老张隔段时间就去同济路江杨路。每次到那儿，他都仰头数一数矗立眼前的在建建筑又“长高”多少。从规划里得知，这里将建起约200米高的超高项目，紧挨它，还有两幢超高的建筑“兄弟”也已破土而出，将分别为150米和120米。而老张，昔日在特钢厂挥洒汗水的钢铁大军一员，如今频频故地重游，既为回忆青春，更渴盼厂区涅槃。有生之年能目睹自己热爱的钢城发生蝶变，谁说不是幸福呢？城市更新，产业优化，他认为“发展才是硬道理”。

令老张百看不厌的地方，是宝武（上海）碳中和产业园的一部分，被誉为“未来之城”。宝山区区长高奕奕前不久在上海电台《2023夏令热线·区长一诺》录制中谈及它，是这样介绍的：“……沿同济路沿线将成为进入宝山首映眼帘的美丽的天际线。”

10多幢现代化大楼在此渐次耸立，将为宝山勾勒出崭新的天际线。而撑起天际曲线的将有哪些实际“功能”？未来有哪些不同寻常的应用场景？这是内行人关注的门道。

昔日工业区肩负了“新使命”

城市更新，都是从历史中来，又向未来而去。

吴淞地区，是中国近现代工业承载地。今日驾车深入腹地，透过“不锈钢大道”“热轧五路”等裹着时代烙印的路名，能依稀回望昔日货运繁忙的吴淞港和远销八方的吴淞钢。

1958年，吴淞地区被列为上海十大近郊工业区之一，一批冶金、化工、纺织、机电、造纸等重大建设项目纷纷落户。新盖的职工住宅楼和商业配套设施不断完善，形成那个年代的区域天际线。“张庙一条街”则是60多年前的“网红街”，经常接待外宾，日本、法国等多国参观团都来过。国内慕名而来的顾客更多，每到午饭时分，附近便停满了车辆。

第一个20年过去之时，正逢1978年改革开放大潮涌动，吴淞被列入上海市重点建设的北翼，着力发展钢铁和能源。也是在这一年年末，宝钢一号高炉打下了第一根桩，名动国内外的宝山公铁总厂在此动工兴建。无数年轻人在宝钢奉献青春。那时，夫妻俩一个在宝钢、另一个在上棉八厂，这样的“钢棉组合”数不胜数。钢花绚烂、纺锭翻飞，是一个时代最美的画面，与此相伴是不远处码头的船笛声和吴淞老街的商业繁荣，历史身影渐行渐远。

随着时代的发展进步，当年能“忍”的尘雾遮蔽天空变得不堪再忍。

再过20年时，也即1998年，吴淞工业区整治工作全面启动。先是结构调整、工艺提升，关停并转、就地治污，17家重污染企业和40条生产线相继关停，后来改革走向深入，曾经引以为傲的“大炼钢铁”以及欢快纺机均受到冲击……21世纪初，这里的机器轰鸣声逐渐低弱，企业纷纷关停并转、产业工人下岗或转岗，由此出现数以百万乃至千万平方米的闲置、空置厂房。一时间，低能级、高污染的“五小”企业，以及集装箱堆场、集卡停车场在此集聚，地区产业能级落后，周边环境一片脏乱。当又一个20年翻过，历史车轮驶入2018年，吴淞、桃浦、南大、高桥和吴泾，被列为上海五大重点转型区域。3年后，在构建“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的上海城市空间新格局规划中，吴淞肩负了新的使命。

