来源：本文节选自领航·第四届住房租赁产业国际论坛内容及行业专著《中国住房租赁市场指南》，2022年12月出版。

“住房租赁的‘中国模式’与美国、德国、英国、日本等全球成熟的住房租赁市场存在一定的相似性，但探索建设上更具中国特色。中国模式在机制上非常强调对金融工具的创新利用，在构建方式上也更加着眼可持续的经营模式。”

12月8日，在由ICCRA住房租赁产业研究院主办、国际金融地产联盟（IFFRE）协办，中国饭店协会、中信出版集团战略支持的领航·第四届住房租赁产业国际论坛上，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，经过多年的摸索和实践，我国住房租赁行业走过了公租房、廉租房阶段，随着保障性租赁住房在“十四五”期间的加速推进以及保障性租赁住房公募REITs的陆续上市，具有中国特色的住房租赁模式正在形成。

赵然指出，以公募REITs为代表的金融工具成为推力，由多样化的市场主体所主导，这两者驱动了住房租赁中国模式的供给品质化。“十四五”期间保障性租赁住房建设在全国加速落地，探索形成推力金融化、主体多样化、供给品质化的住房租赁中国模式，是我国住房租赁行业落实高质量发展的必由之径。

租房是向品质租住进阶的产物

今年，保障性租赁住房公募REITs经过近两年的筹备，终于实现从0到1的突破。深圳、厦门、北京三单保租房公募REITs 先后上市，获得市场热烈反响。11月，作为首单市场化机构运营的保租房公募REITs，华润有巢REITs正式获批。赵然分析认为，四单公募REITs让市场充分认识到了“金融工具赋能住房租赁行业实现商业模式闭环”的可行性。

另一个值得行业关注的趋势是，银行、保险机构、信托公司等金融机构开始积极参与住房租赁行业，为行业发展提供“长期且低成本的资金”。赵然认为，险资、信托的入局，依托资金的成本优势，能够降低企业资金压力，有效缩短资金回报周期，将在更长时限内为我国住房租赁行业的发展提供护航。

走通公募REITs、迎来“长钱”护航的住房租赁行业，显然更有空间持续输出品质更有保障、稳定性更高的租赁住房产品。ICCRA住房租赁产业研究院此前的一项调研显示，当前青年人、新市民群体在考虑租房供给时排名前三的需求依次为：是否可以携带宠物入住、租约和租金的稳定性、房间朝向。住房租赁企业及行业良性循环和持续健康发展

赵然认为，随着Z世代成为住房租赁的核心客群，用户需求正在发生结构性改变。Z世代承租人普遍拥有良好教育背景、国际化视野，讲求生活品味，追求仪式感，愿意且敢于为极致服务买单。“个性化”、“主题性”、“设计感”等都成为当前租住需求的标签。

“如果说公租房、廉租房满足的是基础租住需求，那么当前如火如荼建设当中的保租房就是向品质需求进阶的产物。”赵然强调，保租房与公租房、廉租房不同，是全新历史阶段的产物。“高质量地发展住房租赁行业、提供品质化租住产品提升人民福祉”，是住房租赁中国模式的基石。行业必须清晰、深刻地把握当前保租房建设的本质，利用金融工具、扩大品质供给、调动更多市场主体参与，才是高质量完成“十四五”期间保租房建设目标的必由之径。

金融推力、多元主体驱动供给品质化

在赵然看来，近两年政策端在住房租赁行业频繁发力，各地陆续出台《住房租赁条例》规范市场发展，具有中国特色的住房租赁发展模式正在形成。以品质供给为基石，赵然认为住房租赁的中国模式还由“金融推力”、“多元主体”两轮驱动。

赵然介绍，推力金融化是中国模式的显著特征。“我国的住房租赁行业从发展伊始就与金融市场、金融工具的发展相匹配、相同步。行业整体是以‘投融建管退’的金融商业闭环来建构的。尤其是保障性租赁住房公募REITs机制的完善，以终为始为行业参与者提供了一条清晰的发展路径。”

金融作为助推力，还表现在行业创新的前景上。我国目前承租人群体是移动互联网时代的原住民，独特的消费习惯使得他们对金融创新的接受度更高。换言之，在中国模式下，金融与住房租赁行业的结合会带来“更快速的化学反应”。金融作为推力，无论是以资金形式还是以丰富创新产品的方式，都将深度贯穿在我国住房租赁行业的成长发展中。

虽然“十四五”期间住建部门计划筹集建设多达870万套（间）保障性租赁住房，但目前我国住房租赁市场供给的筹集渠道仍然以已开业的机构化集中式租赁住房项目仍以存量盘活和改造为主，占比达到71%。论坛同期重磅发布ICCRA专项研究成果《中国住房租赁市场指南》，本书由住房租赁领域从业多年且深度参与中国住房租赁市场规划与设计的专家学者领衔创作，基于大量调研，洞悉行业发展逻辑，把握创新投资机会，租购并举，金融赋能，探索未来新可能。

《中国住房租赁市场指南》

赵然 孟宪石 范熙武 等 著

洞悉行业发展逻辑，把握创新投资机会

租购并举，金融赋能，探索未来生活新可能

“开发及运营主体呈现多元化趋势，是由我国住房租赁市场多层级、广规模的特点决定的。”赵然表示，多元化的市场主体有助于在不同的城市，针对性提供适配当地需求的产品。870万套（间）新建、改建或筹集的保障性租赁住房，以及后续的公募REITs发行和运营管理，离不开多元化的市场主体，尤其是市场化机构化住房租赁机构的广泛参与和分工合作。“随着新建项目的陆续开业，预计房企的比例会进一步增加。”

一方面，公募REITs等金融工具、险资信托等更着眼长投资周期的资金破解了住房租赁行业的“模式难题”，提供了护航资本。另一方面，多元的主体，尤其是保障房中心、地方城投等熟悉当地市场的主体的加入，进一步在产品设计上、运营管理上拓宽了思路。推力金融化、主体多元化，为供给品质化提供了良性循环的动力，“让品质不仅仅成为一个口号，而是一条清晰、可持续的商业路径。我们有充分的理由相信，接下来，行业会看到更多有创意的实践，租住同样能很好地提升人民的获得感、幸福感、安全感”。