2019年7月5日，由投中网▪PropTech主理的“Vtalk沙龙第13期”正在三里屯▪出路驿举行，本次集会主题为“贸易形式的十字路口——结合办公与孵化器”。

星库空间开创人兼CEO白羽宣布了以“结局猜测：结合办公回血，下半场战局剖析”为主题的演讲，他指出某些结合办公产物形式正在中国面对失利，归根结柢是对于中国客户的过错认知。正在中国很少有人真正剖析客户，很少讲产物常常逗留正在创意施展阐发的层面。

白羽以为，WeWork格子间式的形式正在中国事行欠亨的。中美客户是存正在宏大差别的，并非中国企业做的过低端，而是咱们正在一个开展中国度。

白羽指出，结合办公的形式不好坏，假如由于重资产形式或许二房主形式赚没有到钱，就转做资产输入以及资产办理黑白常好笑的，一家结合办公假如连本人都盈余是没法协助他人挣钱的。

最初，白羽猜测了结合办公行业将来格式，他以为结合办公市场格式还需至多20年才干明白，巨无霸类的公司没有会超越3家，国际能到达主板上市规范的结合办公企业激进估量正在10-20家。别的， WEWORK终极将正在中国膨胀，各种主题以及垂直空间将会临时活泼。

图：星库空间开创人兼CEO白羽

如下为演讲实录：

白羽：周一咱们方才迎来周围年的创立，2015年到2019年咱们绝年夜局部同业都走过了四年。咱们第一年都讲形式，把本人的形式讲的性感一点，吸收更多的融资。第二年是试水，第三年是2018年，阅历了惨重的洗牌，良多的同业正在过来一年要末并购，要末加入了行业。2019年是新的时点，咱们开端从头深思这个行业。

一、结合办公是快买卖仍是慢买卖？

不断以来我对于这个行业是做的太快仍是做的太慢感触很猜疑。前段工夫咱们正在美国粹习，咱们也看了外洋上市公司的开展的过程，外面有论断感到想快一些，感到没有契合知识，偶然候想慢一点，感到增加不敷性感，以是良多猜疑，以是明天借这个沙龙跟大师做一点交换。

选这个题没有是我对于这个猜测有甚么好感，我做房地产20年历来没有猜测这个房价。任何人都无机会，有一些人青出于蓝，良多行业的格式跟一开端设想是纷歧样。正在互联网常常讲二八规律，外洋企业的长势盘踞一席之地，出格是阿里巴巴、京东、拼多多也正在应战这些划定规矩，有一些行业也没有恪守这个纪律，咱们把这个线拉的长一点。

咱们明天都正在讲高科技投资，光刻机行业最着名是荷兰的公司，可是这个荷兰的公司正在汗青上连前十都很难排出来，这个荷兰的公司颠末良多的动乱，日本以及美国的同业出局，这个荷兰的公司才成为这个范畴的抢先企业。以是明天我讲这些的时分是一些考虑，很难有一些猜测，特别是范畴不但是结合办公，另有一些孵化器。

大师对于贸易形式有良多笼统的认知，出格是中国互联网圈他们没有太讲一些底层的一些纪律。各类贸易形式咱们发明正在守业的论坛或许守业大巷的时分会把良多贸易形式把它相对化，把它标签化。比方像马太效应、二八规律都黑白常没有一般的一些说法。

为何？守业自身便是极低几率的工作。

我有一次正在商学院讲堂上咱们找了一个案例，这个案例是美国有一团体创造了设置装备摆设，是把微波炉以及冰箱焊正在一同卖给年夜学的宿舍，事先咱们的同窗都是搞贸易投资，感到这个创意蠢极了。咱们有16组，只要我这组以为有贸易代价以及可行性，只要我以为它能够走一走，剩下15组都感到太蠢了。厥后教师说这家公司到明天为止20年依然存正在，你没有晓得的工具没有代表它没有是纪律的一局部，你看到年夜少数的常常是守业的陷井。你不管挑选一个守业标的目的，你看好它他人也看好它，你没有看好它年夜少数人也没有看好它，你常常是年夜少数的自觉的创想者。