“城市更新”号角吹响，催生新的步伐

城市更新，使得工业承载地意欲发展成“吴淞创新城”。

再度起飞令人满怀憧憬，却也载着沉重翅膀。

吴淞创新城的规划区域即原先的吴淞工业区，北至友谊路，东至同济路-黄浦江，南至长江西路-军工路，西至江杨北路-虎林路，总面积约26平方公里，这一面积超过了整个虹口区。有人戏称这块“饼”太大，吃不下。上海吴淞开发建设有限公司总经理王家道则表示，“饼”再大，也要一口一口啃下去。实际上，啃它的难度不仅仅在于“大”，更在于“硬”。譬如，对于城市更新，政府态度坚决，下定决心要去实施，但必须依靠企业的主观能动性。而后者主观能动性之调动，实属不易。又譬如，企业即便有意愿参与更新建设，现实分歧却如一团乱麻。因为规划里的吴淞创新城占地里有300多家央企、国企和民企，主体分散导致利益协调和平衡极其困难。据王家道介绍：吴淞创新城的每一寸土地都有产权，但地块之间犬牙交错，土地权属套叠严重，在城市更新的过程中，单单在理清地块边界、确认土地权属的第一步，就得耗费巨大心力和时间。对于那些原本转型意愿不强的企业来说，更是实打实的难点，犹如“硬骨头”难啃。为此，他们义无反顾，与相关企业反复沟通、反复协商、反复确认其转型意愿和转型方向。但凡能联系上并答应坐在一张会议桌前沟通的，还不算最难。有的企业，他们打去20多个电话，对方始终避而不见。城市更新道路上路障重重，战斗号角也不断吹响，他们奋力前行，哪怕前行路上不时冒出“灵魂拷问”：“钱从哪里来？”“项目又在哪？”

探索可复制的“央地合作模式”

吴淞创新城不同于增量型开发，而属于存量型开发，即在已建成的工业园区基础上重新盘活产业用地。由于每一块土地都有产权人，必须尊重他们的意愿，同时也要最大限度地发挥他们的能量。为此，他们探索的突破发展模式，是“央地合作模式”。譬如，宝武集团和吴淞区密切合作，互相成就，共同解决资金和项目难题。看来，这是可复制的探索实践。

资料显示，今年8月2日最新发布的《财富》世界500强排行榜中，中国宝武钢铁集团位列第44位，继续位居全球钢铁企业首位。区域内这家“世界第一”，如今成了吴淞创新城实施城市更新过程中的最佳盟友之一。而宝武与宝山的“央地”协同，具体做法是，大部分土地由政府收储，宝武开发一小部分产业地块，既发挥央企在产业链上的优势，也发挥地方政府在政策、资源上的优势。“包括宝武在内的一批行业龙头企业，他们不仅有自主转型的意愿，同时具有资金雄厚、产业基础坚实的优势。充分利用好这些资源，做好产业升级转型，就是最好的产业导入和资金利用。”王家道表示，如果由政府收储宝武的土地，把它“赶”出去，再请进来其他的市场主体，充其量也是“世界第二”，可谓本末倒置。而在“统一规划、合作开发”的原则下，宝武特钢、不锈钢两个1平方公里先行启动区的开发工作已经驶入了快车道。

区域内的300多家企业，不可能每一家都有实力大手笔投入转型。对于那些资金实力不强，却有转型发展意愿的企业，他们尝试联合开发，通过成立合资公司共同做好资源保障，也算探索了可行的发展模式。还有一种，即由政府收储土地后，引入市场化力量，导入新产业、新动能。据了解，吴淞创新城根据不同的产权人采取相应的发展模式，在此建设过程中，政府资金起到的是引导撬动作用，吸引更多金融资本、社会力量参与城市更新改造。

牢牢抓住城市更新驱动力

放眼全国，城市更新大多打“科创牌”。吴淞创新城如何导入优质项目？

据上海宝地不动产资产管理有限公司有关负责人盛郁旻介绍，宝地资产和宝山区联手，按照“产业定位共谋、政策资源共享、招商项目共谈、服务赋能共协、专业队伍共育”的方针构建联合招商机制，携手开展招商引资。“宝地资产在吴淞创新城有多少空间，它的特色和建设进度如何，宝山区都很清楚，在组团招募新企业的时候就会有的放矢。随着不锈钢区域和特钢区域的建设进程不断向前推进，大量新项目将在2024年至2026年集中亮相。”

