不卖关子，这个城市是越南的首都河内。
有疑惑的朋友，继续往下面看。
1
大疫三年结束，米宅又开始了全球调研，出国的首站放到了越南。
为什么是越南？
过去的一年，越南太亮眼了！
2022年越南经济强劲复苏，全国生产总值首次打破4090亿美元的大关，增长率创2011-2022年阶段的新高，增长率高达8.02%！
2022年越南所吸引的外商直接投资约224亿美元，比上一年增长13.5%，创5年新高。
越南凭借着韧性经济迅速复苏并呈现猛增势头，创下了全球前列的数据，吸引了大量资本关注。
一夜之间，越南被推到了风口浪尖上。
不少人好奇，越南有没有机会？可不可以考虑？
调研过后的答案非常坚定，越南有可能要火一把。
2
东南亚这几个国家里，跟中国同制度同路线的越南是最像中国的。
中国传统节日春节、元宵节、清明节、中秋节，越南都过，且习俗相同。
中国人常吃的油条、米粉，一样是越南人的主食。
甚至是南北方的差异(越南南部更开放，热衷于赚钱；越南北边则更保守，热衷于考公务员)，都跟中国一模一样。
以是，起步晚的越南跟早期的中国非常相似，有着明显的后发优势。
① 越南的人口红利期还在持续。
越南本就是人口大国，有将近一亿的人口。
置身越南的大街小巷，最大的冲击就是人非常多、遍地摩托车。
世界人口统计显示，越南人口的平均年龄为32.5岁，70%的人口都是劳动力人口，65岁以上的老年人口才占总人口的5.5%！
越南官方数据，人口红利期预计于2042年结束，未来很长一段时间里，人口红利将推动越南高质量快速发展。
② 越南的城市化进程迅速。
截至2022年上半年，越南的城镇化率为41%，相当于中国20年前的水平。
而越南的城镇化率目标，到2025年达到60%，到2030年达到75%。
长期来看，越南当前的位置处于城镇化率快速提升的阶段，计划用5年时间达成中国10年的城镇化。
这意味着，越南人口会持续向大城市流动，能吃到城镇化红利大概率是河内、胡志明，人口的不断城镇化将带动两大城市的楼市。
③ 越南正在向世界工厂迈进。
中国早期发展经济的模式基本是依托世界市场，来料加工、来样加工、来件装配然后进行补偿贸易，逐渐做起来再产业升级，越南正在摸着中国过河。
这两年的中美关系紧张、乌克兰冲突、中国产业结构升级等促进了全球供应链转移，这轮全球供应链转移中，越南凭借着开放力度、土地政策倾斜、低价劳动力承接了大量的供应链，有了可观的回报。
目前苹果、三星、耐克、阿迪达斯、戴尔、谷歌、亚马逊等全球知名公司都进驻越南建厂，可以说是内外因共同推动下，越南制造业崛起，一步一步向着世界工厂奔跑。
过去中国怎么走的，现在越南正在比葫芦画瓢。
一定程度上，投资越南就是投资二十年前的中国。
因为有了前面的经验，大概率知道要投资哪些行业。
回看过去二十年到十年的中国，采掘、食品饮料、电子设备、商业贸易、建筑材料、有色金属、钢铁、楼市等都是增长超过两倍的行业，这是现成的投资指南。
3
明白了越南的逻辑，再来聊聊越南楼市。
整个越南最有价值的城市一个是河内，一个是胡志明，有不少人用这两个城市对比咱们的北京、上海。
其实两个城市差距还是比较明显的，河内相对保守、城市界面略差，胡志明更开放、经济更强，更接近中国二线城市的面貌，认可度更高。
但笔者倾向于，河内更有潜力。
一方面，胡志明的均价几乎超河内一半以上，曾几何时上海跟北京有一定的差距，几年时间北京逐渐追了上来，而这两年河内均价已有与胡志明拉平之势，未来几年河内或将有一波高于胡志明的涨幅。
另一方面，河内楼市还在初步阶段，不够成熟，有洼地被无视。
中国楼市经历过几轮周期，有一些已经被历史验证过的理论，再去看河内楼市，如同开了上帝视角。
这是河内核心的区域图，郡类似于中国的区。
巴亭郡、还剑郡、栋多郡、二征夫人郡是河内的老城区，其中巴亭郡是传统的政治中心、商务中心，还剑郡、栋多郡偏商业中心，二征夫人郡以居住区为主。
越南的土地属于个人永久产权，这意味越南无法进行大规模的城中村改造。
河内老城区已有几十年的历史，接近饱和，未来发展要依靠新区规划。
目前河内的发展方向是自东向西，巴亭郡、栋多郡衍生出了更新、更繁华的纸桥郡、青春郡。
特别是纸桥郡，承接了巴亭郡的商务中心，高楼林立，金融业聚集。
按照中国的逻辑，纸桥郡及其相邻的南慈联郡、北慈廉郡是相对有价值的，毕竟主力方向就这儿。
可事实上，除了巴亭郡、主打环境的西湖郡均价比较高，其他的纸桥郡、南慈联郡、北慈廉郡、栋多郡、青春郡基本上拉不出太大的价差，甚至齐平刚需扎堆的黄梅郡，完全没有建立合理的价格梯队。
这是河内的第一个机会，价值和价格不平等，有洼地区域。
河内的天气比较炎热，河内人普遍是不爱步行的，故大街上有那么多摩托车(越南的汽车比中国贵三分之一，普通人买不起)，地铁轨道交通刚刚开通一条线路，大多数人还没有习惯于坐地铁。
中国楼市有句话“地铁一响，黄金万两”，这句话有些夸张，但是在某些阶段，地铁的确可以带来高溢价、高去化。
而河内地铁的价值是完全被低估的，地铁沿线的项目认可度不高。
这是河内的第二个机会，地铁价值被低估，有洼地项目。
有中国过去的路径论证，河内楼市的空间比想象中更大。
4
这是越南调研系列的稿子之一，接下来还有关于河内、胡志明的其他解读。
去年越南的风很大，以至于有点被神话。
理性去讲的话，越南并不是班级里的好学生，可以考进清华北大那种，而是一个找到学习办法、积极上进的中等生，按照规划努力学习，以后或许有大出息。
但明确一点，不是完全没有风险的。
外国资本是深度渗入越南的，资本的流动很大程度上受到国际货币政策、经济的影响，而这几年国际大环境趋向对抗，为经济蒙上了不确定的阴影。
控制风险的角度来说，短期、中期好于长期。
米宅看重越南，不是一年两年了，甚至成立了越南公司去河内、胡志明寻找项目，但是写稿子极少，知道的人并不多。
没别的原因，越南供需严重不平衡，好项目极度稀缺。
单说河内，满打满算一共十来个在售的项目，跟中国二三线城市根本没得比。
过去米宅越南的团购项目，基本上消息一释放，核心读者过一圈差不多都没了。
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注：晚上七点整，胖虎将与米筐主编庄主合体现身米宅视频号直播间，大聊越南经济、楼市。
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