沙边片区处于中国电子（中山）基地南部，是中山火炬开发区工业发展的原点，经过30多年沉淀，这里聚集起大量制造业企业。老牌工业片区具有产业先发优势，但也面临土地资源紧缺、整体产出偏低的困境。

2022年，沙边片区被纳入火炬区4大“工改”片区之一。两年来，火炬区提前谋划、分类施策，快马加鞭突围突破，至今，该片区已推进工改项目14个，项目用地面积达568亩，项目总投资达61亿元。以往的老旧厂区实现原地升级，工业老区逐渐焕发新活力。

作为火炬区工业版图上的重要一极，沙边片区的“工改”为区域转型升级提供了样本，打开火炬区高质量发展的潜力空间。

10月30日，在中山市招商引资工作推进会暨“工改”产业园招商大会上，火炬开发区被评为2023年中山市招商引资工作标兵单位。

为什么改？

低效工业园成发展瓶颈
沙边片区亟待转型升级

2022年联速·两岸科创园（下称“联速科创园”）启动“工改”前，这里还只是一片传统的产业园——40亩的土地上有5栋建筑，主要从事服装设计、生产及经营等业务，容积率为1.51，年产值仅5000万元。

联速科创园建成于2005年，处于沙边片区内。站在这里放眼望去，周围聚集着大量光电、电子信息等企业。“如果说‘中山制造’看火炬，那么‘火炬制造’就看沙边”，火炬开发区党工委委员、管委会副主任钟剑表示。

1990年，火炬高技术产业开发区（下称“火炬区”）挂牌成立，当时沙边是火炬区工业发展的原点，以此为中心，吸引了大批企业入驻。

明阳智能、中山国际玩具、科勒卫浴等知名企业相继迁入这里。目前，该片区有在产企业118家，规上企业共25家。

不过，早年建成的一批工业园区、企业厂房，到现在看来已经显得落后，制约着产业进一步发展。记者了解到，沙边虽然生产空间以工业建筑为主，但是大部分产业用地地均产值在100万元/亩以下，整体产出效益较低；传统制造业占比高，制造业种类繁杂，关联度不高；建筑肌理较散乱，厂房楼层多为1-3层，6层及以上建筑较少。

火炬区是中山市融湾发展、参与湾区竞合的桥头堡，更是粤港澳大湾区发展主阵地和创新主引擎。“周边的不少城市已经开始进行低效工业园升级改造，火炬区作为中山经济‘排头兵’，也必须走这条路，向低效存量土地要效益”，钟剑指出。作为中山“工改”的先行者，从2020年开始，火炬开发区直面土地瓶颈难题发起攻坚，全力推动“工改”。

2022年1月5日，火炬区东利、张家边、沙边、窈窕4个片区单元规划通过中山市规划委员会审议。四个“工改工”片区统筹更新面积超万亩，是火炬区为全市啃下“工改硬骨头”提出的“火炬方案”。

其中沙边片区有1.7平方公里纳入“工改”统筹对象，总体目标定位为“世纪智源 · 创享母港”，将打造为位于中国电子（中山）基地的国家高新技术产品出口基地，通过城市更新延链补链强配套，壮大电子信息、装备制造等特色主导产业，打造“新一代信息技术”智造高地。

怎么来改？

确保优质企业“不停产改造”
产业招商升级到产业链招商

为破解土地瓶颈问题，近年来，中山“工改”形成“沙场赛马”之势：在黄圃镇，千亩连片“集转国”政府收储项目成功落地建设；在小榄镇，探索集体土地转国有土地招引合作企业的“工改”项目，以“村企合作”的方式推进项目改造……

与其他镇街面临的状况不同，沙边片区为高度建成产业区，已经形成一定的产业集群，工业用地占比达一半。而地块分散在各产权人手中，无法通过政府挂账收储。

沙边片区“工改”对象主要是企业，如何激发企业动力、由“要我改”变成“我要改”，腾挪过程中如何保证优质企业不流失，招商环节如何引入符合产业发展的高端企业、实现园区原地升级，是沙边“工改”的关键所在。

对于“工改”政策，不少企业并不熟悉，如何商谈是第一步。火炬区用好“管委会+国企”联合操盘模式，由管委会指导，火炬工业集团具体负责沙边片区“工改”项目推进。

组建企业服务小队，协助改造主体做好经营性分析和项目生态运营方案，提供保姆式服务。针对部分企业政策不熟、招商难、资金紧张等情况，为改造主体提供资源赋能。

“工改”过程中企业如何“腾挪”，是沙边片区原有企业关注的焦点，也涉及到企业自改的意愿。针对腾挪过程中存在的载体供给不足、二房东租赁价格高、各类厂房的技术标准参差不齐等难题，火炬区逐一破解，确保优质企业在升级改造过程中扎根本土。