二、联办行业是先拓范围仍是先红利？

比方说我明天做了一个图例，这个图例是增加的你要速率仍是利润？

我感到差别的企业会有差别的挑选。这张图上的两个目标，一个是支出，一个是利润。这个能够色彩的成绩，营收添加比拟快的企业，营收比拟少的企业利润会低一点，正在中国互联网行业有一个打法变形了，后期赛马圈地，就义利润盘踞份额，有一些小的范畴有必定的事理，比方说同享单车，我不看到这么小可是吸收这么多麋集的赛道。

可是外行业外面多少十家企业还能够息事宁人。外行业外面复杂来说就能够说是相对的占比。可是正在凋谢的行业外面就如许，出格是像同享办公的范畴，咱们看到20年前一九八多少年的时分就发布了，这家企业仍是十分年夜的企业，十分乐成的企业，有良多老实的客户，同时后起之秀不时呈现。像杭州等一些新形式的企业也正在开展起来，以是它是一个继续变革的一个市场。

正在这个市场这两个挑选常常是守业者面对的比拟年夜的一个不合：寻求速率就义晚期利润以及寻求利润就义速率。

实在这两张图都有财政模子，它经过现金流折现的办法做了评价，它的市场代价是相称的。以是两家差别这么年夜的企业它能够是市场价钱十分的靠近，这就阐明咱们所谓的道路挑选不独一性。

三、结合办公正在红利才能上还处于晚期阶段

正在中国同享办公市场上绝年夜局部企业取决于正在这二者之间，像美国的WeWork，中国企业绝年夜局部处于二者之间的过渡点上。

我想的是说实在这类凋谢性的途径挑选就给同享办公百花齐放的时机，同时咱们需求存眷它面前的贸易模子真实的代价是甚么。

咱们有一些企业能够会有本人的财政模子，实在正在财政模子下咱们会发明这两个冲突终极正在财政模子上城市表现进去。我不断正在想既然这个挑选能够这么多样，正在当下的市场中咱们用甚么体式格局去权衡企业的安康水平？便是它的开展是否是能够继续的？

实在咱们面前的数据表格比这个要更深一些，咱们有一切行业的一些数据，咱们做了一个很具体的调研，这个调研次要是看两个维度，咱们感到一家企业评价它次要从效益以及服从两个维度。

第一个目标是效益，正在同享办公行业服从最紧张看它的资产办理才能，也便是说融资以及对于应的办理范围，这个越年夜越好，便是对于应的融资每一万万或许每一亿你管几多面积。由于空间是企业效劳的出口，这个工具便是本钱。你用异样的本钱办理异样的面积，取得的本钱是同样的，你将来的企业效劳是基于本钱做的转化。

第二个目标是对于服从，服从是指咱们用近多少年的目标来看次要是支出以及盈余的一个比值，这个比值次要表现了咱们正在增加进程中费钱以及红利二者之间的比例干系。

以是咱们做了这么一个表，咱们的原始数据更安慰一些，间接是数字另有品牌，可是咱们讲这个事是讲咱们一家的观念，以是看出咱们的观念就能够。

根本上咱们国际一切同享办公的企业都正在这个刻度上略微刻了一下，比方说像WeWork假如正在这个表上它会是一个甚么形态呢？

根本下去讲它的支出除了以盈余根本上是100%，也便是说19亿美圆盈余它有18亿摆布的支出，是超越100%。

正在资产办理的服从下去讲，咱们发明正在中国有良多的企业根本上比值会低于1，也便是说每一万万融资对于应的办理的万平米数这个数字是低于1的，这个阐明甚么成绩？这个面前的成绩依然是名目的红利才能。咱们开一家店它需求红利的积聚再投入再轮回变到一个新的店的原始投入，经过快周转构成的服从。

