【引言】

交易房屋被查封就是指在交易过程前或过程中，该房屋被法院等国家机关采取查封，导致该房屋被限制转让的情形。此时，购房者是否付清全款、是否办理收房手续、债权人诉请金额大小等均决定着购房者能否成功解封拿回房产及获得赔偿。本文将分析此问题，并提出应对方案，有以下几种方式：

（一）对查封执行提出异议

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，（1）如果查封时房屋价款已经付清、（2）查封时房屋已经由买受人占有、（3）买受人对没有办理过户手续没有过错；满足以上三个条件后，买方可向执行法院提出执行异议，请求查封法院对该房产予以解封，解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。

（二）买方提供担保或将购房款交付法院执行解封

如买方要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与查封法院协商，由自己提供其它担保财产或垫付所欠债务后，申请解封。此时，债权人的诉讼目的也能达到，且无需拍卖房产即可直接执行购房者交付法院的剩余购房款，债权人自然不会对此提出任何异议。但买方要综合衡量法院查封该房产的价值与自己需要支付给卖方剩余房款的价值，如果该房屋上的查封数额少于买家支付剩余房款的数额，买家可以考虑自行为该房屋进行解封。此方案风险在于担保与过户前之间，涉案房屋又被其他法院查封或抵押，那么将导致无法过户或只有提供更多的担保，此时，如果卖方对其他案件违约不履行，会触发买房人的担保责任。

（三）解除买卖合同，要求卖方承担违约责任

在卖方因房屋查封，且在过户之前仍是没有解除房屋的查封，导致过户不能的情况下，合同目的已经无法实现。购房者应以尽可能降低损失为目标，以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权，要求卖房人返还购房款，并要求卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任甚至是房屋上涨的损失。

【司法实践】

——吕亚南与肖玉红房屋买卖合同纠纷案（(2017)京0111民初5632号）

案情简介：

肖玉红与案外人张某原系夫妻关系，二人于2007年6月28日登记离婚，离婚协议书约定：位于北京市房山区某某号两居室归女方所有，位于北京市房山区某某号三居室归女方所有。2016年9月21日，经德馨房地产公司提供居间服务，肖玉红（出卖人）、吕亚南（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》。2017年3月10日，案外人黄某以民间借贷纠纷为由，将张某、肖玉红诉至本院，要求张某返还借款120万元，并自2016年9月6日起按协议约定的月利息2%计算利息至还清之日止；肖玉红对上述借款及利息承担连带保证责任。黄某于2017年3月14日申请对肖玉红名下位于房山区某某号的本案涉案房屋予以查封，并提供了相应担保。查封期限三年，自2017年3月16日起至2020年3月15日止。吕亚南请求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并返还房款即赔偿损失。

房山区法院认为，本案中，吕亚南与肖玉红签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同正常履行过程中，肖玉红无正当理由，拒绝配合吕亚南办理网签，并于2017年2月27日书面通知吕亚南解除合同，肖玉红的行为已经构成违约。且后续肖玉红知晓涉案房屋可能被查封时，其作为房屋出卖人，未及时确认并通知吕亚南，亦未积极寻求解决方案，应当承担违约的法律后果。在案件审理过程中，因涉案房屋在其他民事纠纷案件中被查封，导致合同无法继续履行，故吕亚南要求解除其与肖玉红签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，本院对此不持异议。

相关法律法规：

《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。

《合同法》九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。

《民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。