经济观察网 记者 丁文婷 2023年4月29日，由瑞安集团（以下简称”瑞安”）打造的上海蟠龙天地正式开业。蟠龙古镇是上海32个历史风貌保护区之一，蟠龙城中村地块也是上海第一批获得市政府批复的城中村改造项目之一。

蟠龙天地整体规划超50万平方米，商业建筑面积7.5万平方米，项目历经四年建设完成，为开放式街区的商业形态，而非传统古镇商业模式。商业空间内包含江南水系和众多特色的建筑。据悉，蟠龙天地目前入驻了140家品牌，包括近20家上海首店、超过60家区域首店，其中包括全国首店及特别概念店。

蟠龙天地是瑞安在上海的第7个项目，也是瑞安新天地Urban retreat城市微度假概念下的第一个项目。蟠龙古镇有着超过1400年历史，最早的记载可追溯至隋朝。瑞安新天地行政总裁张斌介绍，“在蟠龙天地启动之前，2014年，我们就开始组织很多的历史社会文化专家跟我们一起，一草一木、一桥一栋地去研究。”蟠龙天地项目自2019年动工，进行了包括疏通河道、重建桥梁等工作，用江南建筑元素打造当代小镇。

自1996年以来，瑞安新天地一直专注于城市更新项目，从第一个商业项目上海新天地开始，后续又打造了武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地等天地系列项目。

但过去，瑞安以城市更新模式发展项目存在投入成本大、开发周期长及回本慢等问题。从近年来的发展可以看出，瑞安集团通过出售资产以及寻找合作伙伴等方式，缓解发展城更项目带来的资金压力。

2015年，瑞安房地产以出售资产的方式去杠杆，以降低资产负债率，增加现金流。公告数据显示，瑞安房地产净资产负债率曾在2015年中期达到最高位87%。2022年末，瑞安房地产的资产负债率维持在45%，现金及银行存款总额为133.68亿元。

同年，瑞安开启轻资产策略。这种轻资产模式并非市场上的收费代运营模式，而是在项目层面的合作模式。张斌介绍，虽然蟠龙天地是瑞安的100%自有项目，只由青浦的国资平台合作占了小股。但目前，瑞安合作项目规模已经达到了320个亿，合作项目中，瑞安占股比例从20%~51%不等，合作方包括保险公司和国企。

就在蟠龙天地正式开业前一周左右，瑞安新天地Urban retreat城市微度假概念下的另一个项目被提上日程。2023年4月29日，闵行区浦江镇召稼楼“城中村”改造项目宣布正式启动，将打造“江南水乡版”的第二个新天地。

“我们会在最近几年加大投入。除了蟠龙天地和召稼楼，后面有好几个储备。”张斌认为现在是拿项目的好时机。他介绍，瑞安资金状况还是可以的，在去年那么艰难的情况，在武汉拿了120万方的武昌湾项目，2022年12月又在上海杨浦拿了平凉社区地块。

张斌表示，对于很多现金流出问题的开发商的资产，瑞安也会审慎地考虑，目前大概有二三十个项目在尝试跟进。“对我们来说是非常好的发展机会”。

但他同时表示，规模快速扩张和进入新城市，不是瑞安最核心的追求。瑞安有选项目时坚持的理念。张斌表示，首要解决市场逻辑和经济逻辑。需要至少一两年的时间研究项目所在区域是否有需求，以及需求是否是瑞安擅长的。

第二，在与政府合作时，会把项目发展的原则、目的、路径定下来，再看政府是否接受。如果政府注重的是第一年要多少税收贡献，那项目也不太适合瑞安做。“举个手拍一块地，再想怎么做的方法非常不适合我们”。