苗野/文

“要稳字当头活下来，目前我们就这么一个宗旨。”中南建设董事长陈锦石如是定调公司未来的发展。

8月30日下午，中南建设召开2022年半年度业绩交流会。

财报数据显示，2022年上半年，中南建设实现合同销售额330亿元，同比分别减少69.7%；实现营业收入241.35亿元，同比减少37.28%；归属上市公司股东的净亏损16.2亿元；有息负债余额降至511.7亿元，较年初下降约18%；经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，连续5年保持正值。

在业绩会上，中南建设董事兼总经理陈昱含直言公司经营规模显著收缩，并发出“短期很煎熬，长期有信心”的感慨。面对下半年的行业形势，陈昱含对中南建设提出了“卧薪尝胆，向黎明铮行”的口号。

具体行动上，“卧薪尝胆”即挖掘存量盘，面向存量做动作、要业绩，把现金拿回来，把房子交好。“向黎明铮行”即打赢防御战，只专注地产和建筑主业，瘦身出清。“公司在现金流危机缓解前，不会旁顾其他。”陈昱含说。

陈锦石对房地产行业的判断是，当前市场还没有触底，预计还需要半年到一年的时间，短期依旧低迷。相信在政府各级调控下，将来的房地产市场会更规范，发展会更稳定，不能再用以往野蛮式高速增长的观点看待房地产。

━━━━

获AMC支持积极降债

“上半年就是在困局中求生”，陈昱含这样概述公司上半年面临的运营压力。

尽管销售签约额下滑，经营性现金流入减少，但中南建设上半年花大力气在降负债上。

截至2022年6月30日，中南建设有息负债（含期末应付利息）为511.7亿元，比2021年末减少109.4亿元。其中，短期借款和一年以内的有息负债合计194.9亿元，比2021年末减少45.8亿元；总负债率为88.05%，比2021年末下降0.32个百分点；净负债率为85.19%，比2021年末下降7.58个百分点。

陈昱含坦言：“上半年我们扛过了若干兑付高峰，在境内债方面没有违约，美元债交换要约持续推进。未来一年中南待偿还公开市场债务17亿元，2022年内仅2亿元，整体偿债压力较小，未来一年的经营性现金流完全可以覆盖债务支出。”

在减债的这条路上，中南建设得到了政府的大力支持。华融资产、江苏资产两大AMC机构纾困中南建设成为业界关注的焦点。陈昱含在业绩会上还特别对家乡政府表达了感谢。

“与华融和江苏资产的合作现在处于项目审批和条件磨合阶段，公司已有十余个应收款融资项目提交了评审，后续将视审批情况落地。”陈昱含说，AMC参与房企纾困和转型升级，是本次国家救市举措中的创新之举，对相关各方而言都存在一些空白和盲区，因而融资落地未必如想象般迅速。

针对与AMC合作过程提到的中南转型升级，陈锦石表示，目前中南最大的成绩就是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。

“公司内部一直在进行总部班子改革、地产和建筑城市区域公司改革，已经开始不同程度地见效。不止华融，政府对公司的支持更大，公司一定会利用各种资源，解决好各种问题。相信渡过难关之后，中南的管控能力会更强，各项改革也将更到位。”陈锦石说。

另外，陈昱含也回应了近期市场传闻的银行间市场交易商协会召集中南等民营房企举行座谈会一事。她表示，协会正在探讨通过中债信用增进投资股份有限公司增信支持的方式，来支持民营房企发债融资，中南也在试点之列，相信公司会有所受益。

━━━━

从“止血”转向“造血”

与往年不同的是，在今年的房企“期中考”中，交付数据成为不少房企争相向外界展示的重点内容。中南建设也无一例外地晒出了交付成绩单。

截至今年6月底，中南建设已累计交付57个项目，共计32849套品质住宅，位列相关机构统计的全行业交付总量TOP9。此外，中南针对下半年的交付工作已经做好铺排，预计将新增交付8.3万套。

面对行业大变局，“交付力”已成为最能检验房企自身是否稳健经营的指标之一，这是房企实现良性循环的底线。

过去的7个月，虽然监管层在政策方面暖风频吹，但房地产行业依旧处于深度调整中，在信贷、信心等多重因素影响下，多数房企的经营仍在继续承压。

“在宏观形势压力下，行业良性循环没有恢复之前，作为企业，很难对抗整体大势的压力。从中南自身来看，销售难度在增加，竣工有所放慢，年内实现扭亏难度比较大。”陈昱含说，尽管当前市场面对安全和盈利，利润和现金流之间的选择，中南一定会优先考虑安全和现金流。随着市场逐步恢复到良性循环，企业的盈利能力也会逐步恢复，盈利一定是企业存在的首要价值。

谈及未来发展，陈昱含直言当前行业存在三大突出难点：

第一，风险从供给传导至需求，消费能力、意愿和信心严重受挫，各类政策市场响应还有限；第二，压力从融资扩展到经营，企业生存状况还未根本改变；第三，“救行业、不救企业，救项目、不救企业”的导向下，企业有效的支持还不够。

例如，风险暴露及自救，跟销售暴跌、融资枯竭相伴，也就是说企业“边止血边在出血”；增量融资的口号喊得很响，但很难落地，要以牺牲更多的资产或者流动性来实现“饮鸩止渴式”的融资；在保交付导向下，预售资金监管政策执行进一步趋严，哪怕销售回暖，但资金难以统筹，企业集团层面可动用资金进一步减少，甚至可能出现越强调保交付、需要保交付的项目越多的局面。此外，资产处置、股转退出、引入战投在市场下行期和债务困局下面临层层关卡，要么远水不解近渴，要么折价严重，相对于经营和融资下滑，贡献有限。

中南建设财务总监辛琦也坦言：“今年内三道红线‘变绿’很难，首先是要确保活下来，保证相对安全的现金流，持续改善相关指标。”

报告期内，中南建设的净负债率为85.19%，比上年末下降7.58个百分点；扣除预收账款后的负债率为79.1%，比上年末降低1.42个百分点；扣除受限资金后的现金短债比0.61，比年初增加1个百分点。

黎明前的夜往往最为黑暗。面对下半年的行业形势，陈昱含相信监管层一定会采取积极行动，“因而在此之前，我们必须卧薪尝胆、向黎明铮行”。

短期的战略是完全贯彻“安全至上，做我所能”的方针，将从“止血”更多地转向“造血”，用合理的收支安排和经营上的排序，确保生产的稳定和交付，把经营性的收入和回款抓起来，让公司一步步接近良性循环。中长期来看，公司内部在开始新一轮的战略研讨，重新审视市场，重新理解政策。

在陈昱含的计划里，未来中南一定会更专注于开发主业，更加强调盈利能力，在杠杆降低之后实现高效运营。“我不知道将来是小而美还是中而美，总之我们的团队会为之奋斗，真正成为一家被社会和客户尊重的企业。”陈昱含说。

流程编辑：刘亚