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来源：杠杆游戏收集编辑：杆姐
日前，正荣地产发布公告，披露了其境外整体债务管理方案的最新情况，及部分票据的最新情况。
遗憾的是，透过披露我们确认正荣地产近期有3笔债务违约。同时，该公告还预计在2023年3月底前，提出境外整体债务管理初步建议方案。春天来了，万物复苏，逐步花繁叶茂，部分城市地产销售也迎来明显反弹。杠杆地产很想说一句，正荣地产怎么样了，何时春暖花开？3笔债务违约多少，2023年3月底前提呈境外债初步解决建议？在杠杆地产上述提及的公告中，正荣地产首先介绍了境外整体债务管理方案的最新情况。公告说，一直与其顾问稳步推进境外整体债务管理方案的筹备工作，务求达成可行且具有共识的解决方案，以维护持份者的利益。截至公告日期，独立业务审阅、其公司证券和境外票据持有人的识别、以及对其集团的尽职调查审查、现金流预测和清算分析已基本完成。言下之意，正荣地产为境外债务的解决做了很多工作，且很有成效。同时，正荣及其联合财务顾问一直和债权人保持沟通，给出了初步方案出来的时间线——2023年3月底前。值得一提，杠杆地产查阅，2022年末时，正荣地产披露：境外整体债务管理方案目标于2023年一季度出具初步的建议方案。应该说，这个时间很近了只有最多20来天——而这恰恰也是稳信心的体现。说完这个，公告话锋一转，介绍截至公告日期的违约情况：预期无法支付未偿还本金额2亿美元（就证券而言）、7.29亿美元（就2022年3月票据而言 ）及人民币15.90亿元（就2022年3月人民币票据而言 ）及未偿还分派或利息。
上述金额加起来不是个小数字，换算成人民币80亿元左右，对于销售遇到很大压力的房企而言可以想见压力。
公告做了阐释，正荣地产未能于赎回日或到期时支付有关本金，以及未能于在该等分派或利息到期日后的30天宽限期届满时支付该等分派或利息，均将构成证券、2022年3月票据及2022年3月人民币票据项下的违约事件。这份公告对正荣地产的债务证券做了一些说明，如下图，主要利率在6个点左右到最高9个点多。如果放在今天美元和主要国家加息背景下，这个利率不算很不公道。但是部分债券是此前发行的，当时欧美利率普遍不高；而我国LPR当时略高一些，但也还好。若此思考，作为一家民企，借钱确实不容易，需要承担的成本实际不低。还算好的是，截至此次公告日期，正荣地产未有接获任何因未支付证券、2022年3月票据及2022年3月人民币票据而导致的加速通知，且并无触发公告中所列证券条款的任何交叉违约。坏消息也不是没有，2023年2月时，正荣地产子公司郑州新荣桂置业新增1条被执行人信息，执行标的为511,501元，执行法院为新郑市人民法院。也有好消息，2023年1月时，正荣地产境内运营主体正荣地产控股股份有限公司，与北京银行上海分行签署战略合作协议，双方一致同意建立长期、稳定、全面的战略合作关系。怎么说呢？好像合作对象的层级有点……有金融机构合作签约还是不错。2月部分房企销售开始有些修复，甚至少量企业开始相对2022年逐步趋稳。正荣地产呢？根据该司的披露，2023年2月，正荣地产连同合营公司及联营公司（下同）的累计合约销售金额约为人民币16.20亿元，合约销售建筑面积约为11.55万平米，当月均价约14000元/平米。2023年前2月，正荣地产合约销售金额约29.76亿元，合约销售建筑面积约为21.42万平米，均价约13900元/平米。2023年1月时，正荣地产的合约销售金额约为13.56亿元，合约销售建筑面积约为9.87万平米，当月均价约13700元/平米。如果环比看，正荣的房子均价起码是企稳了，销售面积、销售额也出现了一定的增长，不容易。不过考虑到1月过年因素，2月这个增长，或许又要打点折扣。值得一说，杠杆地产注意到，2022年12月，正荣地产录得25.50亿元的合约销售金额，合约销售建筑面积约为19.77万平米，当月均价约12900元/平米。如果这样对比的话，2023年开年应该说不算太好，唯一不错的是房子销售均价有所提升，这很难得。不过遗憾的是，2023年前2月正荣地产的均价，竟然低于2022全年均价。2022年，正荣地产累计合约销售金额约为334.32亿元，合约销售建筑面积约212.72万平米，平均售价约15700元/平米。我又去看了一下2022年1、2月的销售情况。正荣地产2022年1月合约销售金额约78.97亿元，合约销售建筑面积约为49.10万平米，当月均价16100元/平米。2022年2月，正荣地产合约销售金额约35.29亿元，合约销售建筑面积约24.06万平米，当月均价14700元/平米。2022年前2月，合约销售金额约114.26亿元，合约销售建筑面积约73.16万平米，均价约15600元/平米。如此看来，无论销量的恢复还是价格的恢复，都还任重道远。2022年的年度财务数据尚未发布，根据2022年中报的数据看，正荣地产全年不会理想。正荣地产2022上半年录得营收128.7亿元左右，2021年同期为160.1亿元，同比下滑19.63%。客观说，这个下滑幅度不算很大，和很多房企比，甚至算不错了。2022年下半年交了多少房，结转如何尚不清楚，但是多半不太理想。因此，可以想见，整个2022年正荣地产很难交出一份漂亮的年报。营收下滑同时，2022上半年，正荣地产最大的问题大概是不赚钱了。毛利尚有12.89亿元，不过相较于2021年同期的30.51亿元，大降57.74%，幅度很大。更悲催的是归母净利润，直接-57.74亿元，2021上半年有11.66亿元，同比下滑了323.91%。其实这样的情况，2021下半年就开始出现，如上文杠杆地产所述，2021上半年利润指标总体还是正常的。2021年，正荣地产的总营收达到369.9亿元，相较于2020年的361.3亿元左右增加了2.4%。增幅虽然不大，起码增长了。但是，对，毛利却是下滑的。2020年为69亿元出头，2021年下滑到不到54亿元，下滑了超22%。值得一说2021年上半年毛利可是增长的，那么问题出在2021下半年。同样，归母净利润更是如此。上文杠杆地产写过起码为正，且和毛利一样，都是增长的。但是全年下来，2021年正荣地产的归母净利润只有8亿元出头——比2021上半年的超11亿元还少了，显然2021下半年出现了问题。这个情况，和我们知道的2021后半程的房地产总体表现也是契合的。只是谁曾想到，2022年更惨。暂时不知道正荣地产最终会否和很多企业一样大额计提。无论如何，2022年正荣地产伤痕累累，希望2023年可以缓一缓。但愿正荣地产3月末的债务重组方案可以得到各方接受，先挺过这一关。本文未标注出处的财务图表，均源自正荣地产有关公告，特此说明并致谢