◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末

“行情好时，成交的都是别人的二手房。行情不好时，最卖不掉的却是自己的二手房。怎么回事？”

这应该是杭州绝大多数改善家庭、投资客的“集体感受”。开年两个月，明明行情有好转，但手上的房子就是卖不出去。哪怕降价了，带看量也没见增加。

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截至目前，杭州二手房只是“点状回暖”，从挂牌房源降价和涨价的比例，从每日成交到每日新增挂牌的比例，九成以上的二手房依然处于“疲软状态”。

所以“你手上的二手房还没卖掉”，太正常了！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

首先，开年回来这一波，新房供应还挺充足，比如申花板块，杭曜置地中心、馥香园一波接一波的上市，大家都往新房市场拼手气。还有钱二、滨江，又收割了一批改善家庭。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其次，挂牌的二手房房源实在太多，严重处于供大于求的状态。就算是奥体这样被全省购房需求所关注，且已经是“流量最充足”的板块，具体到个人房东头上，依然觉得房子并没那么抢手。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

从整体或横向比较去感受，奥体二手房很火，但个体感受却没那么强烈。更何况其它板块远不如奥体。

杭州二手房“不容易卖”会是今年的主基调。就算行情再回暖一波，落到个人头上，仍旧有卖房压力。‍

不过有个情况需要关注：由于供地节奏的问题，以及杭州亚运村的节点，造成了某一两个月新房出现短暂断档，要是行情继续向上，或许是难得的机会。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

层楼老师，我们一家人都生活在老城西，老公工作在EFC，刚卖掉手上一套老房子，腾出了一张二套房票，家里人商量想改善低密住宅，请问城西方向有什么值得推荐？希望品质好一点，预算六七百万最好，不够的话，也能踮踮脚到八九百万。

楼先生：既然对品质有较高的要求，那就密切留意「和悦清晖园」推盘节点，它的出品方是杭州本土老牌房企西子国际，比较懂杭州人的改善需求。

首先，总价上，和悦清晖园的大部分房源六七百万基本能够得上，如果预算往上踮踮脚，选择余地更大。其次，位置上，位于余杭街道，与未科核心区，仅有3公里的距离，一条运溪路往北就能直达。也就是说，3公里范围内，地铁、万象综合体、文化中心、浙大一院等城市资源都能享受。

然后产品上，虽然今年杭州市场有很多叠墅产品，但在已上市的叠墅中，和悦清晖园的套均面积最大，起步约190㎡，然后还有约236㎡和240㎡，极大地满足了当下杭州改善群体「要买大房子」的诉求。而且整个社区是纯上下双叠，园区又做了豪宅标配的中央泳池，在今年叠墅市场大比拼之下，依然具有竞争力。

关键还有价格，天目山西路一带，本身就是城西富人低密改善的「后花园」，与未科动辄7-9万的二手叠墅相比，和悦清晖园的精装限价才33150元/㎡，比未科新房限价还要便宜。所以市场也给出了积极的正反馈：在低密墅类市场中，和悦清晖园一度夺得了2月销售面积、套数、金额的三冠王。

据了解，和悦清晖园马上就会取出新的预售证，这次推出的房源位于1-5幢和18幢，合计76套，密切关注一下吧。

老师，你好，我有一套未科阳光城的89方，这套房子不会去住，投资为主。目前房子出租中，现在想出售卖掉。想问问老师现在是出售的好时候吗？还是继续留着出租？现在没有改善的需求，卖了也不知道干嘛。

楼先生：相比去年，今年已经是相对出货的好时候了。只不过，「卖了不知道干嘛」的话，那还不如不卖。未科核心区的次新房拿在手上，长期看，肯定增值保值。要相信，不管是阿里还是未科楼市，都会走出阴霾。

既然没有改善置换的需求，那有「投资置换」的需求吗？如果有条件，卖掉手上的二手房，去摇接下来上市的红盘，也是一种策略。当然前提是，能置换出购房资格，此外，今年红盘摇号门槛很高，最好也还要有「社保优势」。

