封面图 | 《我在他乡挺好的》剧照

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问：

前一段时间，央行、国家金融监督管理总局发布最新通知，调整优化住房信贷政策。其中，首套住房商贷最低首付款不低于20%，二套住房商贷最低首付款不低于30%。房贷利率也进行了较大力度的优化调整，比如降低存量房贷利率。与此同时，一线城市北上广深也全面落实了认房不认贷政策。一系列调控政策出台之后，您觉得未来房价会涨还是跌呢？

冯叔：

房价上涨还是下跌？我觉得这个问题就相当于问「一家人在吃相同的馒头，谁会长胖谁会变瘦？」

其实，每个人的体质和反应是不一样的。都吃馒头，有的人可能变瘦了，有的人吃馒头感觉很好，就长胖了。

同样，政府出政策就相当于给市场馒头。但实际上，这些政策在不同市场上的效果是各不相同的。因为市场不同，产品不同，所以反应不同。

那么，该怎么来看房价涨还是不涨？我认为，基本就三句话。

一、在一线、准一线，以及强二线城市的核心位置，配套设施完善、经济增长、就业机会比较多的地方，房价稳中略涨，但涨幅有限。

二、多数城市，特别是这些城市的核心地段，房价可能会维持稳定，没有太大的涨幅，但也不会下跌。

三、在二线城市的边缘地带，以及三四线城市，房价可能会稳中有降。

展开来说，在经济增长迅猛、人口流入较多的地方，如大湾区，深圳，房价可能是稳中有涨，涨幅不会很大，但还在涨。而一些边缘区域和人口减少明显的地方可能会出现房价下跌的情况，比如鹤岗，已经跌无可跌了。北京周围，环京城市基本上也跌了一半，未来房价可能还会下降。

总之，政府最近出台的政策，我认为是非常准确、正确的。第一，支持刚需。第二，支持刚改，促进改善性需求。比如说，之前你没有生小孩，现在生了一个小孩，就需要多一间房，丈母娘来了，就再需要多一间房，这类需求叫刚改。第三，提供保障性住房。在「房住不炒」政策下，政府也提供保障性住房，以确保低收入家庭和弱势群体能够获得适宜的住房选择。

至于在目前这种情况下，是否可以买房？我觉得，如果大家有需求，想要改善住房条件，那么就可以买。但如果期望像以前一样买了房，房价就会上涨，那这是不可能的。我觉得大家应该逐渐放弃这样一种买房执念。

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问：

最近，房企陆续披露年中报。其中宝龙集团、龙湖集团的商业地产板块营收都在集团总营收中占据了重要地位。您觉得，现在开发商转型做商用地产可行吗？

冯叔：

最近上市房企公司的年报呈现出两个明显的特点。

第一，住宅开发类公司的业绩相对较弱，甚至有些已经陷入了爆雷和重整的境地。

第二，有住宅业务但拥有更多商用不动产业务的公司年报业绩都很稳健，并持续受到投资者的青睐。比如龙湖，以及一些香港的公司。他们在商用不动产领域的租金相对稳定，并且持续增长。

所以大家可能会考虑，现在要不要转型做商用地产？现在进入商用地产领域还来得及吗？我想告诉大家，来不及了。所谓来不及，是针对开发公司来说的。

对开发公司而言，想要从单一住宅开发转型到住宅与商用不动产相结合的模式，通常需要在市场繁荣时期开始这一过程。在这个阶段，公司通过大规模的住宅销售积累资金，然后逐步将这些资金投入到商用不动产领域。

这种转型需要时间，一般需要15到20年左右，这也是亚洲地区一些知名开发公司的典型经历，龙湖、万科，以及香港房地产巨头新鸿基等，都是如此。这些公司都经历了从单一住宅到住宅与商用不动产的转型过程，而这个过程通常需要15到20年的时间才能逐步完成。

目前，住宅市场已经进入到减速、减价、减量的阶段，作为开发公司，想要通过住宅高周转所带来的额外现金来进行商用不动产转型的条件可能已经不再具备了。所以现在想要转型做商用不动产已经来不及了。

现在我们看到的一些表现不错的开发公司，比如龙湖、万科等，他们是在15到20年前就已经开始了这一转型过程。

万通也是在15年前就做出了这样的决定，也是按照这样的一个方式，做了五个万通中心项目。这实际上是因为当时我们发现到了转型的机会、潜力以及市场规律，才做出了这一战略性决策。这种转型经验在亚洲地区具有普遍性和规律性。

所以，今天我们应该为那些成功实现转型的企业感到庆幸，他们未来还会发展得更好。而对于那些一直在住宅领域采用高杠杆、高周转、一路高歌猛进的企业，如今在面临爆雷等困难时，我们只能表示遗憾。