城市与区域治理研究院 苏志勇
8月15日，国家统计局公布了1~7月宏观经济和房地产数据，数据显示，房地产投资、销售以及房企到位资金持续下滑。此前央行公布的社融数据也验证了房地产市场的低迷。
受房地产市场低迷等因素影响，房企资金链持续承压。国家金融与发展实验室发布的2023年二季度报告指出，2023年下半年，大部分房企的债务压力依然较大，且融资恢复和销售复苏均不及预期，房企违约风险依然严峻，后续可能仍有房企出现债务违约。
近日碧桂园、远洋等多家头部房企接连爆出债务违约风险，此前数十家已经暴雷的房企债务重组之路也是异常艰难。受房地产市场拖累，“中植系”、中融信托相继暴雷，进一步引发市场对金融风险的担忧。
7月24日，中央政治局会议针对当前经济形势做出部署，特别是对房地产市场以及重点领域风险防范等方面做出重要表述，首次明确提出，“适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。各相关部委和四大一线城市也相继做出表态。
政策导向已经非常明确，接下来会有怎样的具体政策，何时出台？市场对此充满期待。
一线城市的政策空间
中央政治局会议以及住建部表态进一步落实好各项政策措施后，一线城市也相继表示，将会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，更好满足居民刚性和改善性住房需求。一线城市松绑政策已经“箭在弦上”。至于具体会有哪些政策调整，业界呼声最高的主要集中在以下几点：
一是取消“认房又认贷”。目前包括四大一线城市在内的16个城市仍然采取“认房又认贷”政策，其中尤以四大一线城市最为严厉。按二套房标准，北京普通住宅首付比例为60%，非普通住宅为80%；上海普通住宅首付比例为50%，非普通住宅为70%；深圳普通住宅首付比例70%，非普通住宅为80%；广州首付比例为70%。二套房贷款利率方面，北京、上海在LPR基础上加点105PB，广州、深圳在LPR基础上加点60PB。“认房又认贷”政策对居民改善性居住需求造成严重制约，亟待做出调整。
二是适度降低二套房首付比例和贷款利率。如上述数据，目前四大一线城市二套房首付比例和贷款利率明显偏高，仍有较大调整空间。在政策上可以采取“一区一策”甚至“一项目一策”，对于非核心区、远郊区项目，可以适当降低首付比例和贷款利率，鼓励核心区人口向外围疏解。
三是调整普通住宅认定标准。以北京为例，按照北京现行的普通住宅标准，五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总价在上述价格范围内，则被划为普通住宅。目前北京住房均价已经超过6万元/平方米，五环内更是罕有单价6万元以内的房子。按这一标准，北京绝大部分项目都被划为非普通住宅，而非普通住宅首付比例、贷款利率以及契税等都远高于普通住宅。
四是适当放开商住项目的限购限售。2017年之前，一线城市大量商业用地被开发为商住项目，随着“限商”政策出台，商住房市场迅速被“冰封”，开发商被深度套牢。以北京为例，据统计目前有230多个商住项目，存量面积1800多平方米，沉淀资金高达8000亿元。放松商住项目的限购限售，不仅可以盘活存量资产，平抑过高的房价，而且深陷商住房泥潭的开发商也将得以解套。
除此之外，包括放松限购、限价、限售等限制性措施，适当放松积分落户等，任何一项政策松动，都可能对市场产生积极影响。有一线城市住建官员直言，“只要告诉我能动什么，工具箱一大把”。尽管一线城市有着丰富的政策工具，但尺度如何把握还需谨慎。
政策工具需更精准有力
下半年以来，房地产政策工具箱正在逐步开启。
7月10日，央行、国家金融监管总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将“金融16条”中有关政策适用期限延长至2024年底。
7月24日，中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
住建部随后表态，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
地方政府也在积极落实中央政治局会议精神，研究出台新一轮政策措施。其中郑州率先推出支持房地产市场平稳健康发展的15条措施，其中包括取消限售、利率调整、“认房不认贷”、降低交易税费等内容。南京紧随其后，出台了包括住房补贴、集体土地房屋征收推行房票安置、建立“安置房源超市”等8项措施。合肥则大胆提出推进商品房“现房销售”试点、探索商品房销售按套内面积计价、探索土地供应“定向挂牌、协议出让”等举措。
近日有媒体曝出，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%。
尽管此前地方政府出台了大量“刺激”政策，但从市场反应看，政策效果并不明显。究其原因，关键是市场供需两端的核心问题仍未得到有效解决。供给端，民营房企的融资环境并没有实质性改善，大批已经暴雷的房企仍在死亡线上挣扎；未暴雷的房企也因市场形势恶化，逐步滑向风险边缘。需求端，市场预期不稳，居民消费能力减弱，加之一些城市限购、限贷、限价等政策措施依然严厉，严重制约了市场恢复进程。
针对供需两端存在的问题，政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开。“保”即保房企资金链、保交楼；“松”即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策；“降”即降低购房成本，包括降首付、降税费、降房价。特别是降房价，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。