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记者 齐新

春节前，我市各小区物业公司又开启了物业费收缴工作。大家在忙年的同时，也要想想，你的物业费交了吗？恐怕每个小区都有部分业主欠着物业费不交吧。一年来，本报7112345热线经常接到居民对小区物业的不满和投诉，在与遭到投诉的物业进行沟通时，也经常听到物业说业主欠费是小区恶性循环的开始。

那么，咱们就来聊聊物业费那些事儿。

一、什么是物业费？

1、物业费又称物业管理服务费或物业管理费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。

2、物业费包括什么？一般来说，物业费主要包括以下几个部分：(1)物业管理区域的绿化养护费用；（2）物业管理区域的清洁卫生费用；（3）物业管理区域的秩序维护费用；（4）办公费用；（5）物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用；（6）物业服务企业固定资产折旧；（7）物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用；(8)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(9)经业主同意的其它费用。

二、市民对物业费的误区

1、未入住，可以不交物业费吗？

《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

值得特别指出的是：淄博市关于贯彻落实《山东省物业服务收费管理办法》有关问题的通知第四条规定：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，收费标准按最高不超过物业公共服务费标准的60%执行。 业主或物业使用人办理房屋空置期间物业公共服务费减收手续时，应向物业服务企业提出书面申请，经双方协商确认后，其空置期间的前期物业公共服务费按规定减收。

2、房屋质量存在问题，能拒交物业费吗？

商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的缴纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。

通常情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。业主的该项抗辩理由不能得到法院的支持。

3、对物业服务不满意，能拒交物业费吗？

小区物业服务质量问题由小区业主共同进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题，业主可以通过直接与物业公司交涉，但不能成为拒缴物业费的理由。

三、物业维权的途径是什么呢？

1、法院调解

业主长期拖欠物业费，物业企业可以提起诉讼，法院受理后会给业主发出第一次传票，进入调解环节，如果未联系上业主，就算调解失败。 根据《物业管理条例》的规定，业主若违反物业服务合同约定，无正当理由逾期不缴或拒绝缴物业服务费的，业主委员会有权督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

2、开庭环节

调解失败，法院会发出第二张传票，进入开庭环节，确定开庭时间。即使业主“缺庭”也不会影响判决，判决书会明确时间，要求业主把拖欠的物业费、滞纳金、诉讼费用打到法院的账户。

3、强制执行，逾期未交纳费用，物业公司将申请强制执行，欠费业主的所有银行卡将被冻结。

被纳入失信被执行人名单的相应惩戒措施是：（1）查封、冻结支付宝账户；（2）名单同步芝麻信用，网购受限；（3）禁止高消费；（4）水陆空阻止出行；（5）子女不允许上重点私立学校；（6）养老金可被直接划扣。

四、结语

通过以上聊天咱们知道，物业费是维护小区正常运作的资金，也是物业公司能够为业主提供服务的根本保证。其实，有些业主拒交物业费，不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了已交费业主的利益。业主欠费是小区恶性循环的开始，不交费的越多，物业越发不作为，则会出现垃圾无人清理、治安状况差、消防安全无法保障等小区乱象，业主居住环境变差，相应的，小区房价也会下跌，受损失的，是全体业主。