6月25日，绿地香港控股有限公司（以下简称“绿地香港”）一连发布三则公告，是为出售项目公司及其相应的股东特别大会公告。

今年4月1日，绿地香港短暂停牌，涉及旗下上海五里桥项目三栋写字楼及商业整售给海外基金Brookfield相关事项，相关项目交易文件在4月4日及6月25日的相关公告中绿地香港进行了详细的披露。

同日，绿地香港的A股母公司绿地控股也发布相关公告，并表示此次交易有利于公司商办地产的快速去化，如顺利完成，初步估计可为公司带来约人民币18亿元左右的税前投资收益。

此次项目出售估值高达105.65亿元，涉及重大事项，若在股东大会顺利通过将对绿城香港全年的业绩产生重大影响，也将对公司及其股东绿地控股的业绩和财务状况起到一定的积极作用。

单个项目回笼一百多亿资金

6年收益明显偏低

上述交易的卖方为绿地香港全资子公司 SPG Investment X （BVI） Limited ，标的为“旺泉投资有限公司”100%已发行股本，交易价预计不少于28亿元。旺泉投资和True Thrive均为投资控股公司，上海五里置业项目公司负责具体项目开发，如下。

此次交易的买方为BSREP III China Retail Holdings Limited，该注册于百慕大的实体系为Brookfield Asset Management Inc（Brookfield）所控制的实体。

海外基金Brookfield公司为同时在纽交所和多伦多交易所上市，业务主要为全球另类资产的资产管理，包括房地产、再生能源、基建及私募股权等。

五里置业旗下的物业项目主要是绿地五里桥项目，是为位于上海五里桥街道0099街坊2/2丘999的建筑物及其下的土地使用权（不包括1号办公楼及23个停车位）。

五里桥项目占地面积5.56万平方米，规划总建筑面积为25.78万平方米，包括商业、办公、停车位及配套住宅。项目已全部竣工，双方协定的总建筑成本为33亿元，并有部分物业已出售。

出售物业项目采用市场法的估值方法，参照市场可对比的情况进行估值，估值达105亿元。绿地黄埔滨江为绿地香港于2013年以59.5亿底价摘得的一幅商办地，且按照楼宇契约要求，该项目必须于2016年4月10前开始施工，2020年4月10前竣工。

值得注意的是，尽管绿地香港的公告声称：目标物业账面值88亿元，但根据上海市国土资源局与上海五里置业2013年签订的土地出让合同看，土地价格高达59.5亿元，而根据双方认定的建筑成本为33亿元。

尽管这一物业的账面价值仅为88亿元，但绿地香港在这一项目上的投入却达到了92.5亿元，项目陆续投入资金6年后估值仅为105.65亿元，相对于投入资金来说仅增值13.15亿元。这一收益率对于2013至2019年的中国地产大牛市来说显然是偏低的。

Brookfield需向绿地香港支付前后两笔定金分别为8亿美元和22亿美元，并在交易完成日支付剩余款项以完成付款。

绿地香港与绿地控股预期收益差别大

此次交易的总价格将由目标物业的估值及目标公司的其他资产组成，由于目标公司的主要资产就是五里桥项目，因此出售事项产生的除税前收益估计约为人民币18亿元，为目标物业总估值106亿元减去目标物业的账面值88元所得。

不过，令人诧异的是，公司控股股东A股上市公司绿地控股公告的预计收益达到了27亿元，与绿地香港公告的18亿元预期收益差距明显。

翻阅相关公告发现，绿地控股（A）认为相关物业按以上会计政策调整后的账面值约为人民币75亿元，而绿地香港（H）则认为物业的账面价值为88亿元。

绿地香港的前身盛高置地（控股）有限公司，由绿地控股集团认购盛高置地扩大股本后的60%股份的交易完成，成为第一大股东。绿地香港作为绿地集团资本运作的国际平台以及品牌展示的国际窗口，成为绿地集团境内外资源的桥梁和纽带。但两者公告的数据却出现了如此明显差异。

事实上，截止2018年年底，旺泉投资的总资产合计127亿元，净资产为14亿元。物业总资产估值为105.65亿元，购买价不少于人民币28亿元，因此绿地香港披露的交易所产生的预期18亿元投资收益应该更为合理。

加大回款 绿地仍在路上

根据此前两地上市公司的公告，此次项目股权转让很大程度上是绿地加快商业项目去化回笼资金的举措。出售所得款项将作为一般运营资金及日后发展所需资金，这将加强绿地香港的现金流状况。

据悉，2018年，绿地香港发行了两只美元债券合计四亿美元，融资成本分别为7.875厘和9.875厘，融资成本明显高企。

截止去年底，绿地香港的短期有息负债76.6亿元，而账面资金仅40.6亿元，短期偿债压力不小。长期债务达到108.43亿元，净负债率达88%。

绿地控股的财务状况更甚，截止2019年1季度末，绿地控股短期借款达220亿元，一年内到期的非流动负债达到566亿元，而账面资金为765亿元，仅够覆盖短期债务。绿地控股的长期负债高达2009亿元，净负债率高达177%，较2018年年底的171%仍有所上升。

日前，绿地控股发布了5月新增房地产项目情况简报，5月公司新增房地产项目15个，总地价超142亿元，项目总用地面积约303万平方米，总计容建筑面积约643万平方米。1-5月累计拿地金额达536.7亿元（克而瑞数据），拿地力度不小，仅次于碧桂园、万科和融创。

克而瑞数据显示，1-5月绿地控股全口径销售额达1238.8亿元，同比增长15.27%。在地产行业融资环境偏紧的情况下，房企纷纷加大销售回款去杠杆，绿地此次出售上海五里桥项目尽管能回款超过一百亿元，但是对于两千多亿的债务规模来说只能称作是去杠杆的开头。（大眼楼管/肖恩）

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