《中国经济周刊》 记者郭志强｜湖南报道

“长沙楼市新政满月，我想用‘回归’和‘分化’两个词来形容当前楼市表现。”一家头部房地产开发商市场负责人毛冰告诉《中国经济周刊》记者，相较于其他一二线城市，长沙这拨楼市新政力度较温和，保证购房者购房资格是关键，此外推进契税、购房补贴等政策落地也有利于需求释放。

（长沙绿城凤起麓鸣楼盘 郭志强拍摄）

9月22日，长沙楼市迎来好消息，全面取消首套房限购。长沙放开首套限购、放松限售已经满月，此轮优化房地产调控政策，到底为长沙楼市带来了哪些变化？谁又是大赢家？

回归

长沙“922”楼市新政落地后，10月份湖南地市州和大湾区的购房者确实为长沙楼市冲了一波交易量。

“新政落地后，有一拨客户集中到长沙买房。这波需求过后，市场又回到了原来的水平，并未一直保持火热的市场需求。”毛冰告诉《中国经济周刊》记者，这拨客户集中在新政发布后的2-3周内，形成了一波购房和看房潮，且刚需偏多一些，这是此波行情一个比较明显的特征。

湖南中原研究院的数据显示，国庆期间长沙内五区商品住宅成交1387套，成交面积19.76万平方米，同比分别上涨22%、23%。

绿城中国华中区域长沙公司助理总经理卢贝告诉《中国经济周刊》记者：“长沙放开首套房之后，省内地市州原来被抑制的需求爆发，他们最青睐的是长沙教育资源好的楼盘，买房就是为了小孩能来长沙读书。”

毛冰给记者列了一组数据，9月22日新政后，他所在的楼盘来自湖南各地市州和大湾区的客群占比达到40%，10月份项目周均来访和成交上涨了30~50%。

之所以大湾区客群也占了不小比例，是因为长沙房价在中部地区并不高，放松首套房限购后，吸引了一大拨常年在大湾区打拼的湘籍优质客群回长沙购房。

毛冰所在项目的统计数据反映了长沙当前楼市客群结构。10月下旬，克而瑞湖南区域的数据披露，新政后增量客户中70%来自市州，以邻近长沙都市圈的株洲、邵阳等地级市为主；30%是省外客户，最多的是珠三角返乡客户。

中国金茂华中区域公司长沙事业部营销管理部副总经理周熙向《中国经济周刊》透露，“9月份放开首套房限购是自2017年限购以来长沙政策最大的放松，给了持续低迷的市场来了一剂强心针。在政策的带动下，购房信心明显提升，长沙楼市在国庆黄金周也创造了近三年的最好成绩。”

（正在紧锣密鼓施工的长沙万科森林公园楼盘 郭志强拍摄）

从CRIC数据统计来看，长沙内五区商品住宅市场8月初至新政前，日均交易仅74套，“922”新政后至10月13日，日均交易151套房源，环比上行达50%。

但经过国庆双节这波增长行情后，长沙新房来访成交和楼盘来访咨询量双双出现回落。

“面对市场的下行，我觉得开发商还是要一如既往地回归初心，做好产品、做好服务、做好营销来应对市场的变化。”周熙坦言，国庆假期后来访成交确实出现了一定程度回落，但往往在节假日之后都会出现需求消耗带来的惯性下调，当然政策刺激边际效应递减的因素也起了作用，市场观望情绪依然存在。市场的恢复仍需要依靠更大的支撑政策保驾护航。

不仅长沙楼市销售端在回归，“取消地价上限”的风也吹到了长沙。

10月30日，长沙市国土资源网上交易系统挂牌一宗居住用地，未设置最高限价。在地块出让条件里，仅明确了“住宅（毛坯）销售均价按长沙市政策进行价格监制”。

这是继济南、南京、合肥等城市落地“取消地价上限”以来，长沙首次实施这一动作。

卢贝接受《中国经济周刊》记者采访时表示：“长沙土拍市场放开了限价，不再熔断摇号。这是一种市场回归，可能会推高地价，也就是推高房价。”

分化

长沙楼市新政推出一月后，新政的刺激效果并不均衡。冷热不均，已是楼市的共识。

同样是获得预售许可后，有的楼盘一开盘即售罄，有的楼盘却蓄客都很难，长沙楼市呈现出严重分化。“冷”的是边缘板块项目认购量不足；“热”的是网红项目悉数售罄，那么冷热不均背后原因是什么？

10月中旬，克而瑞发布2023年1-9月长沙九区县销售榜单，在TOP30商品住宅金额榜单中，成交金额以长沙岳麓区为主，入榜项目占比达43%，占了半壁江山。

仅以热门的长沙市府板块万科森林公园项目为例，1-9月，该项目以23.9亿元商品住宅销售成绩金额稳居岳麓区第一位。

房企销售门槛值指标的变化，一定程度上反映了房地产企业的发展动向和行业的格局演变。房企销售门槛值不断提升，意味着行业集中度持续提高，大鱼正在吞噬小鱼的市场份额。

近日，中指研究院发布的“2023年1-9月长沙房地产企业销售业绩TOP20”显示，TOP10房企销售门槛值为34.48亿元/19.26万平方米；而2022年这一数值为20.80亿元/15.42万平方米。TOP10房企销售门槛值的拉升也印证了楼市的强弱分化。

毛冰对记者说：“长沙楼市确实存在严重分化情况，好的品牌、完善的配套，尤其是头部开发商会得到更多客户认可，这是市场选择的结果。”

周熙告诉《中国经济周刊》记者：“不管是新政前还是新政后，长沙楼市分化现象一直存在，正所谓强者恒强。项目的地段、质素、产品、配套不一样必然会带来市场分化。通常卖得好的网红项目普遍为品牌房企开发，具有良好的教育、交通、地段、景观、商业等配套，且产品品质过硬。”

未来走势

“今年最后这两个月，长沙楼市应该会维持平稳。”毛冰认为，一方面各大开发商要冲业绩，会加大房产供应量；另一方面，各大开发商会真金白银拿出很多实惠，提前释放折扣优惠，来回馈购房者。

采访中，《中国经济周刊》记者梳理发现，各大开发商为提升市场信心，推出了一系列优惠政策，比如依据不同地段、位置等因素，新取证的房源价格会稍微实惠一点；库存房源方面，交付时间晚或者楼层不好的房子，会有不同程度的优惠，或者通过抽奖券来回馈客户；首付款延期，最长宽限期可超过1-2个月。

尽管当前长沙楼市稳定，但长沙楼市新政仍有优化空间。

改善型客群需求仍是各大开发商比较关注的市场蛋糕。卢贝坦言：“长沙新政对改善性需求这部分还是支撑不够，因为改善型客户大多数有多套房，购房资格和交易税费高都影响其购房需求。”

“长沙楼市新政针对改善型需求仍没有放开，购房资格限制压抑了长沙部分改善型需求。”毛冰表示，解决客户购房资格仍是拉升市场信心的主要方面，减免契税等优惠政策能进一步刺激市场和客户信心。

周熙表示：“长沙如果全面取消限购限售、限价优化，契税、购房补贴等政策或有望进一步刺激需求释放。”

多位采访对象告诉《中国经济周刊》记者：从全国来看，一二线城市楼市刺激政策非常多，比如首套契税减免、二套房购房补贴等手段，但长沙楼市在这块还没有相应动作。如果市场出现下滑，希望能看到更多刺激楼市的友好政策，不管是对稳定楼市，还是对购房者、开发商注入信心都是一种多赢。

（毛冰为化名）

责编：郭霁瑶