以是从这两个维度来看，咱们觉得今朝中国同享办公行业正在红利才能上或许说正在资管才能上还处正在比拟早的阶段。

前多少年的时分大师讲盈余这个工作都欠好意义谈，的确咱们看了一些行业数据，看行业的财政数据，扩大型的企业亏的很严峻，盈余率100%以上的企业屈指可数，可是客岁的时分咱们盈余曾经低于支出的5%，靠近盈亏均衡。往年可以正在包管100%增速的条件下，咱们能到达全公司的红利，能够利润没有是很年夜，可是外行业来说它是一个途径挑选的能够性。

四、贸易地产假如定位过错，前期很难红利

贸易地产比拟费事的一点便是它的初始投入太年夜，没有像互联网公司，APP做错了，把它下线，顺序员加班从头上线就能够。

贸易地产的公司，假如定位过错，假如一个产物计划过错，二次改革本钱会耗费失落将来一切可见的利润。咱们一切连锁行业同样，假如老板后期投资1000万，厥后发明做错了，我有无估算再做1000万，他能够不这么多钱。

上个月咱们同业正在酒仙桥封闭了一个空间，它后期投入了2000万。咱们让产物研讨中间的人去看了一下，他们的调研论断是必需拆成毛坯从头做才行，这类工作外行业黑白常严酷的理想，便是2000万的市场代价没用。我看了当前从动线到分区到产物定位都是过错的一个定位，如许的状况下简直不能够保存的工具。

以是我正在讲便是正在中国大师讲的太多的是贸易形式，很少有人真正剖析客户，很少讲产物常常逗留正在创意施展阐发的层面。我从前正在地产商的时分，我常常跟一些出名的国内巨匠协作，可是咱们很分明，只要本人晓得你想做甚么的时分，巨匠给你出现你想要的产物而没有是作品。

咱们良多时分守业是让本人高兴，便是做一件让本人爱好的工具。我看良多工具，人家问你感到这个计划好欠好看，美丽没有美丽，我说你的客户感到怎样样？

我感到我做了一生矮小上的产物，可是我的客户其实不爱好如许的产物，以是咱们是为他们的效劳的。

五、谈头部企业贬价：真实的好企业没有会打折

咱们这些年做的形式是否是乐成？

WeWork还正在添加，可是WeWork有一个宏大的融资正在驱动它，可是WeWork的产物形式正在中国事失利的。

为何是失利的？已经有一个海归返来当前他讲，他说WeWork做的工具便是将来趋向，你们中国企业做的太low了。

我说你这个话仿佛王思聪说2019年你还没出过国你太low了，后果90%的人不出过国，这便是理想。low的没有是咱们效劳商，而是咱们正在一个开展中国度。

中国有1800万企业，客岁逝世了非常之一，假如他们接受才能很强咱们该当给他们做花费晋级，可是假如它们面对经济调剂期的缩减估算省钱的需要，咱们是否是还做如许的产物？

咱们晓得WeWork正在中国装修的产物根本上到达3500-4500元/平的装修本钱，约即是咱们新盖一栋楼的本钱。并且咱们有一个名目正在北京地产做的，正在光彩做了，是WeWork正在北京第一个做的名目，把年夜理石大众地区的写字楼都拆失落。我就问给你的资产带来代价了，把年夜理石拆失落贴上瓷砖给你们带来代价了吗？他们也很坦率说本人正在进修。实在这外面带来良多的成绩，中国有几多企业能够为了这个创意以及美买单，它的心思接受才能是几多？

中国企业对于WeWork这类形式是有必定的限定的。正在中国哪怕是十团体的公司，这个老板偶然候会占到三分之一到二分之一的面积，正在美国没有是如许。我客岁正在脸书的时分，小扎就座正在凋谢办公区跟大师都同样。

这阐明中美的差别仍是很年夜的。正在中国来说假设这类格子间式的形式正在中国能够遍及合用，颠末四年的测验考试发明是不可的。如今咱们看到WeWork根本上采纳的是三个月摆布的渠道佣金，做写字楼大师都晓得，咱们都是一个月，它是三个月，而且有两个月的半价，好的企业还能够谈。

