正在鉴别融资名目融资需要的实在性后，资金方停止名目融资查询拜访时会重点判别融资主体的综合气力和布景、核实融资金额与告贷实践用处、融资本钱承受度、融资刻日请求、还款根源、增信包管办法、投资放款进度、投资加入可行性，并分离对于名目本体状况，对于名目融资作出综合评估。

目次

1、融资主体判别

2、融资金额与告贷实践用处

3、融资本钱承受度

4、融资刻日请求

5、还款根源剖析

6、增信包管办法的配置

7、资金投放进度布置

8、投资加入的可行性剖析

9、名目本体评判要点示例

（一）区位挑选

（二）名目性子及名目业态

（三）名目的经济可行性

（四）外地政策情况及名目变现危害

（五）名目能否存正在硬伤或者实质妨碍

（六）名目所处阶段、进度及后续促进的难度

（七）后市的融资情况评价（含存款置换的可行性评价）

融资主体判别

投资起首是投人以及团队，正在供给名目融资前，机构职员普通城市经过圈内资本和三方地下渠道汇集融资主体的根本信息，包含但没有限于：

1.融资主体及实控人的布景查询拜访，实践把持人及融资主体代价不雅，融资主体能否存正在被诉被履行信息、市场负面旧事等；

2.明白融资主体找本机构融资的缘由，能否找寻过其余银行、信任等金融机构，被回绝供给融资的实在缘由；

3.假如是收并购名目需求融资，且已经有前手参与过该名目，现融资方想畴前一受让方收买该名目的，需核实前一手加入该名目的缘由；

4.房地产企业品牌代价、市场口碑、评级状况（网红企业普通都没有正在年夜少数机构的协作白名单范畴内）；

5.融资主体资产欠债率（普通可承受资产欠债率没有超越70%或者80%），融资主体及其团体公司拿地作风及营业规划（思索到三四线名目的去化成绩，准绳上今朝市场行情下三四线都会名目融资绝对慎重，但气力开辟商除了外）；

6.同类或者乐成名目的经历，所具有的其余名目或者运营性营业、财产，以判别融资主体及其团体的综合气力，便于增信包管办法的配置。

融资金额与告贷实践用处

（一）融资金额普通都与告贷用处及响应的用款金额间接挂钩，别的便是思索自有资金的投入比例成绩，固然终极的授信额度（或者融资额度、放款额度）则需同时根据典质物或者质押物的代价断定（留意还要思索典质率及质押率的成绩）。

1.地产名目的融资操纵层面，授信额度（或者融资额度、放款额度）常常与名目现阶段实践代价挂钩，正在供给名目融资前，机构会依据名目今朝所处阶段综合评价名目代价和典质物的代价，估值办法则包含市场比拟法、假定开辟法（残剩法）、收益复原法（NPV）、本钱迫近法（本钱法）、基准地价法等。

2.再以深圳的都会更新类名目为例，思索到都会更新名目的工夫周期及危害性，名目所处各阶段的估值存正在分明的差别，因而名目所处各阶段所取得的融资金额亦没有相反，固然详细放款需依据典质率及典质净值配置平安垫、平安边沿。

以都会更新名目获得地盘运用权证的楼面地价总价款为例，普通过了四会的名目可按楼面地价总价款的20%停止估值，参加方案后可按楼面地价总价款的50%停止估值，专规经过后按70%停止估值，施行主体确认后按80%停止估值，拿到地盘证后即相称于获得100%对于价。

做一个复杂的假定示例，假设一个工改商名目用地扣除了移交局部的用地为10000平方米，名目刚参加方案，获批的综合容积率为7.0，获得贸易用地时的楼面地价为15000元/平方米，需补缴的地盘出让金为5亿元，则获得更新贸易用地的代价为10000*7.0*15000=10.5亿元，名目后期的代价为10.5-5=5.5亿元，按名目如今所处的报批阶段折算的名目近况代价可大约预算为5.5*20%=1.1亿元，如配置风控办法，则名目典质或者股权质押的包管代价没有患上超越1.1亿元。

