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导读：美国银行业充斥着不良商业地产贷款，美国商业地产市场将迎来一场风暴。

作者 | 第一财经 冯迪凡

美国金融、投资界大佬频频对商业地产发出警示。

“股神”巴菲特的搭档、伯克希尔-哈撒韦公司董事会副主席查理·芒格近日在接受媒体采访时表示，美国银行业充斥着不良商业地产贷款，美国商业地产市场将迎来一场风暴。

美国亿万富翁、阿波罗全球管理公司联合创始人罗文（Marc Rowan）和摩根士丹利首席投资官（CIO）兼首席美国股票策略师威尔逊（Mike Wilson）也都在近期对美国商业房地产的走势发出警告。

自从3月硅谷银行（SVB）倒闭以来，各方就对美国商业地产面临的1.5万亿美元巨额债务表示担忧，这些抵押贷款债务主要由美国中小型银行持有，需在2025年底前偿还。

“美国的办公楼衰落，住宅楼兴旺。越来越多的办公楼正在被改建成住宅楼。”美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，很多华尔街人士担心商业地产将是下一个爆雷的地方，“住宅房产的严重短缺和商业地产的闲置过剩形成了房产市场的两极格局。”

美国商业地产孕育第二波危机？

芒格警告称，美国商业地产市场正在酝酿一场风暴，随着房地产价格下跌，美国银行“充斥着”所谓的“坏账”。

“很多房地产不再那么好。”芒格表示，“我们有很多陷入困境的办公楼，很多陷入困境的购物中心，还有很多陷入困境的其他物业。”

他表示，银行已经停止向商业地产开发商提供贷款。“与六个月前相比，如今，美国每一家银行都对房地产贷款收紧了很多。”他称。

罗文则在近期表示，美国银行业危机只是部分结束了，下一波危机可能很快就会到来，来源就是美国商业房地产市场。他解释道，预计银行业将收缩贷款，导致信贷环境紧缩。

“虽然这不太可能导致系统性金融危机，但可能会给商业房地产市场领域带来麻烦，该行业80%的债务都是由中小型地区性银行提供融资的。我认为我们将在商业地产领域迎来第二波危机。”他称。

威尔逊此前则警示道，美国商业房地产价格可能会从峰值水平暴跌40%，该跌幅比2008年全球金融危机时更加严重，当时的跌幅约为35%。

摩根大通私人银行的一份新分析师报告也显示，最令人担忧的是银行业对商业地产的敞口，尤其是办公楼。“与大银行相比，小银行持有美国商业房地产贷款的风险是大银行的4.4倍。”该报告显示，“在这批小银行中商业房地产贷款占资产的28.7%，而大银行仅为 6.5%。更令人担忧的是，这些贷款中有很大一部分将需要在未来几年进行再融资，这会在利率上升的环境下加剧借款人的困难。”

疫情、地区银行危机

疫情后，办公场景发生变化，这导致目前美国许多城市的写字楼空置率居高不下。

根据外媒数据，目前美国办公楼整体空置率为12.5%，与金融危机后2010年的水平相当。

而由于科技和风险投资行业首当其冲受到硅谷银行倒闭的冲击，最近的数据显示，加利福尼亚州的商业房地产市场是“重灾区”之一。

根据商业房地产公司Cushman & Wakefield的数据，旧金山和洛杉矶第一季度的平均办公室空置率为 21.6%。旧金山的商业房地产市场的贷款现在面临着美国所有大都市地区中最高的违约风险。

摩根大通的报告就显示：“芝加哥和旧金山比迈阿密等地区面临的挑战要大得多。”

根据外媒报道，在4月底，旧金山一幢拍卖中的办公楼2019年价值3亿美元，现在估值6000万美元，暴跌80%。原因在于，疫情后由于居家办公的流行，住宅房产短缺，价格大涨，但大批办公大楼被闲置，旧金山的办公楼空置率达到了30%。

陈跃武对第一财经记者解释道，大量办公室被闲置的话，房租大量减少，持有房产的公司收入锐减，付不起房贷，而贷款持有者则正是现在正在发生危机的这些区域银行。

“因而最近美国区域银行危机同商业地产衰落有非常大的关联。危机发生之后，持有商业地产的公司，纷纷债务违约或者面临房产法拍/被银行收回这样的命运。而银行本身面临的麻烦是要承担损失。”他解释道。

目前，有论调担忧，市场会出现和2008年一样的房地产崩盘情况。2008年国际金融危机前，美国次级抵押贷款市场空前增长，而监管未能跟上步伐。最终抵押贷款和房地产泡沫破灭掀起金融海啸，引发全球经济危机。

在陈跃武看来，如果商业地产危机真的发生，这张“骨牌”若落下，恐对美联储后续的加息决定都会产生重要影响，即美联储不得不在危机情况下，加快其停止升息决定，并提前开始降息，而这样的话，则对美国住宅房产是一个利好消息。