乍暖还寒时候，春天，又到了学区房热的时候。
因为杭州各大热门小学都有一定的落户年限要求，一般都是整数年+个位数的月份，比如采荷二小3年4个月，行知一年零两个月等等，于是顺着9月开学往前倒，春秋两季自然会有两波学区房成交的小高潮；
▲数据来自手边买房
今年也不例外，指标楼盘文鼎苑3月的带看和网签纷纷起量，过半已成交9套，河滨之城7天带看达到220次，更老牌的老区名校学区房也迎来不同程度的成交。
▲近期重点学区房成交数据，来自手边买房
可以看到，双减的推进，让学区房褪去了前几年的狂热，目前成交价退潮到了一个相对合理的区间，尤其是老房子，4.5w/㎡上下读顶级学区也能做到，如果这些名校所在板块出新房，限价远不止这个价，新比老贵形成“正挂”，这在“倒挂之城”杭州实属不易。
这种现象的现实的原因在于：在人口锐减、教育公平的大背景下，“强教育”的稀缺性被稀释，而老牌学区房往往自带“老破”属性，居住舒适度、产权年限、停车等多方面远弱于新房，中青年越来越不执著于“学区”，学区房的价值不断走低，大不如前。
要接盘一个价值走低的老资产谁都会心里嘀咕，但是娃要读书又很纠结，这是很多年轻家长的困惑。
没娃的小年轻不急，等着各个新学校出成绩传喜报了我再筛选房产或者为了娃置换，而有娃的家长却非常被动，好像到处是名校新区，买到就赚到了，也不知道靠不靠谱，貌似大家都好，但没法比较就没有意义。
今天聊聊这件事，该怎么看待如今的学区房？以后怎么买。
如今，不能再用老眼光看待过去的强学区房，用好学区=好学校=好教育=好成绩的正向推导来盘算，而应视作一项反负向，对冲风险的消费；
换言之，上车强学区，一是给自己找个心安，二是进前12、进前3重高的必要条件，但是不上车，很有可能在普高和职高的线挣扎。
作为二手房最能打的配套要素，学区的价值过去长期一枝梨花压海棠，地铁、商场、医院加起来可能还抵不过一个强学区对房价的加持，但是近几年的新学区房有个最大的矛盾——学区质量的带来的加持确定性远远滞后于房产，没法有效预期。
近5年杭州处于城市框架的快速拉伸中，根据《杭州市国土空间总体规划（2021—2035）草案》，2035常住人口目标为1500w（2022年末1237w），杭州每年还需要吸纳20w常住人口，这也客观上造成了新城、新校遍地开花的局面；
而所有对新学校学区教育的评估基本基于当地房价、学区范围内人群素质等抽象的要素，比如说三墩北的星洲二小+云城中学，云谷未科高学历码农外溢特别多，板块整拆整建，于是在没有一届中考毕业生的情况下推断学区不错，这只能是合理估计。
这种合理估计的理由可以很多种，比如，江河汇板块近7w/㎡的新房限价，板块内一众10w/㎡二手价格豪宅，富人的孩子重教育，钱江外国语实验生源优质，所以学区不错；
再比如，过去民办强校成绩个个辉煌，如今转公都在寻求合作和新校区建设，有底子有品牌有新的规划，也很值得看好；
那么问题来了，当都是合理的估计不错遇到另一个不错，谁比谁强？
类似的“强学区新名校”笔者可以列一串，桥西、铁路北新文澜、新华师大杭州学校、新奥体实验、城东各名校新校、新建的硅谷学校、转公的10来所名校、托管合作校，孰比孰强？
为什么非要比较，不能都好？不能，因为有中考就是比较。这就类似前三所、前13、其他普高，只要不拿高考成绩比，大家都是地位相等的优高，但这种表面的对等在现实面前很苍白，赤裸点说，我花大钱买学区房是为了大家都好吗？
过去，有民办强校加持我再鸡娃，奔着重高去是现实的，现在的新学区房，买了也不稳，只是为了娃不掉队买心安。
现实的趋势是，未来这一大串强校和在建的新校区的生源会占到上优高（中考人数45%）学生的绝大部分；