我说真恰好的企业是没有会打折的。你见过苹果手机半价吗？我很爱国，可是苹果手机半价的话，我仍是忍一忍我的中国心，可是苹果手机它没有打折，以是好的产物它该当天然而然的不得人心，它不该该用血淋淋的补助、匆匆销、贬价来做的。

六、结合办公的三个过错假定：中国守业者都有钱

当咱们的同享办公跟WeWork定位纷歧样的时分，阐明有三个假定是过错的。

第一个对于守业者，便是中国的守业者有钱，这个假定是过错的。确实中国有良多守业者是二代、海归，二代的周边都是穷人，可是天下没有是如许的。假如打造航空母舰级的连锁企业，你的工具必定是95%，而没有是5%的人，以是第一个是对于守业者的假定。

第二是对于自在任务者的假定。WeWork便是吸纳自在任务者，正在美国人多少团体就能够构成一个小的任务室构成一个小的买卖。可是正在中国不合伙，不挂靠你做没有了甚么买卖，再加之中国啰嗦的法令、税务、出纳你都要跑，你不克不及拜托给他人。以是正在中国我不断很猜疑，我本人四个微信两万人，有哪些是自在任务者，百里挑一，只要多少个微上说是自在任务者，可是他们没有需求办公室，他们真正电子商务化，他们微信就可以搞定。所谓的自在任务者正在中国的群体是没有太成熟的，中国的主力仍是中小企业。

第三个便是工具方文明的差别。咱们还能够讲一个小例子，正在2015年2016年咱们做同享办公的时分也像WeWork做了良多玻璃间，缘由很复杂，由于它的隐衷性不敷好，可是到了千禧一代年老人很爱秀，这个玻璃盒子便是给了大师展现的舞台，每一个人都爱好存眷。

咱们也做了一些玻璃盒子，厥后发明中国企业严峻支持被存眷，出格是有观赏的时分他们感到像植物同样被欣赏。以是咱们费尽心血怎样让这些观赏绕过办公区。包含一些小的需要，咱们已经有一家企业搬走是做文明的公司，办公区不克不及吸烟，可是他是导演他要吸烟，他说我很爱好你的空间，可是你不克不及让我吞云吐雾。另有一个冤家他的团队人很少，原本他这团体数我给他布置四六人世就行了，但是他要带一其中式放锦鲤的鱼缸，他说这是我的风水，厥后咱们用良多的工夫帮他计划这个工作。

七、代价延长决议了结合办公真实的代价

说好将来的凋谢理念，同享理念，怎样大师都这么存眷本人的团体感触感染？以是我感到这也没有见患上是好事，一切的同享都因此团体的隐衷以及团体的特征被保存的条件下可以最年夜水平被同享，同享是我情愿拿进去，而没有是不肯意同享。良多年咱们做年夜数据都做疯了，四处都是年夜数据，年夜数据行业的底层是灰色的行业连，四处是洗数据卖数据的，可是外洋对于数据隐衷的维护水平到了严峻的水平。

究竟同享是甚么？能不克不及进步服从？同享的反面是私享，这才是同享面前的成绩。同享经济没有是倒正在同享上，APP做的十分好，不人说ofo的APP做的欠好，倒的是车的保存，四处乱丢乱放，它关于这个工具的私享局部维护的不敷。

聊聊同享办公的市场，实在这个来说大师对于这个市场的范畴、认知上有年夜有小，抽象一点两千亿到六千亿的范围，这是行业有一个共鸣的。

可是需求想一点同享办公行业假如咱们画一张金字塔图，它没有像互联网行业是一个封锁的行业，它的基座是传统办公或许写字楼，正在往上能够是更细分的像一些垂直范畴的孵化器，以是正在这个金字塔中同享办公只是此中的一个刻度区间，它没有是完整堆叠的。

