南方财经全媒体记者 杨梦雪 上海报道

9月1日，上海“认房不认贷”政策重磅官宣，楼市随之火热起来的同时也被网友发现新“bug”：首套房使用过公积金的，卖掉置换再次使用公积金仍然算第二套，贷款利率3.575%，家庭贷款额度80万。同时，使用公积金贷款或公积金和商业贷款的组合贷仍然需要按第二套住房的相关规定执行。

因使用过公积金而无法享受新政的并不只是上述这位网友。21世纪经济报道记者同时了解到，9月6日上海某楼盘签购房合同时，购房人也被告知公积金贷过款的都按二套计算，公积金贷款额度上限80万，同时仍然需要支付7成首付。银行对购房人表示，还在等公积金中心出配套措施。

对此，21世纪经济报道记者咨询了上海住房公积金热线12329，工作人员表示在现行政策下，用过一次公积金贷款且再贷款时名下无房无贷的情况，使用公积金贷款时仍然属于二套改善型住房。如果要组合贷，则由银行来负责和对接。目前公积金中心还未接到“认房不认贷”政策的相关通知，政策如果有变化，会第一时间通过官方渠道更新。

记者随后又咨询了上海几家银行的个贷中心。某国有大行上海市静安区个贷中心工作人员言简意赅，直言让记者“等细则”。另一家国有大行上海市浦东新区某分行个贷业务工作人员同样表示现在这部分细则还没出来，暂时还不清楚要如何确定，如购买新房需要跟对应楼盘的银行工作人员具体确认。

在楼市调控方面常常提及的关键词是“一城一策”。8月18日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局8月18日联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》中也提及将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。 

对一线城市而言，购房人实际买房也仍然有诸多规则需要遵守。仅以上海为例，住房公积金贷款使用的现行政策还包括一个家庭一生只能使用两次住房公积金贷款、贷款年限上限为不超过贷款人退休年龄往后推五年等。而想要购买新房，购房者同样也受到购房积分等政策和规定的限制。

在此背景下，政策的变化同样需要各个部门和机构出台相应细则协调、平衡和完善。一位房地产从业人士对21世纪经济报道记者分析，出现这种情况应该是由于配套政策尚待优化导致的，后续有关部门可能会对细则进行调整。如果能够符合“认房不认贷”的条件，此前有一定首付能力但不足以支撑二套房70%首付的客群需求将被释放，同时对于瞄准低总价但之前受制于二套房限制的刚需客群而言，“上车”也不再遥不可及。

易居研究院以上海一套500万总价的新房测算，政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元；若按照新政策纳入首套房的认定范畴，首付款仅需要175万。同时，当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万，月供约为11044元/月；若按照新政策纳入首套房的认定范畴，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。

另一位房地产从业人士认为，“认房不认贷”政策的落地能够激发低总价刚需房的成交潜力，进而推动整个置换链条的不断滚动。此前二套房70%的首付制约了一大批刚需家庭的买房能力，目前大部分家庭贷款潜力不足，房产置换“以旧换新”加适度贷款是比较切实的选择。