中国商报（记者 王彤旭）2023年伊始，刚需一族再迎购房成本进一步降低的好消息。

1月5日，央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

上述两部门表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

2023年，房地产市场将着力改善需求端。（中国商报 胡美静/摄）

阶段性动态调整

着眼于“因城施策”，政策明确，地方政府可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，政策指明，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

“此次发布的政策通俗理解就是，房价持续疲软的城市，可以在后续自主决定房贷利率下调的空间，这就相当于允许此类城市的房贷利率可以比其他城市更低。同时，此次政策还提及了‘阶段性’一词。其含义是，房价若是持续疲软则可以落实此类权限；但若是房价重新复苏或过热，则需要暂停此类权限。这说明，此类政策将基于房价或市场走势进行阶段性的调整。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时说。

英大证券研究所所长郑后成此前表示，与降低首付等举措相比，降低房贷利率是推升商品房销售面积累计同比更有效的手段。降低房贷利率能够持续缓解购房者现金压力，对减轻购房负担发挥实质性作用。

本次政策并非国家给予刚需的首轮利好。就在刚刚过去的2022年，央行和银保监会已向住房贷款利率频频出手。

2022年5月，央行、银保监会发布通知，将购买普通自住房的首套商业性个人住房贷款利率下限调整为相应期限LPR（贷款市场报价利率）减20个基点，二套住房贷款利率下限不变。9月，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（以下简称930政策），明确对于2022年6至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，本次政策较930政策更加灵活。当前，多个城市房地产市场调整压力较大，价格仍处于下跌通道，短期符合条件可以下调或取消房贷利率下限的城市数量较多。

或有更多城市调整房贷利率

对于具体施行时间，新政明确，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。不难看出，此次政策是2022年住房信贷政策的延续。

此外，第二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限依然保持不变。

“此次政策，实际上是对2022年相关政策的修正或细化，说明2023年要继续落实降房贷、允许部分城市突破利率下限等操作。而且，新政充分体现了一个重要思路，即2023年信贷政策要继续宽松，尤其是要强调对购房刚需进行保护和支持。”严跃进表示。

新政再次提及房价疲软城市的标准：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市。根据国家统计局全国70城房价指数数据，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春及郑州；三四线城市有25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳及湛江。

严跃进认为，当下房价疲软城市数量较2022年首次改革的23个明显增多，这意味着各地更要主动降低房贷利率。从城市名单看，二三线城市均有一些典型的疲软城市，比如二线城市的天津、太原、郑州等，三线城市的惠州、金华、徐州等。这要求各地参照此类城市的能级，对同类城市也要落实相似的政策，即房贷利率下限下调或取消的政策。

扩内需、促消费成主旋律

2022年12月召开的中央经济工作会议提出，要“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。日前召开的2023年中国人民银行会议明确：“支持房地产市场平稳健康发展”。业内人士普遍认为，2023年，房地产市场将着力改善需求端。

据不完全统计，截至2023年1月5日，广东、江苏、山东、浙江等27个省份已召开地方经济工作会议。会议公开信息显示，江苏、河南、四川等共计17个省份围绕住房消费、防范化解房地产风险、住房保障和房地产改革等方面对2023年房地产工作做出部署。扩内需、促消费、防风险成为2023年房地产业发展的关键词。

在落实“因城施策”方面，大动作正在积蓄。

1月5日，住建部部长倪虹在接受央视专访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。

“我们将牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧。”倪虹表示。

严跃进认为，此次政策为2023年住房工作和两会住房政策明确了总的思路，尤其是首套房的政策支持力度明显加大，这也是基于住房市场对内需和防风险两个领域的重要作用考量的。相关房企和金融机构应积极学习住建部住房政策内容，主动让业务推进有正确的方向和科学的应对。