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杭州这次卖地:又会影响一大批人 | 楼先生问答NO.754

日期: 来源:层楼收集编辑:楼先生

▲提问楼先生[评论区留言]


昨天,杭州第二批集中供地结束。毕竟10宗宅地,6宗拼到封顶。杭州人都感受到了:土拍市场热度比上次又回暖了一截。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


对了,下个月杭州将密集推出第三批集中供地,虽说整体质量不如这次,但看昨天土拍开发商的热情程度,看来是不用担心了。难怪《层楼》后台不少粉丝留言:卖地,还得是杭州。


1、这次土拍对于杭州土拍市场、二手市场和新房市场,都具有风向标意义。或许可以说,土地市场的回暖,已经进入上升通道。另外,开发商愿意拿地,说明这个行业开始恢复了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


2、我反复在说,年后这波回暖,是政策与预期的回暖。如果想要回到2020年的时候,那一定得是这个行业“喘过气、活过来”。当然,目前看,与当年的行情高峰相比,还有很大的距离。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


3、在强政策主导下的地产行业,各级市场的情绪传导更加疾速。也就是说,土拍、新房和二手房,就是一个相互影响的整体。3月底的这次土拍,一定会加剧4月新房摇号难度,二手房热度也会拉升一波。


4、行情能快速再拉升一波,新房只要能卖得出去,然后土地定价又留有利润。对于开发商来说,拿地积极性就有了。行情一旦正向循环了,楼市的参与各方都会被“卷进去”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


5、所以说,杭州楼市的行情回暖,真不一定非要政策刺激。反而是,预期管理很重要,只要把大家的预期都管理好了,行情就能回暖。杭州在这一方面,确实高手。‍‍‍



1.

>>CENGLOU·CHINA<<

关键词

之江未来社区、商墅/不动产、流通性

@wb

楼先生好。我们夫妻和儿子现住在之江嘉里云荷廷139方,小孩去年参加工作,想再给他买套房。请问:我们是考虑买之江未来社区?还是把现有云荷廷的房子卖了,直接买之江门480方的排屋现房?请您给个建议。谢谢。


楼先生:之江门这个排屋现房,它是非住宅性质。这类产品从自住角度来讲,问题也不大,而且价格还便宜,的确有一定的诱惑力。但从资产角度来说,流动性会比较弱,相比住宅而言,商业性质的类住宅更加是「不动产」。


除非决定今后就一直住着「商墅」,不打算出售置换其它房子,不然的话,还是建议考虑之江未来社区,因为中国人大部分资产都沉淀在房子上,要尽量让房子具备更好的流通性。另外,之江未来社区将由一家实力不错、品牌也不错的开发商打造,产品应该值得期待。



2.

>>CENGLOU·CHINA<<

关键词

换房、资产升级/居住感、富阳行情

@LJING

老师好。滨江区杭二中对面一套137方自住,富阳银湖一套毛坯房88方,纠结好久想换到品质好地段好的地方,一直下不了决心,请问这样想法可行吗?又能换什么地方比较合适呢?谢谢。


楼先生:换房是一件挺麻烦的事情。尤其要把名下自住的房子一起换,一家人租房、搬家很容易就没有勇气和动力。不过从「住得好一点」和「资产升级」两个角度看,大方向还是建议置换。毕竟这两套房子都算不上特别优质的资产。特别是富阳这套小户型,不清楚你多少价格入手,如果能不亏或微亏,都建议卖掉吧。富阳市场有点难。‍


至于能换到哪里,就要看你们的总价承受能力了。如果经济实力不错,滨江区和世纪城是第一选项,江南岸的这两个板块是省内财富最集中的区域。如果实力一般,退而求其次,萧山市北,以及对岸的之江板块也能考虑。总之,不管是奥体、滨江还是市北和之江,大范围看,还是留在了相对还算熟悉的地方。



3.

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关键词

600万、滨运锦上湾、三墩北/学区房

@叫我欧皇

老师好,我今年3月刚满落户5年,自住良渚融信沐澜。孩子今年上幼儿园。三年后想在主城区上小学。考虑再买一个二套挂户口(二手或者新房),像金地自在城的小户型(听说文理小学还不错),预算300万内。或者是卖掉手上的沐澜,置换主城区大户型,举家搬过去,预算大概有600万。但是沐澜装完才住了两年,而且是唯一住房,卖了就又要回去租房子了,感觉有点折腾。有点拿不定主意,麻烦老师给点建议。对了,我是E类人才,但是现在卖房的话,应该是要三年后才能用人才房票吧。


楼先生:确实难抉择。如果只要图学区,第一个方案「小户型学区房」是可行的。但想想看,再过三四年,或者等你们学区用好了,这类学区小户型(包括学区老破小)还能这么值钱吗?这里要打一个大大的问号。


随着新生儿出生率下降,人口红利逐步消失,大趋势大方向肯定是,教育资源只会越来越宽松。从我个人角度来讲,其实不必那么焦虑学区。


当然这个问题,特别因人而异。如果一套学区房,能缓解你们每天的焦虑,包括还考虑到刚装修完、租房折腾等,所以要去买,我也不阻拦。只是从更理性角度分析,现在折腾一下,能为更长远的居住和资产考虑。


所以愿意折腾的话,我会建议你考虑运河新城的一个新楼盘,就是运河湾的「滨运锦上湾」,限价4万/㎡,属于拱墅区。另外,人才卖掉名下房子,需要等三年。



4.

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关键词

600万、文晖/馥源庭、滨运锦上湾/4万

@张张

楼先生,打算今年摇新房,社保12年,无房户,总价600万左右,尽量是市中心的品质有保证的楼盘,有推荐吗?虽是自住,但也希望后期有较大的升值空间。


楼先生:总价600万左右,市中心基本没有。你可以关注文晖板块的嘉里·馥源庭,只不过现在不清楚它的具体户型面积,如果有小户型的话,应该是够了。而且港企开发商,比较墨迹,开盘时间迟迟未确定。其它市中心就只有杭曜置地中心了,限价4万6,总价和户型都可控。


其实600万左右,最好关注单价4万或4万出头一点的板块,比如艮北和运河新城。艮北新城接下来有中天艮北项目、北科建艮北项目,尤其前者是由中天、大家、海威和钱江四家本土房企合作,安全系数高。运河新城的话,只要关注「滨运锦上湾」就好了。



5.

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关键词

尽快卖、大江东/东湖城、良渚/和光尘樾

@隔窗听雨

老师好,杭州有两套交付两年内的房子,一套在大江东核心区的东湖城,另外一套在良渚的和光尘樾,均在地铁口,想留下一套,留哪套好点?现在行情,出手是否时机不对?


楼先生:能卖就赶紧卖吧,开年时我就说过,在货币宽松和政策刺激下,2023年会出现「卖房窗口期」,不管是置换也好,纯粹套现也好,一定要抓住。更何况,非核心区的房子,时间会吃掉大部分的利润,所以长持的意义不大。


你手上的两套房子,说实话,都没太大留着的必要,你不卖,市场上平替的房子太多了。不知道你是纯套现,还是卖掉后打算置换,其实不管是那种情况,都可以卖了。


目前杭州楼市的情况就是这样:刚需板块缺乏持续上涨的动力,热度主要集中在改善和豪宅板块。当然可能你的情况比较特殊,非要留一套的话,那就留和光尘樾吧。




▍观点·问答·导购·土地·市场

C E N G L O U · C H I N A



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- End -


编辑∣二叔


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