我举个例子。比如今年第二批集中供地，绿城拿到了未科三兄弟隔壁的宅地，你若能以合适的价格卖掉手上的未来悦，然后又有很好的运气摇中绿城的新房，怎么会不知道干嘛呢。

层楼好，目前住海德公园89方，小孩在保小申花读书，有一套西城年华42方，想要住的离学校近一点，想过两套卖掉买附近品质二手，预算最高到900万，看过沁园，紫金府，古翠隐秀，融信学院府，因为担心两套全卖掉又不知道买哪里可以兼顾自住品质+增值（毕竟如果两套不卖也有不错的增值空间）；当然也想过去摇新房，不过因为社保只有7年，貌似哪哪都摇不上，担心踏空一直得租房，请老师帮忙分析分析，像我这种情况应该怎么办，谢谢。

楼先生：占了学籍的学区房，如果有客户不着急用学区，而且又能刚好衔接得上，也可以卖。只不过这样的客户不好找。先挂出去试试看吧。

申花范围的品质次新房，选择很多，价格都不便宜。从距离上来讲，沁园最近，可以看看有没有总价合适的房源，估计只能够得上100方三房那个户型。另外你也可以考虑古翠隐秀，虽然距离没有很近，但房子外立面很好看，公共空间和园区都是申花第一。

如果同样预算，想买四房或者大三房，建议关注慧园、东方福邸、香槟国际这批申花二手房，房龄虽然有点年头，但品质感仍在，有不少房源7万左右，自住性价比更高。从海德公园换过来，地段上也升级了。至于摇新房，那就没什么机会了，申花新房都要拼社保。

你好，我手上有套市区老破小，社区说我那幢可能会地铁征地拆迁，所以今年暂时不考虑卖。我在滨江聚才路这边上班，想买二套改善房，社保70多个月，预算500多万（之前看过保利天汇，价格不太合适吧）如果考虑保值和兼顾学区，请问新房和次新房能有哪些选择？感谢。

楼先生：如果保利·天汇都觉得价格不合适那滨江区其它次新房的价格，还想兼顾学区，对你来讲，简直就是天价。如果考虑滨江区能兼顾学区的二手房，这个预算大概只能考虑要么是房龄很老的商品房，要么是学区不错的回迁房。可是这样没有满足改善啊。

如果摇新房，比如万科·江斓映象府，整体中签率只有百分之十几，有房户社保134个月。更何况，总价还很不匹配。换个方向试试吧。比如滨江区的浦沿板块，在售有绿城·晓月和风（限价40000元/㎡），待售有伟星浦沿项目（限价41800元/㎡）、方远浦沿项目（限价40000元/㎡）。

说回来次新房，看来看去还是保利·天汇最适合你。品质还不错，家楼下就有地铁，周边有新兴产业，关键是交付不久的次新房，总价还能比较匹配的，应该不容易找出平替。

老师好，我在5号线永福站地铁口工作，日常都是地铁通勤，预算400万左右，买二手房。目前意向的有未科板块的EFC，五常板块的北大未名府，三墩板块的国风美域、闲林板块的翡翠城四期。这四个楼盘的通勤时间我都能接受，半自住半投资吧，主要顾忌今后好不好出手，未来涨幅还有多少。或者其他新房也可以。求给点指导意见，谢谢。

楼先生：从板块优先级来讲，未科＞三墩＞闲林，如果同样预算，肯定把未科放在第一位。你选中的几个二手房，EFC、未名府重点看看吧，其它几个可以暂时先放一边。400多万，未科可以上车。当然未科不只有EFC，永福路往东一站，还有华夏四季、天空之城，都是能依靠地铁通勤的社区。

今年买二手房，尽管行情有所回暖，但架不住新增挂牌房源与日俱增。所以还是要多跑多看，价格上「斤斤计较」一点，说不定就能捡到性价比更高的房源。

未科的一众二手房，最看好的是天空之城，属于地铁上盖，综合业态，又是超级大盘，这种大型复合社区，时间越久，越能展现它的活力。当然与EFC、未名府相比，天空之城价格更高些，目前小户型总价也要接近500万。总价上讲，而你的预算与EFC、未名府更契合。撇开总价，天空之城也多去看几趟吧。

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