就像方才掌管人讲有一家企业号称本人拿了一百万平米的楼，假如它把本人定位同享办公它就出格年夜，可是咱们画一个金字塔的楼，它的刻度能够没有正在咱们一个区间，它能够到写字楼区间外面，假如到写字楼外面它就跟高力跟五年夜行，说我管五万万平米的楼我市值也没那末高，这便是此中的成绩。

由于差别的维度只是资产对于应的面积，实践的贸易代价还要看外面的内容做的是甚么？外面有哪些贸易转化的形式。比方说咱们从前传统的产业效劳管的面积以及咱们做企业效劳有实质的差别。

物业效劳跑堂子水电，企业你赢利没有赢利，这个物业公司是不论的。物业公司管的面积再年夜，也没有会像同享办公行业发生这么年夜代价。咱们做同享办公能够不像写字楼做这么年夜，咱们究竟代价延长到甚么中央？这个决议了同享办公真实的代价。

八、结合办公结局对于标旅店以及公寓

正在外洋咱们普通拿两个行业做比照剖析，一个是旅店行业，一个是公寓行业。外洋旅店行业以及公寓行业都实现了轻资产化的测验考试。

比方说万豪旅店，它正在2003年从前大约另有二十多家是矜持的旅店，到如今这个数据低于1%了。便是正在全世界的1% 都没有到，全世界四千多家万豪旅店外面能够这个数字只要十多少二十多少家是它持有的，它曾经低到这类水平了。

旅店行业的开展颠末了比拟长的工夫，到明天为止大师耳熟能详的品牌十分多，年夜的旅店办理团体也十分多。正在中国我已经拿旅店行业的数据以及同享办公做了比照，中国同享办公的范围大约能到达旅店行业的两倍摆布，这是公道的，由于差旅、商务旅店并非天天都有需要，周边的商务区能够看旅店以及写字楼的比例，一定没有是一个数目级的工具。正在中国同享办公行业的格式会跟旅店以及公寓行业比拟像。

从上市的工夫下去讲，万豪建立于1927年，它阅历了快要40年才上市，年夜局部的旅店差未几也是如许子。

公寓行业也很典范，实在如今你看这个行业是否是很泡沫化，看明天来的人数就晓得，假如是公寓行业这个园地就座没有下了。可是公寓行业正在这多少年亏的十分惨，同享单车亏的很惨，可是公寓行业正在同享单车行业的根底上加一个零。

开展这么长期，美国前50至公寓办理公司，占公寓住房只要千分之五，外洋都是品牌化的公寓，可是前50家品牌的公寓据有市场份额只要7.5%，排名前四公寓都是上市公司，市值根本都正在一两千亿的范围，根本上都是很年夜的公司。以是这就阐明中国的同享办公迄今为止尚未到达成熟的市场格式的形态，我感到差的还很远。

九、结合办公结局至多还要20年才干明白

中国同享办公的结局没有是正在明天能猜测的，我感到还需求做20年，至多20年。可是咱们能够看到，正在中国本钱的催生上行业进一步的晋升，咱们感到巨无霸的企业，便是多少千亿市值的企业会有，但没有会太多，我团体猜测终极也没有会超越三家，做这么年夜不但是市场成绩，跟团队、品牌化、国度政策有毫不相关的一些后果。

第二个我以为WeWork形式正在中国不成能复制上来。WeWork如今曾经迎来了一个瓶颈期，它是客岁12月尾提交的美国上市请求，咱们依照这个周期算WeWork这个月该当上市了，假如这个月尾不上市，就阐明它出了成绩。

WeWork正在做甚么？正在做同享基金，前两年是正在立异，后两年发明它开端做房地产了，开端买楼了，这个怎样了解？我说是如许，我说拿我方才说的市场格式的金字塔图看一下，一个企业的形式呈现瓶颈的时分，他就会下探，下面是细分垂直的小空间，两头是连锁化的同享办公，底层是广阔的写字楼。

