语音·每周深度访谈

引言

2023年的第一个周，地产行业有进一步回暖的迹象，A股地产板块上涨3.88%，港股内房股上涨11.73%，中资美元债指数上涨7.62%。彭博社传出消息，中国金稳委据悉要求对具有系统重要性的地产企业给予更多融资支持。另外，本周市场传闻，今后将对于城市进行分类，第三类城市可能会完全停止供地，一时间引起投资者恐慌，部分城投债投资者对2023年土地财政产生焦虑。

回首整个2022年，地产市场不景气，特别是土地市场的热度持续下降。2022年百强房企拿地销售比仅有18%，降至2017年以来的最低点，且仅有2017年的1/3水平，也远远低于房企普遍拿地销售比30%的常规水平。

我们邀请了嵩山论市的专家，为您复盘2022年的拿地端变化，解读“停止供地”和“城市分类”政策的脉络和背景，为您预判2023年的土地市场走势。

-　复盘部分城市停止供地的政策脉络

主持人： 

　　本周是2023年的第一周，整体上看地产股、债表现均不错，彭博社也传出“中国金稳委据悉要求对具有系统重要性的地产企业给予更多融资支持”的消息。但是周中市场传闻，今后城市会进行分类，第三类城市会停止供地。这一条消息对于城投债的投资者来有较大冲击。

　　您是怎么看待这个“停止供地”的政策的，这个政策的演变脉络是怎样的？之前有类似政策吗？

说起本周传闻的第三类城市停止供地的政策，并不是今年的新发明。其实在几年前，住建部和自然资源部就推出过根据城市特征设定供地，部分城市暂停供地的政策。

2015年，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

2017年4月1日，住房城乡建设部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，对房地产调控“因城施策”设置限制条件，首次明确了住宅用地“五类”调控目标：显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停。

2019年4月17日，自然资源部制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。通知要求，地方在制定实施2019年住宅用地分类调控目标时，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）要根据商品住房库存消化周期，结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策，在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

-　哪些城市实际停止供地了？停止供地政策执行情况如何？

主持人： 

　　根据专家您的梳理，在2015年就有对部分城市停止供地的政策，2017年开始明确根据城市住宅的去化周期来分类，2019年开始对政策进行优化。去化周期36个月以上的城市，要停止供地。根据您的了解，有没有哪些城市被暂停供地了？

整体上看，政策是有一定推进和执行的，但是住建部和自然资源部，并没有公布具体每一类城市的名单。而市场机构往往通过自己测算的指标，推算城市的去化周期，从而猜测哪些城市会停止供地。具体测算指标，是市场机构掌握的城市待售住宅，除以该城市最近六个月月均销售额。在2019年，部分市场机构测算厦门、三亚等城市会停止供地，但是2019年厦门、三亚住宅用地成交均正常。

由此可见，住建部和自然资源部采用的去化周期计算方法，比市场机构的测算要松一些，起码主流70大中城市几乎没有去化周期超过36个月的，所以在实际执行上，地级市层面也较少出现因为政策限制而停止供地的情况。

说起本周传闻的政策，有一个亮点，就是会对城市分类采取更加新的标准，而且会对停止供地城市推进调控放松政策。这一点上，运用停止供地配合调控放松，积极推进存量待售货值去化。

其实这周另外的一个政策更加值得研究，就是对于一个季度内房价环比、同比均下降的城市，可以调低首套房按揭利率下限，甚至取消下限，把三季度的政策变成常态化。在这一点上，未来根据城市销售去化情况，设定城市的调控政策，设定城市的供地规模，将供给端和需求端绑定出政策，会是未来的大趋势。

②丨集中供地的变局

-　2022年集中供地发生了哪些变化？

主持人：

　　2022年的集中供地，也发生了很多变化，有十几个城市推出了四轮集中供地，甚至还有部分城市有五轮、六轮供地。而整个集中供地的规则也改变了很多，地方政府进一步向房企让利，地块的潜在利润空间大大提升，很多项目利润空间都超过10%。专家，在您看来，2022年的集中供地发生了哪些重要变化吗？

2022年的集中供地，最大的变化，就在于规则上更加倾向于支持房企。首先我们来看，2021年集中供地中，对房企限制最多的四大问题——限制未来售价、竞自持面积、竞配建面积、竞品质。

基本上来看，目前只有11个城市限制地块未来销售价，而只有4个城市继续维持竞自持面积，没有城市维持竞配建。在这样的背景下，由于规则的改善，房企实际拿地的成本下降，越来越多的城市采取摇号。此外，各地逐渐减少对于房企拿地门槛的限制，改变了2021年集中供地对拿地房企资质的要求，也降低了土地保证金比例，减少了房企拿地的资金占用。

