绿地香港(00337)近日一连发布三则公告，是为出售项目公司及其相应的股东特别大会公告。如顺利完成，初步估计可为公司带来约人民币18亿元左右的税前投资收益。此次项目出售估值高达105.65亿元，涉及重大事项，若在股东大会顺利通过将对绿城香港全年的业绩产生重大影响，也将对公司及其股东绿地控股的业绩和财务状况起到一定的积极作用。

出售物业项目采用市场法的估值方法，参照市场可对比的情况进行估值，估值达105亿元。绿地黄埔滨江为绿地香港于2013年以59.5亿底价摘得的一幅商办地，且按照楼宇契约要求，该项目必须于2016年4月10前开始施工，2020年4月10前竣工。

值得注意的是，尽管绿地香港的公告声称：目标物业账面值88亿元，但根据上海市国土资源局与上海五里置业2013年签订的土地出让合同看，土地价格高达59.5亿元，而根据双方认定的建筑成本为33亿元。尽管这一物业的账面价值仅为88亿元，但绿地香港在这一项目上的投入却达到了92.5亿元，项目陆续投入资金6年后估值仅为105.65亿元，相对于投入资金来说仅增值13.15亿元。这一收益率对于2013至2019年的中国地产大牛市来说显然是偏低的。

绿地香港的前身盛高置地(控股)有限公司，由绿地控股集团认购盛高置地扩大股本后的60%股份的交易完成，成为第一大股东。绿地香港作为绿地集团资本运作的国际平台以及品牌展示的国际窗口，成为绿地集团境内外资源的桥梁和纽带。但两者公告的数据却出现了如此明显差异。事实上，截止2018年年底，旺泉投资的总资产合计127亿元，净资产为14亿元。物业总资产估值为105.65亿元，购买价不少于人民币28亿元，因此绿地香港披露的交易所产生的预期18亿元投资收益应该更为合理。

根据此前两地上市公司的公告，此次项目股权转让很大程度上是绿地加快商业项目去化回笼资金的举措。出售所得款项将作为一般运营资金及日后发展所需资金，这将加强绿地香港的现金流状况。

据悉，2018年，绿地香港发行了两只美元债券合计四亿美元，融资成本分别为7.875厘和9.875厘，融资成本明显高企。截止去年底，绿地香港的短期有息负债76.6亿元，而账面资金仅40.6亿元，短期偿债压力不小。长期债务达到108.43亿元，净负债率达88%。

绿地控股的财务状况更甚，截止2019年1季度末，绿地控股短期借款达220亿元，一年内到期的非流动负债达到566亿元，而账面资金为765亿元，仅够覆盖短期债务。绿地控股的长期负债高达2009亿元，净负债率高达177%，较2018年年底的171%仍有所上升。

日前，绿地控股发布了5月新增房地产项目情况简报，5月公司新增房地产项目15个，总地价超142亿元，项目总用地面积约303万平方米，总计容建筑面积约643万平方米。1-5月累计拿地金额达536.7亿元(克而瑞数据)，拿地力度不小，仅次于碧桂园、万科和融创。

克而瑞数据显示，1-5月绿地控股全口径销售额达1238.8亿元，同比增长15.27%。在地产行业融资环境偏紧的情况下，房企纷纷加大销售回款去杠杆，绿地此次出售上海五里桥项目尽管能回款超过一百亿元，但是对于两千多亿的债务规模来说只能称作是去杠杆的开头。