比如联速科创园，采用内部腾挪的改造方式，在新厂房完工之前，园区内原有企业继续在原址上生产，等到厂房交付后再进行“内部腾挪”。而新宏业公司在拆迁前，火炬区为公司提供区属国有物业作为过渡厂房，免除企业后顾之忧，确保企业“不停产改造”。

对于低效工业园区，如果谋划不足，简单地“一拆了之”，即便建成高标厂房，也可能面临“新建厂房空置”的困境。“火炬区坚持规划先行，明确‘拆、建、引’的具体范围和方向，破解系统性谋划不足、产业定位混乱等问题”，钟剑表示。

据介绍，目前沙边片区已经启动的14个“工改”项目，围绕电子信息等支柱产业同步开展招商，引入了大批高精尖企业，工业厂房都实现原地升级，没有出现“新建厂房空置”的情况。

值得一提的是，在招商过程中，沙边“工改”项目从产业招商升级到产业链招商。“我们的上下游，就在上下楼，就在隔壁那栋大楼。”中山汉通激光设备有限公司是联速两岸科创园的老企业，“呼朋引伴”之下，一批光电上下游产业入驻园区。资源集聚能帮助企业降低成本，让企业合作更紧密、高效。

通过提前谋划、分类施策，沙边片区“工改”持续取得突破，成为火炬区产业转型升级的先行区域。

新建成的联速两岸科创园

有何成效？

已推进“工改”项目14个
项目总投资达61亿元

现在，联速两岸科创园操盘人罗云经常站在新建成的厂房前，跟入驻的企业查看工地施工情况，商谈建设计划。联速两岸科创园项目共投入4亿元分四期改造，改造后，将建成约10万平方米的高标准厂房，建成后容积率提升到3.5。全部投产后年产值是原来的10倍，每年税收可达约4000万元。

从2020年至今，沙边片区交出一份份优异的“工改”成绩单：

9月28日上午，宫坂富士（中山）有限公司的旧厂房应声拆除，中山匠家智谷产业园项目将在这里建成，产业用房面积提升9倍。

10天前，9月18日上午，中山市新宏业自动化工业有限公司“工改”项目正式动工建设。改造后将升级为新宏业科技园，年产值可达1.5亿元。

……

截至目前，在沙边片区范围内，已推进工改项目14个，项目用地面积达568亩，项目总投资达61亿元。全部实施改造后，将新增标准工业载体132万平方米，是原来旧物业的8倍，预计年产值将达74亿元，是原来的23倍，年税收将达2.7亿元，是原来的17倍。

沙边片区“工改”项目容积率大幅提升，破解土地使用低效的困境，实现企业“上楼”，向空中发展。

“工改”项目落地也有助于本地企业增资扩产，同时优化生产线，进一步推动数字化智能化改造。广东弘景光电科技股份有限公司2012年落户火炬区沙边片区，在配合“工改”项目的同时，加强创新投入，目前已完成2个数字化生产车间改造，产能提高了30%以上，今年还被认定为省级企业技术中心。

此外，埃肯有机硅（广东）有限公司、中山迈雷特数控技术有限公司、中山台光电子材料有限公司等一批企业都已经启动数字化技改项目，将助力沙边制造业高质量发展。

值得关注的是，在推进低效工业园改造的同时，沙边片区也在力促品质提升。目前，该片区已启动科技大道升级改造工程，由双向四车道提升为双向六车道。明阳隧道有望在春节前投入使用。

根据最新的城市设计，未来这里将成为完全开放、高效链接的活力园区，绿色生态、科技创新的生态园区，空间集约、功能复合的有机社区。

经历30余年发展，沙边片区看起来“老了”，城市形象、产业效益，与她的产业地位不符。火炬区在“工改”中不避讳难题，不照搬经验，一些“绊脚石”成堆被踢走，一些“肠梗阻”纷纷被突破。

两年来，沙边片区工改路径逐渐清晰立体，工改“路线图”“时间表”日益纤毫毕现。随着一幢幢崭新的工业厂房落成，一批批优质高端企业进驻，沙边片区悄然蜕变，在中山“工改”实践中，再添沙边样本。

文 | 记者 张德钢 通讯员 梁俊杰

来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 孙旭歌
校对 | 彭继业

实习编辑 | 黎雨晨