（二）融资款对于应的融资用处常常呈现与实践融资款用处纷歧致的景象，比方经过满意“四三二”前提的名目获得融资款后用于其余拿地或者更新名目，经过名目方的联系关系公司获得流贷后用于其余后期名目等。

（三）正在机构的放款层面，可进一步核实名目融资款的实在用处，请求名目方阐明用款方案，并公道布置放款的工夫节点，比方都会更新名目正在综合授信条件下按参加方案、签署拆赔和谈、经过专规、获得施行主体资历、获得补缴地盘出让金告诉等节点响应放款。

融资本钱承受度

考量融资主体对于本钱的承受度，并分离市场的均匀本钱以断定协作的可行性。今朝融资本钱普通随行就市，若融资主体对于本钱的承受度极高，则需存眷其真正的还款志愿及还款才能、核实其还款根源。

融资刻日请求

融资刻日的配置与名目的促进方案及加入途径挂钩，差别的募资渠道对于差别产物刻日的承受度亦没有相反。

对于融资方而言，融资刻日一定越长越好，但对于机构而言，刻日长的产物常常卖没有进来，以债务融资为例，一年期的产物一定比一年半的产物简单发卖（找银行或者三方代销的时分，短时间产物较为被投资人承受）。

与融资刻日挂钩的是名目促进进度及还款根源的成绩，以西政投资团体投资的都会更新名目为例，关于参加方案前的融资，其促进至立项常常需阅历较长的周期，正在此阶段更无收益根源可言，对于此，需配置公道的加入途径，如强化第三方回购或者其余资金交换等（如存款置换）。真股投资名目，其投资刻日与名目促进进度挂钩，正在放款时亦倡议与名目阶段性效果挂钩。

还款根源剖析

以房地产名目为例，其收益根源次要包含名目开辟建立发卖后的回款、融资置换、回购包管等。

1.本名目实现开辟建立发卖后的还款

关于名目发卖回款，需先扣除了总包优先权、典质债务等，因为商品房预售款必需专款公用，对于此，需留意预售款进入羁系账户后出款难度。

依据现行规则，预售款专项用于购置该预售名目建立必需的修建资料、设置装备摆设以及领取名目建立的施工进度款（含人为及社会保险）、法定税费、行政罚款，关于前述的金钱需凭仗监理企业以及施工企业配合确认的施工方案、施工进度阐明、施工企业以及资料设置装备摆设供给企业收款账号，经银行及住建等当局部分审批赞同后，金钱方能间接领取至施工企业或者资料设置装备摆设供给企业。

若开辟商需将预售资金转出，则需施工企业的高度共同，也即融资机构正在名目存正在总包优先权、典质债务的状况下应充沛评价名目去化难度及回款的分派状况，以免还款根源失形成投资危害。

2.存款置换的可行性剖析

正在供给名目融资前，机构还需对于后市的融资情况停止充沛评价，判别名目能否可顺遂促进到相干节点，并获得低息融资实现融资置换，完成融资加入。

以深圳市场为例，受产业区块线办理方法及城中村落综合整治分区规定等新政的影响，良多机构投资的名目没法促进，亦没法持续引入资金完成存款置换，终极面对难以加入的困局。

需求留意的是，关于能做存款置换的名目，正在过桥资金跟尾的成绩上，最佳正在融资置换金钱下发以前提早落实“强包管”或者“先手存款批复的下达”。

3.其余还款根源

股东的回购包管、差额补足、其余名目的发卖支出、房钱收益包管等正在融资名目中亦是罕见的还款根源。

增信包管办法的配置

依据名目的实践状况，包含但没有限于地盘/正在建工程/房产典质、股权/应收账款/单据质押、公章证照共管、团体包管、实践把持人包管、差额补足、股权回购、董事及/或者财政职员派驻、一票反对等。深圳都会更新名目差别阶段可引入的增信包管办法包含：

