摘 要
行业动态方面，上交所推动REITs覆盖新基建、水利等基建领域，发改委、证监会发布相关政策推动基础设施REITs发展。两只新能源REITs计划3月29日上市。3月22日，上交所在2023年“潮涌浦江”投资上海全球分享季新闻通气会宣布，将进一步落地：一是拓宽REITs行业范围，尽快覆盖到新基建、水利等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，着力推动重大标志性项目REITs落地，更好统筹REITs质的有效提升和量的合理增长。二是深入项目前端，推动建立重点地区省市政府牵头、多部门参加的综合推动机制，保障常态化发展的项目资源供给。三是逐步优化体现REITs产品特点的信息披露规则体系，持续强化二级市场交易行为监测和处置能力，维护市场运行平稳有序。3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，进一步提升基础设施REITs项目申报推荐的质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展，有关通知：一、认真做好项目前期培育，二、合理把握项目发行条件，三、切实提高申报推荐效率，四、充分发挥专家和专业机构作用，五、用好回收资金促进有效投资，六、切实加强运营管理。3月24日，证监会发布《进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，进一步推进REITs常态化发行，完善基础制度和监管安排，健全市场功能，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。一、加快推进市场体系建设，提升服务实体经济能力；二、完善审核注册机制，提高制度化规范化透明化水平；三、规范与发展并重，促进市场平稳运行；四、进一步凝聚各方合力，推动市场持续健康发展。3月24日，中航基金管理有限公司、中信建投基金管理有限公司分别发布公告称，中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金、中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金将于3月29日上市。
市场表现方面，本周REITs市场下行，中航首钢绿能REIT （0.95%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌0.72%，REITs总指数下跌0.51%，经营权REITs指数下跌0.41%，产权REITs指数下跌0.72%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数2.23个百分点，跑输中证全债指数0.61个百分点，跑输南华商品指数0.25个百分点。REITs细分类别方面，中航首钢绿能REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、东吴苏园产业REIT领涨，涨跌幅分别为0.95%、0.51%、0.49%。建信中关村产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT、华夏中国交建高速REIT领跌，涨跌幅分别为-2.17%、-1.69%、-1.45%。本周大宗交易成交额总计604.13万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.40%。其中，3月24日REITs大宗交易成交额为63万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.40%。
相关性方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.34、-0.03和0.13；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.32、-0.06和0.08；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.3、-0.01和0.15。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为沪深300，相关系数为0.601。REITs内部相关性方面，近250日中，产业园区REITs指数和仓储物流REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.8。近20日中，产业园区REITs指数和仓储物流REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.85。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.21、0.24、0.3和0.28。近20日能源设施REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为-0.25、0.37、0.36、-0.22、0.25和0.21。REITs对应个股表现方面，近250日中，红土创新盐田港REIT、中航首钢绿能REIT和富国首创水务封闭式REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.27、0.23和0.23。近20日中，富国首创水务封闭式REIT、鹏华深圳能源REIT和华夏越秀高速公路REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.55、0.43和0.39。
流动性方面，本周REITs总体成交活跃度下降，能源基础设施REITs和交通基础设施REITs活跃度上升。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.54亿元，环比上周下降4.9%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.04和1.49亿元，环比上周分别变化了-7.8%和-0.7%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.24、0.1、0.47、0.22、0.22、1.28亿元，环比上周分别变化了-7.9%、6.5%、-4.6%、-18.3%、-11.6%、1.4%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比36.1%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.69亿份，环比上周下降7.4%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.51和0.18亿份，环比上周分别变化了-8.8%和-3.4%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.32、0.01、0.1、0.08、0.04、0.14亿份，环比上周分别变化了-8.2%、6.5%、-4.5%、-17.7%、-18.2%、1.4%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比45.8%。换手率方面，本周REITs换手率为6.1%，环比上周下降7.9%，产权和经营权换手率分别为6.7%和5.1%，环比上周分别变化了-10.6%和-1.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为9.2%、3.5%、3.1%、5.1%、5.5%、5.0%，环比上周分别变化了-7.9%、6.5%、-19.8%、-17.4%、-9.7%、2.0%。
估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，博时招商蛇口产业园REIT的PV倍数最小，为1.03；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为5.86%。能源基础设施REITs中，鹏华深圳能源REIT的倍数为1.43，估值收益率为1.56%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.22；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.15%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.15；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.22%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.24；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.3%。交通基础设施REITs中，平安广交投广河高速REIT的PV倍数最小，为0.75；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为8.98%。
风险提示： REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
目 录
1. 行业动态
2. 一级市场
3. 市场表现
4. 相关性
5. 流动性
6. 估值
7. 风险提示
正 文
1. 行业动态
上交所推动REITs覆盖新基建、水利等基建领域，发改委、证监会发布相关政策推动基础设施REITs发展。两只新能源REITs计划3月29日上市。
3月22日，上交所在2023年“潮涌浦江”投资上海全球分享季新闻通气会宣布，将进一步落地：一是拓宽REITs行业范围，尽快覆盖到新基建、水利等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，着力推动重大标志性项目REITs落地，更好统筹REITs质的有效提升和量的合理增长。二是深入项目前端，推动建立重点地区省市政府牵头、多部门参加的综合推动机制，保障常态化发展的项目资源供给。三是逐步优化体现REITs产品特点的信息披露规则体系，持续强化二级市场交易行为监测和处置能力，维护市场运行平稳有序。
