编辑 | 虞尔湖

出品 | 潮起网「于见专栏」

2023年3月1日，对于碧桂园控股有限公司（以下简称碧桂园）而言，是一个非常特殊的日子。彼时，碧桂园发布公告，杨国强因年龄原因提出辞任董事会主席及执行董事等职务，交由其女儿、联席主席杨惠妍接任。隐退以后，杨国强将以特别顾问的形式继续参与碧桂园的经营。

这也意味着，有“最强民营房企”之称的碧桂园，正式进入了杨惠妍时代。此后还有一个关键时间节点，那就是资料显示，杨惠妍曾十次登顶胡润女企业家榜单女首富，她也是去年的女首富，2023年财富缩水270亿，以480亿位列第五。

不过，自杨惠妍掌舵后，碧桂园也进入了多事之秋。随着一些房地产企业相继因为巨额负债暴雷，碧桂园的日子也不好过。例如，在房地产板块，2023年10月31日，注册地位于佛山的碧桂园地产集团有限公司披露2023年三季报，显示当期净利润为-2,706,861.00万元。

而与之关联的以物业服务为主营业务的上市公司碧桂园服务，也因此受到拖累。例如，近日碧桂园服务发布公告称，由于确认关联方贸易应收款减值拨备和商誉及其他无形资产减值，预计公司2023年的净利润将减少约32亿元至41亿元，受此利空消息影响，碧桂园当日盘中股价一度下跌超10%。

种种迹象表明，在红利消退、政策多变的房地产、物业市场，碧桂园艰难挣扎、缓慢前行。

对市场环境预估不足，碧桂园危机的开始

10月初，房地产巨头碧桂园在港交所的一则公告，让碧桂园已深陷债务危机的真相浮出水面。公告称，碧桂园的4.7亿港币的到期款项未支付，同时表示无法如期偿付所有境外债务款项。实际上，此前的8月份，碧桂园被爆两笔在新加坡交易所上市的美元债违约，就已有业内人士推测，碧桂园即将暴雷。苦苦挣扎了一年多的碧桂园，最终还是没有逃过相同的命运。

而且，前9个月，碧桂园销售额（权益）同比下降43.9%，较2021年同比下降65.4%，资金链已出现严重危机，债务风险极大。随后碧桂园更是传出杨国强、杨惠妍等公司元老变卖个人资产，为碧桂园输血的消息，让碧桂园陷入危机的消息坐实。

彼时，房地产圈也如无声处听惊雷，该消息也迅速登上微博热搜榜。随后，碧桂园方面称：仍处在30天付息宽限期内，碧桂园正在积极优化资金安排，努力保障债权人的合法权益。

债务危机爆发后，杨氏也拿出了全力挽救碧桂园的姿态。身处漩涡中的杨氏父女不得不亲自下场，平息因此带来的负面舆论，并开展各种方式的自救。

一方面，杨惠妍公开道歉，承认此前存在决策失误、对市场下行的不良影响预估不足。另一方面，已经退居幕后的杨国强，还变卖了私人飞机还债，随后杨惠妍又和境内债权人商议展期。近日，碧桂园也发布公告称，连同杨惠妍等高管一同降薪以应对财务危机，杨惠妍更是公开宣称家族会砸锅卖铁来支持公司。

回顾疫情过后碧桂园迅速暴雷的始末，碧桂园在行业下行周期中，房产销售不及预期，融资不够顺利都是非常致命的因素。与此同时，近年碧桂园大刀阔斧谋转型，试图多元化发展，也进一步拖累了碧桂园的基本盘，让其深陷债务危机。

虽然有业内人士认为，碧桂园不如恒大激进，整体发展四平八稳、只是在拓展建筑领域的机器人而已，但是事实上，碧桂园还在节能建筑、教育等相关产业进行了投资布局，也让原本就不够扎实的基本盘，在危机时刻难以自救碧桂园于水火，这也不难理解，关键时候还需要杨氏父女变卖私人财产力挽狂澜了。

不过，整体来看，碧桂园还是倒在了不利于房地产企业发展的大环境里。3月中旬碧桂园发布年报时，杨惠妍的开场白是“酷寒已过，暖春将至。”只是，大环境的不确定性，向来不以个人的意志为转移，上半年百强房企单月业绩环比下滑超三成的销售数据，足以映射出整个行业的阵阵寒意。

而对于下沉市场这个碧桂园的主战场，杨惠妍也坦言未能洞见供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险认知不足、应对方案不奏效等。

房地产高杠杆下，保交楼拖垮了碧桂园

让碧桂园现金流吃紧的最重要原因，还在于其房产交付量太大以及保交楼的发展策略。据了解，2022年全年，碧桂园交楼大约70万套，没有逾期交付。

而整个2022年，TOP50开发商交付的房屋一共是大约400万套，碧桂园一家占比是17.5%，甚至是第二名万科的1倍多。万科去年交付34万套，恒大也才交付30.1万套。