而前8%的重高很快达到70%的分配生比例，剩下30%是裸考上去的强者，前9%-45%普高被强校一般的学生占领，然后一起挤压非名校学区的娃去剩下的55%。
以后的小学不比从前，不是强校区，9年下来靠娃自己就很难了。
所以，如果有生娃的打算，重视教育，笔者建议是学区房买还是要买，但要买的合理，兼顾最小的损失和最好的流动性。
| PART 3 |
笔者的建议是，自住不求顶配，买一套中上面积段的改善新房，在附近的强学区板块买小面积强学区房，并且以后持续置换后者，遵循一个非常质朴的原则：求最大的确定性。
比如用父母票持续摇申花、钱二、钱江世纪城等，儿子的低社保票买个强学区的“新村、苑”，比如住申花+买文教，住钱二+买采荷，住钱江世纪城+买江南实验；
面积在36-60之间即可（一到两人租住），保证总价低、好出租、未来的流动性，户型格局方正带个阳台即可，自己学区用完了就等一个春秋季出手，再根据当时的楼市置换或者干别的投资。
这么买，比接盘学区教育成绩不明朗的二手次新房，或者买一个强学区的老破大都要划算，并且既符合当前市场也符合未来的家庭人口趋势，也能规避大面积高价值资产带来的税收风险。
来说说道理。
市场端，2023以后的主城新房市场，100㎡的户型都成稀缺了，尤其房企利润系于车位、成本系于精装修，在3月建筑新规以后，公摊进一步做大，从此以后市面上刚需房起步面积段会继续爬升，110-120㎡还是刚需房不再是笑话，150㎡以上的才到刚改房的会比比皆是；
大户型多，限价又在缓慢增长，主城的门槛会越来越高，直到大部分人再买不起。
于是翻过来说，一旦有想买强学区房的购房者，以后就会出现两种情况：
1、预算低的只能在二手房里挑小面积；
2、预算高的不知道新学区怎么样，不冒险，我去买个小面积的二手学区房，用7-8年出租，娃读书，转手卖给1的人群，或者和2情况一样的有钱人，当个资产包流转。
教育的确定性、低总价，是未来流动性的关键，流动性比虚假的倒挂重要得多。
人口端，城市家庭核家族化的现实和趋势非常明显，即三口之家或者离婚一方带娃的家庭只会是日后城市的主流，有能力上大面积豪宅当然好，但也会在富人圈层流转，主流市场中型面积段流动性其实更好；
白话说，家里就4-5口三代人，偶尔客人来住住，用高社保票、人才票、无房票买个199㎡空出两间房，不如买个169㎡的，省下来30㎡的钱用低社保的票换成一套小的学区房，两套房的流动性都有保证。
价格端，给读者一个比较量化的参考，先发发达国家也有私立学校、强学区的概念，私立是另一条路不讨论，强学区房最后普遍会回归到超出同类型、同年代产品的20-30%的价格，尤其在参考意义很强的日韩普遍这个价；
所以，看二手学区房价格去旁边学区，挑个除学区以外，年代、户型、配套差不多的产品看看成交价，乘以1.2-1.3，房东要价远高于此那就没必要，未来流转也差，买方市场谈不拢就换一家，聪明的房东卖房比你急。
当人口加速萎缩，城市化面临增量向存量转型，像杭州这样的头部城市依然会卷，使得总体房产价值有支撑，但分化会无处不在，房叔一直秉持着“求精不求多、正向置换要积极”的建议。
然而，精也不是每个购房者都能一步到位，拥有手气和财力双加持，能求精求到一套集齐所有顶级配套的大宅，现实往往是有舍必有得，求不到完美。
此时，分化需要有分化的配置思路：把握确定性强的学区，以及强流动性的面积段和总价，依旧是配套和资产最好的两大加持，无论房地产去向何方。
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