3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，进一步提升基础设施REITs项目申报推荐的质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展，有关通知：一、认真做好项目前期培育，二、合理把握项目发行条件，三、切实提高申报推荐效率，四、充分发挥专家和专业机构作用，五、用好回收资金促进有效投资，六、切实加强运营管理。
3月24日，证监会发布《进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，进一步推进REITs常态化发行，完善基础制度和监管安排，健全市场功能，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。一、加快推进市场体系建设，提升服务实体经济能力；二、完善审核注册机制，提高制度化规范化透明化水平；三、规范与发展并重，促进市场平稳运行；四、进一步凝聚各方合力，推动市场持续健康发展。
3月24日，中航基金管理有限公司、中信建投基金管理有限公司分别发布公告称，中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金、中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金将于3月29日上市。
2. 一级市场
上市REITs发行规模达801.18亿元，平均首日涨跌幅为13.35%。截至2023年3月24日，上市REITs共发行25只，发行规模为801.18亿元。
3. 市场表现
本周REITs市场下行，中航首钢绿能REIT（0.95%）领涨。
本周（2023.3.20-2023.3.24），中证REITs指数下跌0.72%，REITs总指数下跌0.51%，经营权REITs指数下跌0.41%，产权REITs指数下跌0.72%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数2.23个百分点，跑输中证全债指数0.61个百分点，跑输南华商品指数0.25个百分点。
本周（2023.3.20-2023.3.24），中航首钢绿能REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、东吴苏园产业REIT领涨，涨跌幅分别为0.95%、0.51%、0.49%。建信中关村产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT、华夏中国交建高速REIT领跌，涨跌幅分别为-2.17%、-1.69%、-1.45%。
本周大宗交易成交额总计604.13万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.40%。其中，3月24日REITs大宗交易成交额为604.13万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.40%。
4. 相关性
REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.34、-0.03和0.13；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.32、-0.06和0.08；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.3、-0.01和0.15。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为沪深300，相关系数为0.601。
REITs内部相关性方面，近250日中，产业园区REITs指数和仓储物流REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.8。近20日中，产业园区REITs指数和仓储物流REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.85。
REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.21、0.24、0.3和0.28。近20日能源设施REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为-0.25、0.37、0.36、-0.22、0.25和0.21。
REITs对应个股表现方面，近250日中，红土创新盐田港REIT、中航首钢绿能REIT和富国首创水务封闭式REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.27、0.23和0.23。近20日中，富国首创水务封闭式REIT、鹏华深圳能源REIT和华夏越秀高速公路REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.55、0.43和0.39。
5. 流动性
流动性方面，本周REITs总体成交活跃度下降，能源基础设施REITs和交通基础设施REITs活跃度上升。
成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.54亿元，环比上周下降4.9%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.04和1.49亿元，环比上周分别变化了-7.8%和-0.7%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.24、0.1、0.47、0.22、0.22、1.28亿元，环比上周分别变化了-7.9%、6.5%、-4.6%、-18.3%、-11.6%、1.4%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比36.1%。
成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.69亿份，环比上周下降7.4%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.51和0.18亿份，环比上周分别变化了-8.8%和-3.4%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.32、0.01、0.1、0.08、0.04、0.14亿份，环比上周分别变化了-8.2%、6.5%、-4.5%、-17.7%、-18.2%、1.4%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比45.8%。
换手率方面，本周REITs换手率为6.1%，环比上周下降7.9%，产权和经营权换手率分别为6.7%和5.1%，环比上周分别变化了-10.6%和-1.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为9.2%、3.5%、3.1%、5.1%、5.5%、5.0%，环比上周分别变化了-7.9%、6.5%、-19.8%、-17.4%、-9.7%、2.0%。
6. 估值
估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，博时招商蛇口产业园REIT的PV倍数最小，为1.03；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为5.86%。能源基础设施REITs中，鹏华深圳能源REIT的倍数为1.43，估值收益率为1.56%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.22；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.15%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.15；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.22%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.24；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.3%。交通基础设施REITs中，平安广交投广河高速REIT的PV倍数最小，为0.75；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为8.98%。
7. 风险提示
REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
报告信息
证券研究报告：《周观REITs：证监会提出拓宽试点资产类型，推进REITs常态化发行》
对外发布时间：2023年3月25日
证券分析师：吴开达
资格编号：S0120521010001
邮箱：wukd＠tebon.com.cn
证券分析师：肖峰
资格编号：S0120522080003
邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn
报告发布机构：德邦证券股份有限公司
（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
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首席介绍
吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。
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