“未来的吴淞创新城将打破大家对宝山的固有印象，而要做到这一点，不仅要靠硬件，还需要有产业赋能。”盛郁旻介绍，宝地资产成立了产业赋能中心，深入研究哪些产业适合在吴淞创新城发展，然后精细化筛选和分析。“譬如，特钢首发区域未来要发展新材料和智能硬件产业，但在大方向的下面，还有很多细分的产业门类，从中寻找和判断最可持续、应用性最广、带动性最大、前景最好的门类是关键。有了细分的产业方向，再去寻找有代表性的新企业，才称得上是‘严选’。”沿袭这个思路，发掘优质项目，借助宝山区政府推行的一揽子政策，吴淞创新城将形成具有强大带动性的新产业，成为城市更新过程中的核心驱动力。

工业遗迹转身焕发新生机

城市更新，绕不开保护与利用、留存与开发、拆旧与立新等课题。

吴淞创新城的“大格局”“大手笔”，在上海大学上海美术学院新校区项目上得以体现。

上海大学上海美术学院院长曾成钢2016年第一次实地考察，就难以抑制激动之情：现代主义艺术起源于工业发展，若能在百年不遇的工业遗迹建美术学院，多么美好！

梦想照进了现实。2022年9月，上海市教委、上海大学、宝武集团和宝山区政府签署了《上海大学上海美术学院主校区项目建设框架协议》，明确上大美院吴淞校区项目的实施主体，重要目标节点是：2023年开工，2026年9月前建成交付。

工业遗迹华丽转身为美术学府，令人无限期待。

无独有偶，同处工业遗存风貌保护区的吴淞煤气厂也在探索新时期“蝶变”。

占地面积约为400亩的吴淞煤气厂，拥有约80年的产业历史，曾经为上海煤气生产、输配、供应作出过巨大贡献。2014年停工后，厂区原有的空间肌理被完整保存。吴淞煤气厂的焕新，不是修旧如旧，而是新旧共生，让历史建筑在使用中重新焕发出生命力。

这里将入驻新型研发实验室、能源研究中心，也有一些创意创新产业。

对标匹兹堡、德国鲁尔等世界工业区的转型发展，吴淞创新城站在更高的起点上。

“我们不会按照房地产开发的思维来推动城市更新。”王家道说，“卖地卖房子当然可以减轻我们的压力，但如果没有资源统筹的能力和定力，那么未来就会有更多发展上的困难。”他表示，未来发展周期将边探索边尝试，以足够强的经济强度匹配这块“大衣料子”。

据悉，辖内的宝山复旦科创中心已宣告启用，复旦大学12个工程技术研究中心的科技成果转化基地将相继落户。宝武特钢首发项目一期南楼，将置入宝武中央研究院等研发机构和各类创新主体，成为吴淞创新城开辟绿色低碳新赛道的“智脑”。而在上棉八厂原址建起来的“半岛1919”，将保留西区的文创产业园定位，对区域内6幢历史保护建筑进行修旧如旧的保护。同时，东区项目建设也将启动——蕰藻浜的边上，未来将矗立起一座高约60米的标志性总部办公楼，并规划多栋低密度总部研发办公空间，将滨水空间留给科创“种子选手”……在一个又一个吴淞老厂区的更新方案中，他们力争通过“一企一策”，完成由“黑”转“绿”，由“重”变“轻”的产业结构迭代升级，由此，使得吴淞创新城的“界面”赢得时代刷新。

从同济路宝杨路处首发项目，一路向北蜿蜒伸展，变化中的天际线已若隐若现。它连结了新型产业城、教育城以及开放社区、特色商区、美丽景区、新型学区等，正不断印证当下宝山人的自信与豪迈——“过去30年看浦东，今后30年看吴淞”！

来源：上海宝山官方微信