去年以来，随着各地保障性租赁住房认定政策的出台，极大地提升了企业纳保的积极性，将更多项目纳入保障性租赁住房管理，为新市民、青年人提供了更多市场供给。去年底，广州市陆续发放保障性租赁住房项目认定书。今年2月，安歆集团旗下广州凤凰新村项目通过海珠区第一批保障性租赁住房认定，也是该区首批被认定的宿舍型租赁住房项目。
据统计，近六年来，我国流动人口规模一直保持在2亿以上，其中第三产业人群占比约15%～20%，包含餐饮、酒店、快递等城市服务型行业，是城市能级提升和产业升级的重要源泉。对于这些企业来说，尤其是需要承担员工住宿问题的企业，从吸引人到留住人，难关之一就是“能不能住得好”。可以说，员工住宿是企业招聘的关键要素。
需求衍生市场，宿舍型租赁住房迎来了发展契机。然而，区别于青年公寓和服务式公寓仅对C端客户负责，宿舍型租赁住房既要做B端的生意，又要服务C端客群。如何精准满足B&C两端的需求，我们能够从安歆的实践中窥得一斑。
宿舍型租赁住房
是中国特色
事实上，在外部发达国家，宿舍型租赁住房较为少见，这是我国城市化率进程中衍生的产品，其兴起和发展，意味着企业员工住宿从原本杂乱无章的群租房转向规范化管理的员工宿舍。
长久以来，服务业基层员工和制造业普通员工对员工宿舍有着刚性需求，企业在解决这一问题主要采取两种方式：一种是自建宿舍，一种是租赁民宅，即群租房。但前者常因资源投入不足、管理经验欠缺等原因，造成宿舍供不应求、居住体验感较差等问题；后者因一套民宅中居住较多人员，在消防安全和卫生上存在潜在隐患，也是当前多地政府严格整治的。
在持续完善“租购并举”的住房制度实践中，宿舍型租赁住房亦迎来诸多政策利好。《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》要求宿舍型租赁住房人均使用面积不得小于4平方米；《上海市住房发展“十四五”规划》提出构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系；《广州市保障性租赁住房项目认定办法(征求意见稿)》提出，单位宿舍或住房租赁企业经营的宿舍型租赁住房和集中式公寓，应当符合宿舍建筑设计规范的相关标准和要求。宿舍各类居室的人均使用面积不得小于宿舍建筑设计规范的相关规定 。
凤凰新村项目公区
政策利好下，宿舍型租赁住房开业规模连年上升，目前主要分布在一线城市和热点城市，根据ICCRA统计，其中超过50%的宿舍型租赁住房分布在上海和北京两地；由于该类产品主要为企业服务，因此大部分分布在城市中热点就业区域和产业园周边。
不同于其他三类租赁住房产品——青年公寓、租赁式社区、高端公寓，对于宿舍型租赁住房来说，由于其采购方为企业，租户为员工，不仅要深度挖掘和满足企业、租户两端的需求，而且需要具备打造更为标准化的产品和服务的能力。
B&C两端需求
谁更重要？
“做 to C 更关注体验，做 to B 关注专业、性价比、服务响应，两者还是很不一样的。”此前，安歆集团创始人兼CEO徐早霞女士在接受访问时曾表示，安歆在做业务的时候，会区别出两点——企业用安歆的产品和服务时更关注什么，以及住客住到安歆以后会关注什么，这两点决定了安歆商业模式和服务理念。
城市服务宿舍型产品和产业园企业社区型产品是安歆产品的“两轮”。针对这“两轮”，安歆梳理了不同打法——
在城市服务方面，安歆采用标准化产品。因为城市服务业单个企业需求存在类似之处，考虑的是员工15分钟能到达工作岗位，优先考虑的是位置和物业形态。因此，安歆一边围绕基层员工进行C端客户定位，一边围绕企业可支配收入、商圈和意向客户位置进行调研。
在产业园社区方面，则需要 " 一园一策 "。安歆从政府产业园区产业定位、企业画像、人才画像入手，根据不同人才结构去定制适配于园区的产品，既要知道政府要什么，也要知道企业要什么，还要知道员工要什么。
以此次认定为保租房的广州凤凰新村项目为例，是典型的城市服务产品。该项目选址于广州市海珠区龙凤街道工业大道北，周边商圈配套设施齐全，涵盖生活服务、医疗服务、教育服务等，交通便利，地铁8号线步行3-5分钟。项目原业态为酒店，共135套房间。在改造过程中，安歆拆除原隔墙重新布局，在室内装饰装修、设备安装、暖通安装、消防布置、软装布置以及床铺投入等，改造后提供66间房间对外租赁，以4人间、6人间进行出租。
凤凰新村项目4人间产品
在产品设计上，安歆抓住多人住宿的痛点，在考虑安全性的同时，从私密性和实用性两方面发力。在最核心的“一张床”部分，配备了遮光床帘、电插座、置水架、挂钩架、护眼灯、DIY床头板等人性化细节设计。1-2楼还设置了前台、快递柜、公共办公和社交区域。
在B端客户选择上，该项目坚持供需匹配，按照职住平衡原则，优先供应符合海珠区产业导向的单位及个人，目前门店客户以服务业为主，例如顺丰、钱大妈、艾地教育、侨生教育等。
企业人力资源
最后一公里
租赁住房只是一个生活场景的入口。
B端客户需要宿舍型租赁住房，归根到底是为了招人、用人、留人。除了基础的住宿服务，更重要的是能否围绕员工打造日常生活、职业成长的全服务链条，构建“职+住”生态圈，更好地服务于企业人力资源的延伸供应。
凤凰新村街道挂牌党群服务站
因此，宿舍型租赁住房运营商除了做好产品服务之外，更与人力资源业务多元交叉，比如定期配合企业进行深度的职业培训和升阶教育，以及招聘、搬家甚至团建等等，为企业、员工带来实实在在的价值。
对此，安歆也做出了有益的尝试和探索：背靠企业服务打造人才成长体系，为园区及企业提供岗位对接、创业培训、项目孵化、社群活动等一系列的“招、住、培”一体化企业租住生态链，助力企业员工“选、用、育、留”的全流程。
结语
既保障C端的居住需求，又打破传统模式，针对B端提供更广泛的人力资源服务，也要尽可能地创造使B端认同的核心价值，可谓是人力资源的最后一公里。宿舍型租赁住房运营商能否尽最大可能同时满足B端、C端客户的需求，是建立信任感和依赖感的关键。
期待安歆解锁出更多惊艳配置。
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