以是看到WeWork正在往下探，这阐明它的产物以及形式碰到的瓶颈，它要想保持营收范围它就下探到更大要量的买卖，它能带来一件事便是保持它的增速，可是这个贸易模子曾经发作了宏大的变革。

这个故事的版本没有像亚玛逊做亚马逊云这么性感，咱们正在美国的券商都正在diss说你亚马逊便是电商+亚马逊的两个买卖加起来，但是亚马逊比这两个行业加起来年夜很多。可是最少这两个贸易逻辑是自力能够做通的，咱们如今看到亚马逊云做的很好。

可是WeWork下沉到更年夜更传统的资产行业，它的合作敌手酿成全世界最年夜的开辟商，外表上看将来多少年，这类增加速率帐面上还能保持，可是咱们感到它的贸易形式上碰到了一些瓶颈。

以是正在中国咱们以为当地化的同享办公企业另有时机，我团体以为可以上市的有多少十家，激进估量10-20家。客岁的时分咱们有一个同业挂了新三板，固然这个没有算是主板上市，将来可以主板上市的企业还会有一集体量，这是国度效劳一个行业的形态。

别的各种主题以及垂直空间依然有相称多的时机。正在喷鼻港有一个上市公司是做份子的生物医疗，它次要把临床测试，把专家的教导，一些关键酿成它孵化的一个资本往来来往参股到一些新药的研发，为一些科创公司，这个公司正在喷鼻港市场获得很没有错的成果，股票卖的很快，股票也涨的很好，这个企业依靠细分行业很弱小的布景做了细分的分解。

这类垂直范畴正在中国来说我团体觉得并非太好做。由于正在咱们中国如今的孵化器依据国度科技部的统计，孵化器大约到达1.2万家以上，国度级的众创空间就正在八千家，这么多分离的企业外面咱们置信没有会有那末多都可以生活上去。

像掌管人讲为何如今孵化器开端转结合办公的工作？这个很一般，假如你资本不敷强，你很难经过减速的企业正在短周期内给你蓄水的资金流。咱们明天看到守业大巷，从前的守业大巷根本都是孵化器，可是半条街都转化成同享办公空间了，这是很无法的工作。

可是咱们以为正在这个范畴会有少量良好的垂直主题类的空间，能够临时开展，可是他们是正在一个比昔时千团年夜战更剧烈的情况下锋芒毕露。

十、轻资产形式的关头是本人先完成红利

咱们讲正在这个阶段有的时分没有是由于我的效劳你的生态决议了你的存亡，恰好是你的资产办理才能，柴米油盐决议你下半场有无。咱们讲形式、生态，上面延长的工具咱们明天没有太讲了，咱们讲经济上行期咱们必定要活正在当下，假如你活没有到冬季，前面的工作跟咱们都不干系。

迄今为止，同享办公企业可以效劳的企业数目跟互联网公司比拟依然没有正在一个量级，像天下上最年夜的SaaS公司根本上至多有多少万家用户的范围。可是咱们如今同享办公行业外面能做到上千家就算没有错了，咱们没有思索其余衔接的体式格局。

以是我感到正在前五年乃至前十年它作为连锁行业的一个实质起首要把资产办理跑通，这是统统的条件。正在这个根底之上，良多人正在讲形式，比方说客岁的时分某出名的头部空间它客岁关了良多店，往年预备把二房主的形式根本上增加，而后做轻资产形式。

正在咱们看来形式不甚么差别，只不外是你帮本人赢利仍是帮他人赢利，永久是帮本人赢利更易，可是你假如给本人赚没有到钱你怎样帮他人赢利呢？

轻资产次要是帮他人赢利。咱们看万豪的开创人写过一本自传，他讲实在轻资产形式便是一种信赖，便是一种质量规范的稳定，是多少十年的积聚，是对于业主的答应。他没有是讲轻资产形式，可是他的表述描绘了轻资产的关头。

