务集团董事长”的消息不免让外界联想到是否和魔方接下来的融资有关。
作为国内最早一批集中式长租公寓创业者，魔方在2009年从南京起步，一路在快车道上跑到独角兽的位置。面对万亿租赁市场，开发商、创业公司、酒店集团都在加速布局，金钱和速度之下，没有人敢慢下来。
2015年5月，魔方完成B+轮融资，华平追投1.4亿。华平投资执行董事张其奇记得当时看到魔方已经准备好了，又到了下一个发力点，“我们再追加一轮，让他们把业绩做出来。”但能获得这轮资金支持，并不容易，在这之前，魔方花了一段时间突破瓶颈期。
2014年，魔方新拿的某栋物业施工碰到质量问题，流程加长，进入新的城市也面临各种挑战。
“我就像个救火队员”，柳佳形容自己当时的状态，最难忘的一次是在派出所过了情人节。
那次柳佳在北京出差，突然接到同事电话，称许多农民工聚集在他们位于上海杨高北路的门店里讨薪。工人们躺在门店大厅里，早晨来晚上走，白天还有盒饭供应。
那家公寓还在装修，工程款已经付给承包商，但承包商因为资金短缺，拿到钱后并没有把工资发给工人。临近春节，无处讨薪的工人只好聚集在魔方公寓里。
和承包商谈判无果后，柳佳只好决定先由魔方替他们垫付工人工资。协议达成，去派出所签字，清场，大半夜的折腾完，已经是2月14日的凌晨三点钟。从那以后，魔方开始建立合格供应商制度，每个城市有三到五家进行长期合作，避免再发生这样的事情。
早期拿物业也经常碰壁，那时候国家还没有很明确的行业政策规范，经常去消防报建时，对方说不能做公寓，这就让魔方面临违约或者不能开业的损失。
魔方进入北京通州的第一家门店，就遭遇过这样的问题，那栋楼可以做酒店却不允许做公寓，最后魔方只好退租。早期，他们在很多地方注册公寓管理有限公司时，相关部门也不允许，只能注册酒店管理有限公司。
创业初期，魔方和整个长租公寓行业面临的最大挑战就是政策的不明朗，但2015年下半年，国务院办公厅的85号文首次把公寓定为生活性服务业，并在税收、融资等方面给予政策支持。当年，住建部还发文首次提出购租并举，也是在政策和资本的驱动下，不少玩家纷纷加入进来。
2015年5月，魔方公寓更名为魔方生活服务集团，同时启动了“公寓+”战略。之后，魔方公寓首套标准化可复制模型发布，这也是他们第一次对外展示商业模式。
魔方公寓扩张最快时，两到三天就开一家门店，店长也从管理一家门店升职为区域经理。这个过程中，从拿项目、定位、施工、改造、销售到运营，各个环节都容易出现问题，要想规模化，标准很重要。
为此，魔方建立了一套SOP标准，施工细节都被统一规范化，这样，全国五六十个工地同时施工，但大家手里拿的是同一套手册。
柳佳认为，要想快速扩张，就要追求标准化，非标会有很大的风险。即便如此，扩张太快仍导致了服务下降等问题，魔方一度停下来打磨产品，才在一年内扩张到100家门店。
在运营方面，柳佳曾做了不少调整。最初，魔方每家门店都配备了大量的店长和管家，很多维修、保洁人员也是全职，这种偏酒店化的运营会让成本很高，她做了大量调整之后，保洁、维修等人员选择第三方雇佣外包，为自己减轻了人力负担。
运营时，柳佳还调整了店长、管家的人数及工作时间，把不少签合同、缴费等工作放到网上解决，提高门店运营效率。
柳佳强调“坪效为王”，这是魔方的核心竞争力。最近，柳佳带着几个副总在北京看一个新项目，设计图纸时，他们就需要算清楚，同样2万平方米的房间，分割成300间和400间，哪个更符合客户需求？哪个盈利更高？这样才能最终决定项目的定位。
房间的朝向、布局、季节，都会有不同的定价和调价策略，几年下来，魔方积累了不少经验，单家门店盈利是柳佳一直强调的，“不盈利是耍流氓，我们要让每一平米都产生最大化的效益。”
不久前，魔方公寓在发布3.0产品时，柳佳曾强调目前魔方能做到3～6个月出租率达到90%～95%，并可实现20%的利润率。
“我们整体公司财务状况是因为不断开新店，前期会有租金、装修的投入，在前七个月装修爬坡期现金流是负的”，柳佳表示新店越多就会造成亏损，现在如果不开新店，马上就可以盈利，“但我不可能放弃这么好的发展机会。”
在魔方公寓798的门店旁，还运营着一家“9号楼”公寓，这是魔方旗下的蓝领公寓品牌，每个房间最多住4人，床位租金为每个月500~1500元，目前入住率已经达到了90%。
“9号楼”起步于2016年，它是魔方接下来重点发展的品牌。“这个事情是民宅无法解决的，供需太不平衡了，市场上的需求量远大于供给量。”
目前，魔方下面有四条产品线：主打高端的魔尔公寓、针对白领阶层的魔方公寓和深圳V客青年公寓，以及9号楼公寓。其中，70%~80%的比重集中于魔方公寓，九号楼占20%左右。在扩张方面，主要采取直营、加盟和委托管理以及投资并购的方式。
今年，魔方也开始做一些内部的转型输出自己的运营模型，包括和一些房地产公司达成战略合作，对方提供房源，魔方来做运营管理。
这两年，柳佳感觉和房地产商的关系也在发生变化，从互相挖人才到逐渐走向合作，“我觉得这是一个竞合的时代，一直希望大家能找到互补的地方，优势资源能够去共享、去赋能。”
但竞争依然摆在眼前，行业在资本的推动下变得躁动。2018年1月，分散式公寓自如完成A轮40亿元融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯三家机构领投，创下行业融资额的首位。
随后，长租公寓公司蛋壳公寓对外称已完成1亿美元B轮融资，杭州的一家长租公寓品牌鼎寓也宣布获得千万融资，但与此同时，GO窝公寓、深圳Color公寓等创业公司止步在了2018年之前。
魔方通过增资扩股的方式对深圳V客青年公寓进行战略投资，当时V客创始人辜月就对媒体表示，现在公寓市场上无序发展的情况较为普遍，“要想获得更充分地发展，必须要与像魔方这样的资金雄厚、综合能力强的行业龙头合作。”
在柳佳看来，最后的市场还是会集中在一些头部企业，从主打社交到租购并举，火了不少品牌，“但这个火都是表象上的，有再多人进来，最后比拼的还是核心能力、运营能力。”
此前，据虎嗅报道：“在没有大量增量房源注入市场的情况下，长租公寓这门生意本质上来讲并无核心竞争壁垒，因为存量房的盘子本身就那么大，换句话说，随着市场竞争的激烈，房东才是真正制约这门生意的天花板。”
但柳佳不这么看，“我们的供给侧、需求侧都是旺盛的，至少还会有十年、二十年的持续供应，在这个市场上我们还没有看到天花板，能做的事情还非常多。”
一年前，看到许多巨头玩家涌入市场，柳佳感到了焦虑，一直在想该如何应对。但一年下来，她觉得自己淡定了不少，“我们一直想要聚焦租住本质，然后领跑市场，树立行业标准，这些一直没有变过，坚持不变的，就能始终成长。”
李佳 lijia@iceo.com.cn
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