共 8 盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

最近杭州楼市翘头愈演愈烈，IFC从楼市最热的2022年首开整体中签率5.39%，二开腰斩到2.29%；

无房更从8.68%降到4.17%；人才首开无需社保，到二开无房、人才、有房三维度全顶格社保，难摇程度加倍！

馥香园总体中签率，从12.56%三级跳降到11.3%，有房入围门槛从173个月冲到了186个月，无房也要4年+；

杭曜置地中心有房中签率从35%-21%+，直到刚刚开的5.82%，首次排社保就亮起了174个月高社保入围的红灯。

铁路北澜栖府无房也从17%跌入到10以内的6.23%，板块首次社保排序还是不低的93个月起步……

一方面，这几个盘热的原因，都是供需极度不平衡的孤盘，或非你既它的二人转；

但深层次的原因：要么这些都是目前杭州少数的几个一、二手还有巨大正向倒挂，要么是新房限价断裂带上性价比高的板块！

换句话说：在双限下，品质差距被缩小，有多少人，冲着品质去买房的？

那么是冲着什么去买？唯一说得通的解释就是地段。套用李嘉诚判断房地产价值的一句老话: “第一是地段，第二是地段，第三还是地段。” 

这个地段就是我们所说的板块，不得不承认，这句话虽直白，但因为戳中了本质，一直以来被房地产业界奉为金科玉律。

地段，它不仅包含着字面意思，还蕴藏着城市生活、交通、教育、医疗配套，所享有的资源、人口结构、价格……等庞大信息。

因此，可以说，目前一个楼盘、一个板块之所以脱颖而出，关键要素是——板块的力量！

| PART 2 |

买房选板块，那么板块怎么选：我们粗略整理了，大致有这么几个板块类型：

一是，城市资源型板块，转换白话：就是符合城市战略的方向性板块，后面有案例；

二是，强产业型板块为主的人口导入型板块，这个好理解，不做衍生翻译；

三是，配套资源类板块，最明显的就是Tod交通枢纽板块+公建商业综合体+以此为节点的城市开发性板块；

四是，内生型板块。职住相对平衡，但对板块外的吸引力并不足以影响市场走向；

五是，价格断裂带上且周边板块有强上升预期的板块。

六是，综合性板块，以上几种互相融合为特征的板块，例如：奥体是拥江城策+展会效应匹配的城市资源板块，又是集自然资源和配套资源与一体的板块类型。

| PART 3 |

资源型板块，分城市资源、学区资源、自然资源……

比如杭州新三中心：武林——湖滨，自南宋就是皇城根下含着金汤匙出生的金饽饽，既有西湖及群山自然山水资源的滋润，也有武林—湖滨商业繁华拱卫，还有几乎所有的浙字头、杭字头的头部医疗资源围绕；天长、长寿桥、安吉路、杭州中学、十四中等教育资源倾斜；

以及以此为中心设计的杭州密度最大的地铁、高架快速路网……不得不说，至今还有不少“宁要第一中心老破小，不要新城一套房”的老杭州人。

第二中心，钱新——奥体、世纪城，杭州拥江城策的新宠儿，不管是城市界面、CBD中央商务区的集中性、商业配套、教育资源……全市、乃至全省倾斜下的资源都是灯塔级的。

比较特殊的是第三中心，不但集合了杭州城西科创大走廊的引擎类资源型板块特征；

而且还是以科创数字产业为基底的产业性板块，如果不是地理位置局限和产业阵痛调整期，两大类型buff下的未科——云城，可想象空间将无以复加。

再比如教育资源加持的桥西、申花、南星桥等高改板块，以及滨江核心区、智慧网谷……

这类城市资源类板块一旦与教育资源做结合，不管是城市人才战略，还是头部名校、高净值人群、高质量生源，互相推动下的集团化、普及化教学，未来一定时间内都将是板块价值双向提升的动力；

再比如自然资源型板块，例如金字塔尖的西湖，湘湖边、龙坞的低密产品；

如虽不在杭州地理位置的中心，但仍将山河湖海自然景观无限贴合杭州这个城市的风韵，如：金沙湖、丰收湖、桃花湖等自然景观资源板块，依然受“房住不炒”的购房者欢迎。

但有一点不得不承认，山水资源型板块稀缺性局限是：有些板块虽不在杭州地理位置的中心；

而且这类资源的受众群体偏向地缘性客户，很难形成持续批量供应的供需及价格市场。

| PART 4 |

强产业型板块也可以称之为人口导入板块，例如未科、云城、滨江、大江东。

典型案例有两个，一个是滨江核心区。

“国际滨”经过20多年的科创发展，虽然受杭州最小行政区地域面积限制，人口数量绝对值并不高，但是人均GDP，人均面积产值都是全市中最高的，从侧面可以印证滨江区的本土财富集中程度是最高的。

