近日，ID名为“深度价投者”的网友发帖点名越秀地产造假：“论造假，我最佩服越秀。这么多年来，越秀一直用60%的拿地权益，创造出95%、甚至99%的销售权益。和越秀地产合作的都是活雷锋，甘愿付出不求回报。”这句话的意思大概就是说，越秀地产的权益销售额数据长期注水。权益销售额，指的是按照所占有的股份来计算的销售额；全口径销售额，指的则是项目的总销售额，不划分各自所占股份。比如甲公司持有项目公司60%的股权，该项目销售额是100亿元的话，甲公司的全口径销售金额就是100亿元，权益销售金额就是60亿元。权益销售金额能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平，对行业从业者和投资者更有参考意义。
行业里，头部房企中，最不爱跟人合作拿地的是中海地产，连中海地产都创造不出95%的销售权益，越秀地产就更不可能了。
但咱也不能听风就是雨，越秀地产是国有企业，非常注重自身品牌形象和行业口碑，所以，莫老爷赶紧找到了最新的榜单数据一探究竟。结果，克而瑞《2023年1-2月中国房地产企业销售榜TOP200》显示，越秀地产全口径金额224亿元，权益金额211.3亿元，全口径金额只比权益金额多了不到13亿，确实有点太夸张、太假了！难道是克而瑞搞错了？
莫老爷又把中指研究院、亿翰智库等权威机构的榜单找了出来，结果，所有的三方榜单都显示，今年前两个月越秀地产的权益销售额占到全口径销售额的95%。
下图为中指研究院《2023年1-2月中国房地产企业销售榜TOP100》，越秀地产全口径金额227亿元，权益金额214.3亿元，两者相差也不到13亿元。越秀地产今年1月单月的权益销售额也很离谱。
克而瑞《2023年1月中国房地产企业销售榜TOP100》显示，越秀地产全口径金额88.1亿元，权益金额77.3亿元。
为什么很离谱？
克而瑞《2023年1月广州房企销售金额排行榜》显示，越秀地产全口径金额73.89亿元，权益金额39.62亿元，也就是说，1月，在广州以外的区域，越秀地产用14个亿的全口径销售，创造了37个亿的权益销售。
而这，显然是不可能的！
还有2022年的年度权益销售额同样也是解释不通的。
克而瑞《2022年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200》显示，越秀地产全口径金额1260亿元，权益金额1251.6亿元。即全年的全口径金额才比权益金额多了不到10亿元。
可是，仅一个广州番禺越秀和樾府就圆不上了。去年，越秀地产卖的最好的项目就是这个，卖了153.2亿元，这里面就有51%是华发地产的，越秀地产只占49%，这里就不止10亿元了。
莫老爷还去翻了下越秀地产最近几年的财报，从其披露的土储信息来看，其也是非常乐于与别人合作拿地、合作开发的，目测越秀地产的平均土地权益在70%左右吧。
综上所述，各大权威榜单上越秀地产的权益销售额数据都是严重与事实不符的。
有网友在“深度价投者”的帖子下留言调侃：“八杯奶掺两杯水那叫掺水卖奶，一半奶一半水那还叫卖奶么？”
为了进一步搞清楚真相，“深度价投者”称，他还拨通了越秀地产投关的电话，接电话的人这样解释道：“那是三方榜单自己统计的问题。”
“深度价投者”又追问：“那为何四个榜单都统计错了呢？”接电话的人则选择保持沉默。
如果是一家榜单统计错，那情有可原，现在是所有榜单都统计错，确实有点“神操作”了。
莫老爷找这些榜单机构的朋友打听了下，问他们开发商的销售数据是怎么统计的？他们的答复都是：“开发商自己提供的。”
开发商说是榜单机构的问题，榜单机构说是开发商的问题，相互推诿，到底哪一方撒了谎？
越秀地产1983年成立于广州，1992年在香港上市，股票代码00123.HK。2019年引入广州地铁成为战略股东，拥有了双国资背景，双方合力开拓“轨交+物业”TOD发展模式。目前，公司业务已扩张至全国近30个城市，形成了粤港澳大湾区、华中、华东、北 方、西部五大核心区域。从克而瑞发布的2023年2月中国房企销售榜单来看，越秀地产当月全口径销售金额同比+353%，销售增速在Top30榜单中位列第一。2020-2022年合计拿地金额2210 亿元，同期销售金额3359亿元，近3年拿地销售金额比维持在66%高位。同行都穷的要命，在努力去库存、去杠杆，但越秀地产不差钱，土储持续处于加库存阶段。无论越秀地产的权益销售额造没造假，都无需担心其经营状况和未来发展前景，因为后台真的太牛了。对了，深圳马上要上新个产品“越秀潮樾府”，前海一线海景，限价7.43W，不到一千万可以弄个4房，比周边竞品便宜一两百万，感兴趣的朋友可以关注下。最后，希望越秀地产以后能主动披露下权益销售额的情况，基本上很少披露，现在都快TOP10了，更透明些不好吗？