形式不好坏，咱们良多时分是由于重资产形式或许二房主形式赚没有到钱，就转做资产输入以及资产办理，这黑白常好笑的，便是假如你本人财政盈余你怎样协助他人挣钱？

你精挑细选选了一个选址，你本人产物团队打造的产物，你的投入最初盈余，但是此外业主的资产没有是由你决议的，它的投入以及估算是有必定的范围的，正在这些应战下，你本人都盈余怎样帮他人挣钱？美国公寓行业的利润率4%-5%，可是它能够做到这么年夜的缘由是甚么？是由于它这4%-5%能够经过资产证券化把局部的危害分离失落，最初包管本人比拟高的报答。以是这个工具需求良多年的打磨才能够构成。以是这是我说的这个成绩。

十一、社区效劳便是细节的积聚

这多少年我感到资产办理特别是同享办公必需跨过来的门槛——效劳决议将来。咱们晓得有一种生物是冬虫夏草，固然不甚么医疗代价，可是正在生物学的角度它十分奇葩。它有两种差别阶段的形状，从植物形状到动物形状，同享办公行业它其实不需求寻求正在统一工夫把一切的工具都做到包罗万象，相同，它能够就像一个冬虫夏草，或许像花剑成爹以前的毛毛虫，以前他要做好预备，可是它的效劳决议它能飞多高。

从效劳来说分红社区效劳以及企业效劳两方面，社区效劳是细节以及质量，它靠近旅店的规范，行业外面大师都正在做效劳规范化的工具，但实践上客户反应来说，我发明真正从客户角度动身有少量的细节实在仍是做的不敷的。

我感到咱们过来五年便是不断的出错，经过多少百家上千家的企业来发明咱们没有晓得的，咱们发明咱们全无所闻，咱们没有晓得的太多了。咱们真正跟小企业正在一同的时分，咱们才晓得咱们何等的未知，这是过来多少年咱们的测验考试，咱们才晓得咱们想此中一种咱们所谓的规范化产物给他们的设法主意是何等不易。

我本人两家上市公司都是担任产物化以及规范化，当时候咱们面临是咱们十分熟习年夜企业的客户群体，咱们便是怎样矮小上怎样来。可是明天没有是如许，这些小企业十分十分爱好省钱，像差别范例的企业，差别布景企业的需要都纷歧样，海归布景的文明企业，科技企业他们的需要都有很年夜的差异。

以是可以用一个规范化的格字间把他们装出来？一个20人的公司咱们能复杂用4个5人世放出来吗？其实不能。以是咱们发明有很长的路要走。社区效劳便是细节的积聚。

第二是企业效劳，咱们明天为止大师都修建了挺多企业效劳的库或许平台，可是我本人苏醒的理解到，咱们互联网守业，出格是这类企业效劳的守业它有一个准绳便是去中间化以及去中间。

互联网的感化便是拉近人的间隔，跨过这个地区。以是正在做效劳方面，咱们只是做一个效劳的直达平台，这个事的意思是没有年夜的，咱们是否是把一切的社会效劳集成到咱们平台上，咱们效劳的程度就下来了，并非。

特别是第三方办公的，咱们的效劳效应经过它赢利十分难。咱们搞社区就晓得，正在一个社群外面社群群主是一个公益化的人，他酿成社群的中间节点对于他的根本请求便是忘我，假如你不克不及一碗水端平，不克不及没有加卑视以及辨别传送社群成员的需要，假如你有公心这个社群就会崩溃。咱们会防止跟社群有经济的来往，这是社群崩溃的终点。咱们只是做平台，只做整合的工具，我感到只是一个弥补。

同享办公到明天来说，上市级的企业使用我尚未见过，我尚未看到同享办公切中企业关键的使用，由于它的请求出格高，咱们看到正在企业使用外面做的比拟仿佛Facebook，另有国际的钉钉，有一些软件的积聚蛮高。交际类的咱们晓得前一周Weekin的办公版本便是职场交际封闭了。

