上个周末，我用2天时间定了1套房。
不是标题党，是小编真实买房历程。
今天跟大家细细分享一下，因为我觉得跟我同样预算的购房者，大概率面临跟我一样困境。
也许我的选择，不一定值得借鉴，但能给到大家些许启发也是好的。
01
需求与预算
先来跟大家说一下我的基本情况。
在我的计划里，我的买房大事是放在明年的。
但是今年2月底，机缘巧合下，我卖掉了老家的商品房。
资金到位，让我把买房计划提前了。
由于在老家买房时有了贷款记录，所以我在上海算是二套购房者。
这意味着，我的买房首付要达到7成。
在现有资金的基础上，我的购房预算只能控制在350万以内。
而我的家庭结构（3代同堂），决定了3房是最佳状态，最差也需要大2房。
由于工作和生活的关系，我最理想的状态是买在宝山区。
另外，我的积分是59.2分，不算低，属于中等积分。
一旦进入新房市场，还是可以冲一冲的。
02
350预算的窘境
大部分集中在西区和南区，与我的需求——北区，是相背离的，所以这些直接Pass了。
仅剩罗店老镇可供选择，但考虑到交通、周边城市界面、未来发展、交房时间等一系列问题，罗店老镇也基本不在我们的选择范围内。
350万的又一个尴尬点是什么：
由于3价就低没取消，再加上二手房的交易费用。
无论是杨行还是顾村，我只能负担得起房龄15年以上的动迁房、老公房，面积大概75㎡上下的2房。
我们选了几个环境相对较好的小区，先后看了几套房子：
里面的情况大概如下：（由于看房时没有拍照，借用一下网站上该房源的图片）
第1套：出租房改了格局，卖房时刚刚拆掉（2房-4楼）
pass原因：1、装修必须翻修，时间成本、资金成本高；2、楼层也不是很满意，老人爬起来吃力。
第2套：2房改3房，客厅没了（2房-5楼）
pass原因：1、房屋格局改动，不太适合自住，后期更改格局需要时间和资金。2、楼层太高。
第3套：总价365万电梯动迁房（中楼层）
pass原因：1、总价有些超预算；2、次卧很小；2、卫生间采光不足，必须开灯。
这些房子看完后，中介还陆续推荐了许多老房子，有些小区的外立面，已经让我望而却步了：
看了半个月，在二手市场，我觉得非常绝望。
已经打算拉长战线，希望能有幸捡漏。
甚至打算再等一年，等资金足了，冲进新房市场。
但很快我又开始不淡定了。
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03不敢等待
因为，第一批宅地的联动价官宣了，不少宅地联动价上浮。
比如宝山的大场地块，联动价已经高达6.3W，隔壁去年开盘的大华朗香公园映均价才5.7W。
而且这块地从我们新房榜单小程序的全景VR来看，是有明显抗性的，地段位置显然不如公园映。
2个项目容积率也很相近2.5、2.6。
时隔一年，房价涨幅超10%，在限价多年的上海，有点惊人了。
再比如，青浦新城的地块联动价已经涨到了4.65W，位置更好的云启去年也就卖4.3W，涨幅超8%。
其他联动价上涨的地块还有很多，
按照这种涨法，我再等一年，可能依旧买不到新房。
还是要被挤到二手房市场，二手房市场也同样存在变数，谁也说不准明年的情况。
也许我要花更多的钱去买我现在看不上的房子。
于是我们又开始积极看房了，机缘巧合下，上周末我们来到了罗店，看了2个续销楼盘。
分别是西江悦和金悦府。
04
杨行顾村 OR 美兰湖
西江悦由于我们看的时候只剩下底楼了，且价格相对稍贵，所以我们比较倾向于金悦府。
到底是上车杨行顾村老房子还是美兰湖板块的“开荒盘”？
我们陷入了纠结。
杨行顾村的吸引点不用多说，主要是看中地段。
金悦府的吸引点有哪些，我跟大家说说：
1、准现房
项目目前楼幢已经建造完毕，外立面全部贴好了。当下进入了室内装修，社区景观的打造过程中。
这个是个很大的吸引点，不用担心烂尾的事情。
且交房时间早，我们的租房成本变低。
更重要的是，项目已经有实景交付的空间展示，不用担心货不对板。
看房当天，我们进入了位于8楼的样板房内，里面就是原原本本交付的样子：
这是目前新房市场很难有的看房体验，比较“击中”我。
整体交付标准与样板间介绍的，基本一致。
2、优惠力度强，更低的价格，我可以买到中间楼层
二手房我就不说了，我们多半是买到非电梯房，想要买到比较合适的2-3楼需要加点预算。
新房的话，西江悦我只能买1楼。
而金悦府，目前优惠力度较大，这里我就不展开说了。
总之，优惠过后，我可以用更低的价格，买到中间楼层，不用担心采光和潮湿，
这也是个很大的吸引点。
3、且是理想中的3房
前面说了，在杨行顾村，我只能买到70多平的2房。
但同样预算，我在金悦府可以买到户型更好的3房，满足我一家人的居住需求。
超宽的大阳台，是我所喜爱的；2个卫生间，也解决的很多难题。
虽然也有不尽如意的地方，比如客卫的位置比较尴尬，在厨房和餐厅中间；比如北向次卧较小；比如让我比较介意的北向连廊。
但相较局促的2房，我已经很满意了。
4、周边还有些盼头
金悦府位于规划的锦邑产城融合区内，周边规划有大量住宅，教育、商办、产业用地。
未来都建成的话，城市界面还是比较优异的。
宝山锦邑产城融合示范区土地利用图
此外，美兰湖风景区的景色和氛围，也比较有吸引力，虽然相隔有段距离，但周末去游玩也不错。
另外，虽然距离地铁比较远，但也是骑个单车就能到的地方，也不是说特别闭塞。
这些吸引点，让我陷入了纠结，到底是“老破小”还是“远大新”？
05
不再纠结
由于本身是做房产数据研究的，
为此，我当天晚上回家，就计算了2个片区2类产品的涨幅情况。
数据结果如下：
杨行顾村老房子普遍跑输罗店次新，无论是地铁房，还是非地铁房。
这样的数据对比下，我心中基本有了结论。
于是在看完房的第二天，我就再次来到了售楼处，把看中的房子拿下了。
不过说句后话，我算这个涨幅对比，也不过是个心理安慰，给自己的一个理由拿下它。
其实我内心清楚美兰湖南部这个区域并不是大家所看好的，也不是我这个地产从业人员心目中的优质板块。
我买在这里，不是因为我有多喜欢，也不是因为它未来能带来多少收益。
只是因为当下它确实是最适合我的。
就像我们无法理解10W+买金鼎九宫格、11W+买唐镇一样，也许对购房者个人而言，那就是他们当下最合适的选择。
我写这篇文章想告诉350W以内极度刚需购房者：
买新房，就要接受没有倒挂、地段偏远、配套匮乏；
买二手房，就要接受它房子老、面积小。
这个预算的购房者，买房没有完美答案，适合自己的就是最好的。
希望大家都可以如愿“上车”！