迈上千亿范围的旭辉控股团体本身并不是真正到达了千亿元，而多数股东权柄以及损益占比的没有婚配标明公司能够存正在明股实债的状况。

本刊记者 杨现华／文

正在这个拼范围的期间，任何一家房企都没有但愿落伍，发卖达千亿元仿佛曾经成为范围房企入局的规范线。旭辉控股团体（0884.HK）曾经拿到了千亿元的入门资历，但这远远不敷。因而，当旭辉控股团体参加羁系名单传出的时分，公司大概实在出了一身盗汗。

从2016年开端，旭辉控股团体开端了范围上的狂飙之旅。签约范围从500亿元摆布一起激增并打破1500亿元。这远远不敷！公司实控人没有止一次曾经说过2021年要发卖3000亿元，进入行业前8。

尽人皆知，旭辉控股团体的范围有很年夜的“水份”，这是由于公司签约发卖中公司所占权柄没有高，旭辉控股团体更多的是经过协作的体式格局完成范围的扩大。表现正在报表上，便是公司的多数股东权柄呈明显激增之势。

与协作方的协作使患上旭辉控股团体的签约完成了千亿元范围，但多数股东权柄与其对于应的多数股东损益纷歧致，协作方的报答难及旭辉控股团体。正在旭辉控股团体奔向3000亿元的征途中，还需求这些协作方贡献几多呢？

拼范围

日前，一则房地产限贷的风闻让市场惊出一身盗汗。报导称，多家开辟商被参加停息地下市场发债营业的名单，收紧渠道包含债券及ABS融资渠道，此中旭辉、中铁建等5家地产商将被参加停息地下市场发债营业的名单。

旭辉控股团体随后承认了公司收到相似的正告，但公司已经明白将放缓拿地，改动过来数月拿地的主动性。

离公司定下的跻身行业前8曾经仅剩下两年多的工夫，公司排名远正在10名开外。假如不丰富的地盘储藏，旭辉控股团体拿甚么将本人的排名前移呢？

2018年，旭辉控股团体完成条约发卖1520亿元，同比增加了46.2%，发卖面积956.94万平方米，同比增加52.1%。比来3年，旭辉控股团体正在范围高低足了功夫。

旭辉控股团体是正在2012年年末登岸港交所的。2012-2015年，公司整年条约发卖辨别为95.44亿元、153.19亿元、212.06亿元、302.09亿元，发卖根本上是波动增加，从2016年开端，公司一年一个超过，范围急剧收缩。

2016-2018年，旭辉控股团体的条约发卖辨别为530.02亿元、1040亿元以及1520亿元，年化复合增加率超越70%，这正在千亿元级此外范围房企中其实不多见。

2012-2015年，旭辉控股团体的发卖面积辨别为102.62万平米、142.83万平米、173.32万平米以及205.62万平米，而2016-2018年辨别到达了291.63万平米、629.17万平米以及956.94万平米。

公司的功绩也正在比来这3年开端迸发。上市后的前4年即2012-2015年，旭辉控股团体辨别完成营收81.45亿元、119.19亿元、161.85亿元以及183.03亿元，同期净利润辨别为19.37亿元、18.94亿元、18.61亿元以及20.95亿元。

到了2016-2018年，公司的停业支出辨别为222.62亿元、318.71亿元以及424.3亿元，净利润辨别为28.08亿元、48.28亿元以及54.09亿元。公司的功绩特别是净利润有了年夜幅增加。

地盘储藏是发卖的根底。2012-2015年的各期期末，旭辉控股团体的地盘储藏辨别为623万平米、920万平米、960万平米以及1250万平米，2016-2018年年底辨别为1750万平米、3100万平米以及4120万平米。

没有难发明，2016-2018年是旭辉控股团体急剧扩大的期间，今朝公司的地盘储藏曾经超越了4000万平米。固然如斯，与行业前10的开辟商比拟，旭辉的地盘储藏难以说患上上有多丰富，地盘储藏面积能否足以支持将来3-5年的开展即是一个硬目标。

以2018年年底为例，且没有说行业前5的房企动辄过亿平米的地盘储藏，正在旭辉控股团体希冀跻身的行业前8左近，今朝排名第8的新城控股（601155.SH）地盘储藏过亿平米，中国海内开展（0688.HK）即中海地产地盘储藏为9144万平米，龙湖团体（0690.HK）的地盘储藏算计为6636万平米，即便较少的华润置地（1109.HK）也有5957万平米。

今朝发卖范围略年夜于旭辉控股团体的世茂房地产（0813.HK）正在2018年年底的地盘储藏到达了5538万平米，并且正在2019年世茂房地产收买了泰禾团体（000732.SZ）等房企的诸多名目，地盘储藏进一步年夜幅添加，世茂房地产的目的也曾经对准了行业前10。

正在多个地下场所，旭辉控股团体的林氏兄弟曾经亮相，留意公司2021年发卖范围到达3000亿元，范围跻身行业前8。而正在2018年，签约范围过3000亿元的房企曾经超越6家，中海地产间隔3000亿元也是迫在眉睫。