资金投放进度布置

资金投放进度层面，详细需与名目所处阶段、名目促进进度及获得的阶段性后果挂钩，比方辨别正在参加方案、专规经过、施行主体资历确认、收到补缴地盘出让金告诉等阶段停止放款。

投资加入的可行性剖析

投资加入的可行性剖析则可判别名目将来完成融资置换的可行性和融资主体的综合气力，就本名目能否与气力第三方告竣后续深度协作等，确保名目将来有“接盘侠”到场，完成本次融资的平安加入。

名目本体评判要点示例

如下依据西政系基金公司的名目投研要点扼要引见名目本体判别相干内容：

（一）区位挑选

不论是银行、信任仍是私募，融资机构正在遴选名目时，普通会思索到地缘和外地政策及市场情况等要素。正在地区遴选上，有的会挑选一线都会、二线省城都会或者一些重点都会，分别一二三四类都会，如一类都会包含北上深广；二类都会包含天津、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、南京、姑苏、杭州、重庆、成都、西安、厦门、福州等；三类都会包含：无锡、宁波、昆明、海口、年夜连、南宁、贵阳、太原、南昌、佛山、东莞、珠海等；四类都会包含中山、惠州、嘉兴、南通、常州、温州、绍兴、烟台等。

以西政系基金公司对于融资名目的遴选为例，机构今朝偏向于做年夜湾区的名目，并锁定于深圳、广州、东莞、惠州、佛山等都会局部地区的地产名目。

（二）名目性子及名目业态

正在融资时亦需充沛考量差别业态名目的客群定位和政策限定、去化成绩，机构融资机构凡是没有会思索纯贸易名目（去化危害）、产业区块线内名目（业态限定及去化危害）、故居住区改革名目（拆赔危害及周期的没有断定性成绩），另一般都请求室第名目或者商住名目中室第比例没有低于70%。固然，区位良好的名目则另当别论。

（三）名目的经济可行性

名目的经济性系名目收益的保证，正在供给名目融资前可经过楼面地价、经济技能目标、计容没有计容面积、移交率、公建配套、可售物业面积、村落企分派比例、有票本钱等，对于名目将来投资收益停止测算，并正在综合估值的状况下，断定投资额度，公道计划平安垫。正在名目测算方面普通请求发卖净利润率正在8%以上，税后本钱利润率普通正在15%摆布。

（四）外地政策情况及名目变现危害

正在停止名目融资前需思索外地的政策情况，外地能否存正在限贷、限购、限售等政策，思索到名目的去化难度及变现成绩。对于年夜湾区中心都会限贷、限购、限售等影响名目去化变现成绩的剖析，笔者将正在后续推文中做进一步阐释。

以深圳的都会更新名目为例，因受731《对于进一步增强房地产调控增进房地产市场颠簸安康开展的告诉》（深府办规（2018）9号）及810《对于贯彻落实市当局房地产调控政策的告诉》（深规土规（2018）7号）、《深圳市产业区块线办理方法》《深圳市城中村落（旧村落）整体计划（2018-2025）》等政策影响，今朝深圳都会更新名目促进乃至去化都存正在较年夜的难度，对于该类名目的融资亦需求慎重挑选。

（五）名目能否存正在硬伤或者实质妨碍

如正当用空中积缺乏时能否经过调剂更新单位、汗青遗留守法修建简略单纯处置、调入正当用地目标（非农、征返或者兼顾留用地）、请求旧屋村落认定、内部大众好处用地移交等体式格局处置。关于曾经开辟报建的名目，其名目计划能否会影响将来的去化等等。

（六）名目所处阶段、进度及后续促进的难度

判别名目今朝所处阶段，如三会、四会、立项前、专规、施行主体、地盘款交纳、开辟建立等，今朝所处阶段能否具有促进、施行前提，能否存正在本质促进妨碍等。

（七）后市的融资情况评价（含存款置换的可行性评价）

思索到将来加入成绩，断定名目促进节点方案的可施行性，判别名目相干融资置换计划或者加入计划的可行性。