再则地缘、景观、拥江发展核心区的优势让滨江核心板块，成为能与南星桥、江河汇在价格和价值都能一较高低的板块之一。

另一个典型案例，是最近几年杭州人口流入冠军——余杭区的核心，未科，十多年，吸引了上万家企业入驻，常住人口从2011年的6万人涨到了2021年的42万人。

有了巨量人口涌入，不但形成了城市繁荣的雏形，也构成了未科产业集群的基底，杭州一流产学研闭环的架构，以及科创创富后的消费能力、支撑了楼市的火热……

从而有了公共文化中心，有了西溪印象城、万达广场、efc欧美金融城、未科宝龙、万象系综合体、龙湖天街……等一系列城市配套和宜居环境的诞生。

| PART 5 |

配套资源型板块；

例如三条地铁+万象系综合体加持的绿汀路TOD，周边还有未科版奥体、城市阳台的结合体，副中心等级的超级公共文化服务中心——未科公共文化中心，俨然就是未科的市民广场，未来价值同样难以估量！

还有集展会效应、拥江发展、城市基建顶峰的奥体板块。

地铁4、10号线交汇，城北万象城加持，450万方商办、近2万套住宅，可以容纳6-10万人口，寄托着城北副中心CBD城市封面的期许的勾庄。

以及集城市行政、高铁新城、CBD于一体的临平东湖新城；集三站TOD为一体的银湖。

这些配套资源型板块，通常对交通、城市配套的利用都达到了顶峰，不管是未来的价值预期，还是居住便利性、舒适性相对同级同类板块都更强一些。

| PART 6 |

内生型板块，典型的案例就是下沙。

下沙特别是金沙湖以外的板块，一方面，即使钱塘、德胜两条快速高架和杭州最早的地铁一号线已经打通了交通脉络，拉近主副城关系，但并没有抹平制造业标签及心理距离带来的烙印。

另一方面，下沙不管是主城身份，还是城市配套、产业构成、高教园区的定位和发展，一定程度上成为足以独立主城，自成一片红海；

但又没强大到足以大量虹吸主城边缘人口为其所用，成为典型的“本地人那那都喜欢，外地人始终get不到痛点”的内生性板块。

内生型板块产业、财富、人口导入几乎都自产自销，因此，这样的板块一旦需求大于供给，价格还是有上升的动力，但多少受制于内生需求的产生，价格天花板并不一定会很高！

| PART 7 |

价格断裂带板块，例如市北、艮北、宁围未来总部社区；

市北特别市北西是典型的滨江、奥体等摇号难，价格高的头部板块就近外溢型板块，即使价格上涨到近4万，仍是江南3 -4万价格段首选粉盘板块。

艮北也是典型的价格断裂带板块，一路之隔就是新房限价5+—6万+，连堡丰城、沿江景观带，四站TOD……高等级配套、高价房、高收入人口，三高集中的钱二。

巨大的价格差和预期，以及本身并不差的城市界面、产品体系、人口质量，又可以方便的共享钱二城市商业、交通配套，即使给钱新、钱二做差异化居住配套，性价比也很足。

宁围未来总部社区与亚运村、钱江世纪城一脚油门的距离，约3.3平方公里的未来社区规划蓝图上，将集聚100家总部企业，引进15万高尖人才，及产业空间达350万方的总部生态圈；

还规划了约190万㎡的居住空间，形成7：3的黄金产城比例；

最吸引人的是：身为“产城人高度融合”的职住目的地。未来总部社区规划了：5分钟见蓝绿、5分钟见商务洽谈、5分钟见邻里中心、5分钟见托育所、5分钟见食堂，“5个5分钟”一网打尽你的生活需求。

价格差同样有1.2万+，价格断裂带上的未来总部社区预期可以想象。

| PART 8 |

资金没问题，在目前阶段买高层住宅，首选城市资源兼景观类的，例如，江河汇、南星桥、望江新城（如有供应）、奥体—世纪城。

高改兼增保值，选择学区和资源型板块：例如：申花、老城兼文教、钱二、桥西、文晖等板块；

刚需到中改善挑产业型、配套资源型及价格断裂带板块：例如3万+未科-云城、勾庄、宁围未来总部社区，4万+艮北、之江未来社区。

这些仅是部分板块的解读，读懂板块的现在与未来，选择与自身最适合的才是选房的第一法则！当然有些特别热的板块还是需要天选之子和高社保加持，祝你好运！