土储破亿平米的新城控股异样正在范围上决心实足，其2019年的目的曾经到达2700亿元，范围本就正在旭辉控股团体以前的世茂房地产异样正在缓慢扩大，留给旭辉控股团体的地位生怕曾经未几了，两年半当前靠3000亿元的范围可否完成本人的预期呢？

依据旭辉控股团体通知布告，2019年1-5月，公司完成条约发卖661亿元，较上一年同期的508.3亿元增加了30.04%。与近年比拟，旭辉控股团体的发卖增速分明放缓了。

旭辉控股团体的年报表现，2019年公司可售资本供给估量超越3500亿元，公司的条约发卖目的是1900亿元，较2018年增加约25%，公司亦透露表现，这一目的较为“激进”。

这象征着公司的去化率为54.29%，与房企普通60%摆布的去化率目标比拟略低。

正在多家第三方的排名中，2019年1-5月，旭辉控股团体照旧排正在第14-15位，并无拉近与前10的间隔。

固然近年旭辉控股团体正在范围上跻身千亿元房产俱乐部，但真正属于本人的权柄又有几多呢？尽人皆知，旭辉控股团体是协作开辟的典范代表，正在公司过千亿元的发卖中，乃至对折以上的发卖金额其实不属于公司一切。

协作拿地撑范围

正在2018年1520亿元的条约发卖中，有几多属于旭辉控股团体呢？公司不泄漏。克而瑞的数据表现，正在条约发卖过1500亿元的房企中，有两家开辟商的权柄金额缺乏千亿元，即绿城中国（3900.HK）以及旭辉控股团体。

对于此，旭辉方面不泄漏公司2018年的条约发卖权柄占比，但透露表现，2019年1-5月公司新增地盘权柄占比曾经到达83%，将来发卖权柄占比也无望进一步晋升。

旭辉控股团体权柄金额占比拟低的缘由正在于公司协作拿地占比拟高。2012年，旭辉控股团体拿地的总计划修建面积约为150万平米，年底公司的地盘储藏为623万平米。正在这一年的年报里，旭辉控股团体不表露新增拿空中积中公司占的份额。没有出不测的话，公司据有绝年夜少数。

从2013年开端，旭辉控股团体开端表露拿空中积以及应占份额。2013年以及2014年，公司新增总计划修建面积约为380万平米以及130万平米，此中旭辉控股团体应占面积约为270万平米以及100万平米，即约71.05%以及76.92%的新增面积都属于旭辉控股团体。

从2015年开端，本来依托本身的旭辉控股团体开端年夜范围协作拿地，即公司丢弃了从前的“内素性增加”，开端内涵式开展。2015-2018年，公司新增总计划修建面积约为440万平米、650万平米、1320万平米以及1240万平米，旭辉控股团体应占面积约为200万平米、350万平米、550万平米、710万平米。

即2015-2018年，旭辉控股团体正在新增地盘面积中的占比辨别约为45.45%、53.85%、41.67%以及57.26%，正在一半左近彷徨。作为天下性房企，因为公司正在各都会拿地状况纷歧，因而，从拿地金额占比上看大概愈加公道。

2015-2018年，旭辉控股团体的拿地金额辨别为295.37亿元、241.14亿元、1083.2亿元以及768.68亿元，此中公司应占拿地金额131.22亿元、130.67亿元、452.16亿元以及411.13亿元，拿地金额占比辨别为44.43%、54.19%、41.74%以及53.49%。

因为近年推行协作拿地，旭辉控股团体总的地盘储藏中公司所占权柄曾经迫近50%的“红线”了。2015-2018年的各年年底，旭辉控股团体的地盘储藏合计为1250万平米、1750万平米、3100万平米以及4120万平米，此中公司权柄面积为850万平米、1050万平米、1600万平米以及2070万平米，权柄占比辨别为68%、60%、51.61%以及50.24%。

房地产行业普通是将发卖回款的50%-55%用于拿地，低于这一程度阐明企业拿地绝对激进，高于这一程度则透露表现企业拿地绝对主动，那末旭辉控股团体这多少年正在地盘市场上的施展阐发是激进仍是主动呢？

正在协作方的共同下，旭辉控股团体拿地黑白常主动的。年报表现，旭辉控股团体2012-2013年回款89.58亿元以及136.8亿元，拿地金额/条约发卖回款的比例辨别为38.31%以及124.09%。

2014-2018年，旭辉控股团体的发卖回款率约为80%、90%、95%、85%以及85%。依照公司这多少年的条约发卖金额，公司的条约发卖回款金额辨别为169.65亿元、271.88亿元、503.52亿元、884亿元以及1292亿元，分离拿地金额较量争论可知，拿地金额/条约发卖回款的比例辨别为57.44%、108.64%、47.89%、122.53%、59.5%。除2016年略低于50%的分界限外，旭辉控股团体一直坚持着拿地的主动性。