此外，2021年严格的三轮集中供地规则，在2022年也发生了变化。2022年有16座城市开展了第四轮集中供地，4座城市开展了第五轮集中供地，还有1座城市开展了第六轮集中供地。其中，长沙9月官方消息称今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新推介。

-　126号文对集中供地的影响

主持人：

　　之前集中供地出现了很多城投底价拿地，托底土地市场的情况，但是今年10月财政部公布126号文，禁止通过国企拿地虚增财收。这对于各个城市的集中供地和整体土地财政，产生了怎样的影响？

126号文的出台，也是基于很多国企、城投拿地后不开发，闲置土地造成资源浪费的现象。对于集中供地的城市，2021年出让的地块，到目前为止入市率不到10%。在126号文推出之前，大部分民企是退出了参与集中供地，三四批次中民企参与拿地比例只有10%左右。与此同时，央企拿地也开始下降，毕竟全国布局的央企地产公司，虽然资金始终安全，但是今年的销售表现也不佳，所以对集中供地的参与也开始减少。

自从126号文出台之后，民企开始发挥其自身在营销、开发上的优势，与地方国资开始合作拿地，提升实际地块的开发效果。具体的模式包括合作开发、小股操盘、代建等。以10月底的苏州第四轮集中供地为例， 民企朗诗、龙湖、路劲等品牌民企以联合地方国资、城投拿地的方式积极参与。客观上看，126号文实际上是提升国企拿地背后实际的开发效率。

-　未来集中供地存在的新变化

主持人：

　　整体上看，您觉得未来的集中供地有什么新变数吗？

在我看来，2023年的集中供地，仍然有很大的分化。首先是城市层面，部分中部省会城市会进一步退出集中供地，开始恢复常态化供地，而杭州、南京等城市，会进一步优化供应规则，加大土地供应量。整体上看，2023年的土地市场，也会出现更大的分化，南京、杭州等调控政策放松，且产业基础好、人口基数高的城市，仍然有较大的空间。

第二，企业的分化，尽管在126号文之下，越来越多的国企选择和民企合作，代建、小股操盘、合作开发，但是整体上看集中供地仍然是地方国资占据主导，毕竟整体的地产市场景气度提升需要时间，虽然2023年市场会边际改善，但是土地市场热度很难恢复到2021年之前的水平，甚至2023年的土地成交量相比于2022年维持稳定或者小幅波动，都是很正常的。

第三，地块的分化。其实地块的分化，是集中供地政策演变的结果，2021年的房企喜欢拿高利润地块，而到了2022年下半年，利润空间大小已经不是房企的第一考虑因素，整体上项目的去化速度才更加重要。

-　2023年土地市场有何新趋势？

主持人：　　

　　那我们想请教专家，在土地市场的变局之下，整个2023年的地产行业，会出现哪些新的趋势呢？

我认为有三大趋势，第一，销售底在拿地底之前。目前的行业逻辑看，决定房企是否拿地的两大关键因素，一是本身房企的资金安全状况，二是对未来自身销售的预期。在三支箭的影响下，国企和头部民企的融资来源有了一定保障，企业在拿地时的资金压力也有所减少。同时，本身市场传闻，绿档房企拿地时，可以用银行保函抵扣土地保证金，这就进一步降低了房企拿地时的资金压力。所以，未来拿地倾向的边际变化，就来源于房企自身销售的预期。所以，整个行业的销售底在前，拿地底在后，整体销售有所改善，会改变房企的拿地预期。

第二，头部民企的补货动机加强。正如前文所述，三支箭的政策，在信贷、发债和股权融资上，对头部民企予以支持，有利于头部民企改善资产负债状况。而头部民企不能止步于能发出债券，要恢复正常经营，就要逐渐恢复正常的拿地、推货节奏，所以2023年的头部民企拿地节奏会恢复，这也是预期之内的。

第三，2023年的上半年仍然不容乐观，下半年方可以相对乐观。上半年仍然是各种利好政策的推出和落地期，叠加疫情管控放松后的冲击，到了二季度开始政策才能逐渐显现效果，而整体市场的趋势和预期修复，主要会体现在下半年。

　　非常感谢专家！ 土地市场是连接房企、城投和地方政府的关键，也是关联房企资金、未来销售和存货的核心，是土地财政和地产融资的桥梁。站在2023年初的时间点上，我们期待土地市场变局推进，期待供地规则的优化，也期待房企拿地信心的恢复，这一切都是地产市场回暖的基础。

　　本周嵩山论市深度访谈，即将结束。感谢您的收听，期待下周与您再会。