在过去的几十年时间里，中国商业地产的发展模式主要是对城市化进程中地段价值的争夺。纵观业界公认的标杆性购物中心，如北京三里屯太古里、上海恒隆广场，无一不是坐拥核心城市的核心地段。同时那些一流的开发商们在拿地时，也是“挑剔”至极，都想在最好的地段打造最高端的项目。

上述的逻辑看似很完美，但却有一个问题被忽略掉，那就是这些明星项目的成功，到底地段因素占几成？背后的运营管理团队的能力又占几层？可能大家会说这是一个相辅相成的关系，所以我们永远无法得出一个确定的数值，但如果深究起来，可能前者还是占大头。

在市场的早期阶段，这个问题似乎是不值一提，然而随着存量时代的提前到来，城市核心区域可用的地块日渐稀少，好地段凤毛麟角。此时，这个问题的尖锐性便开始凸显出来，在这种情况下，运营管理的输出和存量改造两大领域慢慢成为了不少开发商新的战略高地。

运营管理的输出，对于开发商而言，是自身实力与信心的最直接提现，有精力去输出管理，说明自家品牌、产品、团队都已经非常成熟，有自己的一套标准化的体系；对外界来说，则是市场对其能力的充分认可。这方面像万达、华润等顶级的玩家都在打理布局，另外，如佳兆业、花样年等相对来说偏区域性的强者也都已开始涉足。

至于存量改造，由于市场前景的广阔，不少开发商都在逐渐将业务重心转移至该领域。如中粮打造的天津大悦城、瑞安打造的上海新天地等知名项目都属于此类。但由于时间关系，标杆型案例还是相对稀少，这也为后来者提供了广阔舞台。不过，存量改造对开发商的实力也提出了很大要求。因为老旧项目地段已定，没法改变，而过时的建筑、落后的硬件又带来极大限制，即使翻新改造，也较难与新Mall匹敌。因此旧改项目要做成功，不光是前期的设计及硬件提升，后期的运营管理能力至关重要。

基于此，在当下以及可预见的未来，管理输出能力以及存量项目改造升级能力已成为衡量开发商实力高下的两大核心指标。通俗一点讲，也就是看其能不能玩得转“轻资产”和“旧改”。