没有难发明，不管是拿空中积占比抑或者是拿地出资份额，旭辉控股团体所占比例根本正在50%高低。因而，正在将来地盘转换成楼房出卖时，旭辉控股团体也只能取得响应的份额，这便是公司权柄占比太低的缘由。

多数股东权柄的机密

因为协作方拿地占比高，旭辉控股团体并表的名目绝对增加，公司的存货周转率远超同业，近年都正在0.6以上，2018年0.46的存货周转率曾经是近多少年的最低程度了。以高周转著称的碧桂园（2007.HK）周转率不外0.5出面。

协作拿地的利润很多表现正在联营、配合企业中。2015年，旭辉控股团体的配合企业开端奉献功绩，2016年，联营公司也开端供给利润。

2015-2018年，旭辉控股团体应占配合企业的功绩辨别为2.06亿元、10.07亿元、14.06亿元以及7.25亿元，应占联营公司的损益为-3291万元、5532万元、7亿元以及14.5亿元。

因而，2015-2018年，旭辉控股团体从联营、配合公司中取得的红利辨别为1.73亿元、10.63亿元、21.06亿元以及21.75亿元。

如前所述，旭辉控股团体是正在2015年开端转型年夜范围协作拿地的。正在此以前，公司拿地以本人为主，协作方的占比其实不高。因而，从2016年开端，联营、配合企业开端奉献年夜额净利润，从工夫上看其实不冲突。

因为推行与协作方拿地的战略，旭辉控股团体的多数股东权柄占比逐步进步。Wind表现，2012年以及2013年即上市之初，公司的多数股东权柄唯一3.91亿元以及5.44亿元，与同期归属母公司的65.5亿元以及86.11亿元权柄比拟简直能够疏忽没有计。

以后，公司的多数股东权柄开端添加，2014-2016年辨别为13.78亿元、24.56亿元以及23.03亿元。固然有所添加，但与同期归属母公司股东权柄比拟，占比照旧偏偏少。

2017年以及2018年，旭辉控股团体的多数股东权柄出现迸发式增加，辨别为133.67亿元以及238.42亿元，而归属母公司股东权柄辨别为209.04亿元以及256.04亿元，特别是正在2018年，多数股东权柄以及归属母公司股东权柄曾经根本上平起平坐了。

多数股东权柄的变革带来的是多数股东损益的变革。依据Wind数据，2012-2014年，旭辉控股团体的多数股东损益不外正在亿元高低，2015年以及2016年超越3亿元，2017年直线飙升打破13亿元，2018年进一步回升超越17亿元。

详细来看，2012-2018年，旭辉控股团体多数股东损益辨别为8371万元、1.47亿元、1.38亿元、3.75亿元、3.57亿元、13.2亿元以及17.09亿元，净利润辨别为20.21亿元、20.41亿元、20亿元、24.71亿元、31.64亿元、61.49亿元以及71.18亿元。

即2012-2018年，旭辉控股团体多数股东损益/净利润的比例辨别为4.16%、7.2%、6.9%、15.18%、11.28%、21.47%以及24.01%，占比从个位数晋升至两位数，直至两成以上的程度。

股东权柄方面，2012-2018年，旭辉控股团体的股东权柄算计辨别为69.41亿元、91.55亿元、115.83亿元、152.83亿元、172.83亿元、342.7亿元以及494.46亿元，多数股东权柄/股东权柄的比例辨别为5.63%、5.94%、11.95%、16.07%、13.33%、39%以及48.22%。

将旭辉控股团体“多数股东权柄/股东权柄”的比例以及“多数股东损益/净利润”的比例比照能够发明，正在2012-2016年，除2014年有所崎岖外，其他工夫旭辉控股团体的这二者之间并无出格分明的差别。因而，旭辉控股团体的股东以及其多数股东根本上都取得了各自应患上的报答。

2017年以及2018年的状况则分明差别了。这两年旭辉控股团体“多数股东权柄/股东权柄”的比例高达39%以及48.22%，“多数股东损益/净利润”的比例固然较后期也有了较为分明的进步，但只要21.47%以及24.01%，较股东权柄的比例根本低了一半摆布。

多数股东损益不跟着多数股东权柄的添加而添加，这能否象征着旭辉控股团体的多数股东权柄暗藏着“明股实债”的游戏呢？房企普通会采纳隶属或者隐性条约等手腕来防止正在兼并报表层面被确以为欠债，以多数股东权柄的方式表现，“明股实债”融资正在兼并报表层面增厚了股东权柄，暗藏了欠债。

固然相干部分发文严控“明股实债”，但外行业开展向好时，“明股实债”满意了名目开辟方以及资金供给方的各自需要，可一旦名目不迭预期，面前暗藏的危害会跬步不离。旭辉控股团体的多数股东外面能否暗藏着如许的机密呢？

关于明股实债，旭辉控股团体透露表现，公司今朝多数股东损益占净利润的比例处于一般程度，没有存正在明股实债的状况。