实在正在2B的企业使用上，咱们都讲效劳延长代价链，真正杀手级的产物并无存正在。以是将来的并非资产支出以及红利的支出到达甚么比例。咱们有一个过错的看法这两个必定是效劳比例越高越好，从财报效劳比重高的企业它恰好是由于企业资产不敷。可是关于企业的协助这个才是关头，从这一点来说，为何说20年后中国的同享办公才干见分晓，由于真实的杀手级的设法主意，降生于平台的使用，实在尚未。

十二、做同享办公范畴的华为或许小米

关于咱们星库空间来说，星库空间正在7月1号迎来了周围年，咱们对于本人的愿景咱们感到便是效劳中国企业，协助他们真实的低落本钱，低落估算，咱们但愿做同享办公范畴的华为或许小米，咱们去寻求这类性价比。

我实在有一张表没往上放，我后面讲良多WeWork欠好的，由于我也不克不及讲他人。实在咱们有一张表比照咱们跟WeWork效劳一切的细项，惯例的效劳90%咱们均可以供给，有一些咱们没有供给因为中国企业的本钱以及中国企业的需要。

比方说一些饮料以及酒水，由于我发明中国老板会恶感这个工具，我问过一个冤家，他说咱们老外多少个冤家喝一夜，次日一数还多多少个老板，这是中国老板很恶感，老外的交际需要跟中国企业纷歧样，中国咱们一些就寝仓盘踞的很满，加班熬夜的人良多，供给一些夜消餐饮甚么的，以是咱们没有供给收费的啤酒，另有一个便是它的本钱过高了。

第二个便是咱们正在往年公布了智能营建的公司。咱们做了多少个测验考试，咱们跟极客保险协作，咱们正在国际第一家推出针对于中小企业守业公司的团险，这个团险了解为团购，它没有受公司的限定，不论一团体两团体三团体五团体均可以参与，它能够本人上保险低良多，同时它外面的组合能够涵挡住院、年夜病、不测的险种。第二，咱们协助企业做了一些税收方面的一些专项的撑持以及效劳，咱们实在很长期从前都正在向当局含中小企业的担负都正在添加，可是实践上小企业的税都正在愈来愈贵，以是咱们也做了一些税收方面的撑持。

咱们正在科技方面也做了良多的测验考试，咱们正在2016年就投资了物联网方面，到往年为止咱们有一套十分美满的SaaS零碎，可是咱们没有太讲太多讲科技的工具，咱们感到讲的曾经良多了，咱们能够完成从智能门禁、人脸辨认、视频这些工具，固然我感到除人脸辨认有一点智能，此外工具我没有晓得为何叫智能，叫主动化就能够了，可是咱们还归正在智能办公的范畴内。

可是咱们供给的必定是客户用患上起的智能网联。由于如今仍是智能办公的起步阶段，这个投入良多中小企业是不克不及买单的，跟咱们投入有冲突，咱们必定要让客户用患上起，咱们没有会加一些炫技以及虚有其表的工具，乃至会进犯到用户的隐衷，有一些能够到桌面级，便是你何时正在这办公它均可以监测的很分明，还能够测体温，这个能够就会牵涉到团体隐衷。

另有专一于代价发明以及效劳细节的轻资产办理。资产办理没有是为了增加而是为了发明代价，而是为了业主以及协作同伴构成久远的信赖。

咱们有两个资产办理的名目正在上海浦东，来自咱们基金的协作同伴。这两个名目都是没有良资产收买的名目，此中一个名目咱们三个月摆布做到100%的出租率，另一个咱们做到92%的出租率，2016年末做了一点结合办公，正在浦东地域堕入惨烈的价钱战，次要是WeWork倡议的，有半价以及匆匆销，以是结合办公做的很蹩脚，以是咱们正在办理形式做了一些探究，把跟业主协作跑了一圈。

效劳方面咱们仍是但愿将来20年，咱们的企业，咱们的团队，咱们的品牌可以为这些咱们的客户主所熟知，酿成他们牢靠有质量的挑选，就算完成了咱们的愿景。