期房销售模式下，商品房尚未建成，买受人即需要向开发商全额支付购房款。如果买受人没有能力全款购买房子，往往选择向银行按揭贷款的方式，向开发商支付购房款。
但假如楼盘烂尾，购房者一边面临每个月要还房贷的压力，另一边是烂尾楼不知道何时能交付。近期烂尾楼购房者强制断供事件发酵，备受市场关注。购房者眼看着楼盘烂尾，不再愿意向银行继续还贷。
图片来源：摄图网_501361075
购房者认为，在烂尾楼形成过程中，银行负有主要责任，如楼盘主体结构未封顶银行就发放按揭贷款；资金未转入开发商监管账户；未尽到专款资金监管的义务等。
购房者断供会面临怎样的风险？如果银行违反规定，存有过错，购房人是否可以不还贷？2018年，广东省的一个案件或提供一些参考。
广东高院：未交房前无需还贷
根据2018年12月公开的“某行惠州分行、黄某某金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书”，在该案中，银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金被挪用，项目烂尾。该案历经惠州市中级人民法院二审、广东省高级人民法院再审，最终均维持一审法院判决结果。
广东省高院认为，本案为金融借款合同纠纷。根据某行惠州分行的再审申请，本案的主要争议焦点为黄某某是否应依约向某行惠州分行偿还借款本金及利息。
本案中，某行惠州分行与黄某某签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后某行惠州分行未将贷款支付至案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向某行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。
而且，某行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。由此可见，某行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错。
一、二审判决据此认定黄某某从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向某行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄某某已经向某行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄某某仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。
但上述案例只是广东高院的裁定，最高人民法院并没有发布统一的司法解释。
银行人士：停贷是违约
商品住房买卖过程中存在着两种法律关系，一种是购房者和开发商之间的买卖关系，另一层是购房者和银行之间的借款关系。按期交付房屋是开发商和购房者的约定，不是银行和购房者的约定。
据第一财经报道，一位国有大行相关人士称，“一般在签署合同上，借款人的还款义务是无条件的，至于住房交割是购房者与开发商之间的事情，跟银行没有直接关系。”一位国有大行相关人士对记者称，而且银行跟购房者的房贷协议里，也并不是以购房者是否获得了房屋的所有权登记，或拿到了房子作为还款的前提条件，通常是一个无条件的还款。
中伦律师事务所合伙人刘新宇表示，在实践中，银行的贷款合同中大多会有“无论购房者与房屋开发商之间有何种纠纷，均不影响购房者和银行贷款合同履行”等类似的条款。在这种观点下，无论房屋交付情况如何，一旦购房者停止还贷，即视为购房者违反其与银行之间的合同约定。
据澎湃新闻报道，盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师表示，强制停贷对于购房者来说可能会使其上失信名单，在法院没判决认可停贷下擅自停贷可能被告，被要求承担还款责任，产生逾期利息，被强制拍卖房屋等。另外，郭韧律师认为，从法律角度而言，购房者们可以选择起诉解除买卖合同并解除贷款合同。
在（2019）最高法民再245号民事判决书中，最高法院指出，如果因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
编辑|卢祥勇 杜波
校对|段炼
每日经济新闻综合自中国裁判文书网、第一财经、澎湃新闻
每日经济新闻
| 留言与评论（共有 0 条评论） “” |