作为碧桂园近年自救的措施之一，保交楼虽然保住了碧桂园的品牌信任度，但是也让其现金耗散更快，让其不堪重负。据了解，2023年上半年，碧桂园完成近27.8万套房屋的交付。而据中指研究院发布的《2023年上半年中国房地产企业交付规模排行榜》显示，2023年上半年，有4家企业交付套数超10万套，其中碧桂园再次位居榜首，接近第二、三、四名交付量的总和。

由此可见，碧桂园在债务压力之下，依然需要保持较高的房地产交付量，因此也让其难以短时间内摆脱债务危机。对此，碧桂园也正在积极应对。

10月10日早间，碧桂园发布一则积极推进境外债务管理措施，制定整体解决方案的公告。公告显示，截至目前共有9笔境内公司债券合计147亿元展期方案获得债券持有人同意。而境外债务方面，截至目前，尚未支付某债务项下本金金额4.7亿港元到期款项，碧桂园也恳请债权人给予时间。同时，碧桂园还聘请了中金公司和华利安担任财务顾问。

除此以外，碧桂园还通过手中的万达商管股份，以缓解公司现金流压力。近日，碧桂园发布公告，作价30.69亿元出售手中万达商管1.79%的股份，这笔生意碧桂园亏了大概1.6亿元。

作为急需现金流的碧桂园来说，亏损1亿多元显然是一个小数字。而因为股份转让的30亿元的现金流，或许可以解决碧桂园当前缺钱的“燃眉之急”。据了解，这笔30亿元的投资款，就是2021年碧桂园与王健林的一场豪赌。

所幸的是，太盟选择继续投资万达商管，但是碧桂园抽身离去，在对赌期满选择协议退出，结局也算是圆满而体面，只是，30亿元的现金对于碧桂园而言，依然显得杯水车薪。要知道，目前的碧桂园可是顶着千亿负债的压力，区区几十元只不过是这些债务的零头。

根据碧桂园财报，截止今年上半年，碧桂园的有息负债规模达到2579亿元，1年内需要偿还债务达到了1216.32亿元，而碧桂园手上现金及等价物仅有1011.15亿元。由此也足见房地产行业高杠杆给房业所带来的巨大风险。

而此时的碧桂园，能够通过这些自救手段扳回一局，尚未可知。

房地产行业下行，碧桂园能否穿越本次周期？

众所周知，随着疫情所带来的经济下滑“后遗症”逐渐显现，各行各业的复苏程度不尽相同。而作为大宗消费的代表，其相关消费更能体现市场对行业的信心。

不可否认的是，在各种因素的影响下，房地产市场目前处于低谷期。尽管“认房不认贷”等金融政策不断加持，但是2023年的楼市终究没有敌过市场下行的周期性影响。

10月18日，国家统计局发布《2023年1—9月份全国房地产市场基本情况》，房地产开发投资、商品房销售、房企资本金到位与国房景气指数四大指标继续同比下行。

覆巢之下安有完卵，前脚有恒大暴雷为行业留下了前车之鉴，后脚是碧桂园顶不住债务压力，公司高管也难以独善其身。而曾被碧桂园视为“捞金”项目的万达商管，本可以在万达商管成功上市后，让碧桂园获得丰厚的回报，甚至杨惠妍仅凭此类投资就可以翻身。

然而，万达商管谋求上市一波三折，杨慧妍的这个美梦也在其公司现金流危机之时瞬间梦碎。由此可见，已经成长为庞然大物的碧桂园，命运似乎还不能完全由自己掌控。

一方面，经济下行周期的影响，即使位居行业头部的企业也难以与之抗衡，另一方面，依赖外部力量寻求生机的碧桂园，也少了几分运气。

如此来看，只要房地产行业的市场环境没有出现拐点，恐怕碧桂园的日子还会依旧难过。

结语

虽然行业大势不可逆转，但是碧桂园也不甘心死守基本盘。只是，碧桂园并没有像恒大一样造车、跨界那么激进，而是本本分分地拓展了一下与其房地产业务有关的项目，紧跟了一下工业4.0的时代步伐而已，这些策略，在瞬息万变的房地产新时代，或许是必须的，更谈不上战略失误。所以，过度解读其眼前遇到的困难症结在此，或许也有杞人忧天、耸人听闻之嫌。

而且，目前碧桂园的各项政策全部都在力保地产，碧桂园的粮仓里虽然余量不多，却也不断有粮食进仓。所以，综合来看碧桂园在这一轮行业周期中的发展，虽然因为对行业关于预估不足而置身凶险之中，但是其排名第一的房产交付量等基本盘仍在，所以也可能只是有惊无险。

但愿无力抵抗经济环境、行业趋势的碧桂园，能够在杨氏父女的掌舵下，找准航向，早日迎来转机，继续给人们“一个五星级的家” 。