进入到炎炎夏日，房价却未如气温一样不断上涨，而且在一定的幅度内缓慢变化。中国楼市似乎开始走出自己的节奏，而随着楼市调控的细化，对于政府的调控方式更加多样化，虽然面临一定的压力，但也比以前更加得心应手了。

楼市调控从因城施策升级为因区施策

2019年上半年，楼市调控松紧变换。数据显示，2019年1-5月楼市调控政策达到205次，同比2018年增加近30%。下半年楼市依然处于调控换挡期，因城施策的换挡还将深化至“因区施策”。租房市场方面，长租公寓行业乱象浮出水面，资金链断裂、利润微薄、融资难度不断加大使得长租公寓行业逐渐失落，各地的调控政策亦不断加码。在此背景下，开发商剥离长租公寓业务迹象初现。

“因城施策”大方针之下，调控步入看似无常的松紧换挡期。21世纪经济报道记者注意到，6月以来，包括海南、西安、长沙等多地发布楼市“限购”调控政策，南宁120家房企因“捂盘惜售”等乱象被约谈。这些城市有“微调”也有“微收紧”。

2019年以来，在“稳地价、稳房价、稳预期”的底层调控逻辑之下，调控次数的U型变化也体现了上半年调控趋势的松紧变换。一季度，在调控政策处于相对平稳和部分城市调控宽松预期之下，诸多热门二线城市房价出现明显价格上行，住建部随后在4月、5月向南宁等10地发出房价预警。

楼市调控下房价表现如何

“调控”是2019年上半年楼市的关键词之一。中原地产研究中心数据显示，2019年1-5月楼市调控政策达到205次，同比2018年的159次增加近30%。其中，1月份68次，2月份21次，3月份15次，4月份高达60次，5月份41次。处于历史高位的调控密度明确了“稳地价、稳房价、稳预期”的底层调控逻辑，调控次数的U型变化也体现了上半年的松紧变换。

2019年一季度，房地产调控整体宽松，信贷增量供应，部分城市“小阳春”乍现，热门城市房价明显上行。房价及土地过热也让二线城市成为今年上半年的关注焦点，尤其以杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等强二线表现抢眼，房企抢地导致土地溢价率快速提升，二手房市场也在春节后快速回温。张大伟分析指出，稳定是双向调节，大涨不是稳定，暴跌也不是稳定。由此，房地产调控原则之一是：乱必调，涨幅过高必加码。

4月19日的中央政治局会议再提“房住不炒”之后，住建部先后在4、5月份向新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的10城市提出预警，其中，4月份预警的6座城市并未公布，5月份则直接点名佛山、苏州、大连、南宁。苏州随后宣布将把今年的房价涨幅控制在5%以内，海南、苏州、合肥、杭州、西安、南宁等热门二线城市也陆续加码调控。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉21世纪经济报道记者，与以往的单边调控不同，今年的调控呈现明显的“双边多点”效应，表面来看上半年全国市场调控松紧变换无常，但依然可以明显梳理出主线。“双边”就是在因城施策的前提下，热点城市的政策总体从紧、而存在房价下跌风险的城市则会出台“托市”政策。“多点”体现在调控不只针对房价单一维度，针对地价、限售、限购、公积金等都不断会出台多维度政策，这一趋势也将在下半年延续。过热的城市和地区未来出台从紧调控措施将是个大概率事件，调控的松紧变换在二线城市的体现也更为明显。

另一方面，预警、约谈、问责等机制也说明“一城一策”“因城施策”正在走向深入，地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的执行主体。张波指出，2019年下半年楼市依然处于调控换挡期，从全国严控到因城施策的指导方针变化，体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变，同时因城施策的换挡还将在各城市深化到“因区施策”。

对于下半年调控趋势走向，张大伟认为，地方调控收紧预期依然存在，并且最近信贷政策收紧预期再起，“市场可以小阳春，不准入夏。”

这与严跃进的看法基本一致：目前调控总体趋严，相比一季度略有调整，后续三季度预计还会收紧，到今年第四季度会相对放松；信贷政策预计在第三季度会收紧，而到第四季度会有所放松；此外，管控金融风险是近两年调控主线，后续楼市调控，会继续在稳地价等方面进行，同时包括租赁市场、学区房、老旧小区改造等方面都预计会有新的政策出现。

从多地的房价情况来看，房价或将进一步上涨，但上涨幅度可能受调控因素影响而较为缓慢，对于有房一族可能是好消息。而无房一族也不用担心，但政府通过租赁房制度也解决了一部中低收入阶层的住房梦，居者有其房仍是政府的工作目标。