正在房地产市场中，投资公寓的购房者并非把房价越炒越高的万恶投资客，年夜局部都是平凡购房者，他们投资公寓的目标只是想捍卫本人的资产，没有想让本人多年辛劳积累的支出被猖獗通胀吃失落。因而他们的资金气力遍及十分软弱，投资公寓的资金能够便是他们局部的活动资金，一旦投资失利根本上就不翻身的时机。
正由于此，冷眼没有但愿这些遍及购房者投资公寓发作投资失利状况，上面具体解说投资公寓产物的多少年夜缺点：
正在解说以前，冷眼先做多少个阐明：
一、冷眼文中所说的公寓产物是指非70年产权的公寓，70年产权的公寓正在房地产市场归类是小型化室第，由于除面积小以外与室第不差别。
二、本次冷眼解说的次要是公寓没有合适投资的缺点，没有合适寓居的缺点请看冷眼另一篇文章《万万没有要买公寓当室第的五年夜来由》。
公寓以及室第的地盘是纷歧样的，公寓的地盘性子普通是贸易用地或许是综适用地，室第的地盘运用年限远超公寓，普通是70年的运用年限。复杂来讲：从地盘产权角度来讲，公寓比室第就延长了20-30年，快要地盘三分之一的运用工夫。假定将来当局请求地盘产权到期一致免费，就算公寓以及室第的收的用度分歧，室第的用度也比公寓低三分之一。
依据今朝曾经到期室第、公寓的当局处置案例来看，室第是主动续期，没有需求另行交纳用度的。公寓到期，必需停止请求延伸，并且需求交纳巨额的地盘续期费。
室第地盘运用权到期案例：温州鹿城区600套室第
工夫：2015年
处置：没有需求提出续期请求
用度：没有收取任何用度
公寓地盘运用权到期案例：海宁龙祥年夜厦
工夫：2019年
处置：需求提出续期请求
用度：依照3137元/m2的补缴地盘出让金，大约是总房价7.5%
以上两个案例便是比来地盘运用权到期当局的处置体式格局，若何将来当局依照这一形式停止履行的话，公寓物业地盘运用权到期后需求交纳巨额的地盘出让金，最紧张的是当局对于地盘出让金的收取不指定具体的规范，海宁龙祥年夜厦是收取了3137元/m2作为续期费，那下次是否是依照这一规范了？这对于公寓物业投资而言是极年夜的隐患，地盘出让金到期收取一次、用度收取规范的没有断定极年夜影响了公寓物业的投资报答率。
公寓物业没有是室第物业，由于其用处是贸易用处，当局对于转手的征收的税率极高。此中增值税、地盘增值税是依照物业将来贬值的差价停止较量争论，也便是说公寓贬值越多，收的税越多。
我复杂举个例子让大师分明公寓的税费有多高，假定投资客投资一套100万公寓，脱手时分公寓价钱下跌30%，卖130万，需求交纳如下税费：
增值税：（130万-100万）×5%=1.5万
其余杂费：1.5万×17%=2550元
印花税：130万×0.1%=1300元
个税：130万×3%=3.9万
契税：130万×3%=3.9万
地盘增值税：（130万-100万）×30%=9万
大略算下130万公寓需求交纳税费19万，别的还需求交纳中介费：130万×2.5%=3.25万，剩下7.75万，假如再扣除了你领取的本钱，你根本没赢利。正在公寓下跌30%的时分，想经过公寓转手赢利的能够性根本为零。
购房者要分明，将来的房地产市场不成能像从前同样房价持续暴跌了，只会坚持颠簸的运转态势。并且公寓正在下跌30%都没有赢利的状况下，你感到能经过公寓贬值取得收益吗?
因而，投资者但愿经过公寓贬值而后转手取得高额报答黑白常坚苦的。
公寓属于商用物业，是银行严厉羁系的范畴，考核非常严厉，本钱昂扬。
起首银行对于公寓物业的考核非常严厉。对于各类支出证实以及财富证实请求很高，有拒贷的危害。
其次室第的资金档杆远远高于公寓。由于公寓最低首付需求五成，室第最低首付却能够做到三成。投资客假如只要50万的首付，室第产物能够购置最年夜总价150万的，公寓产物只能购置最年夜总价100万的。异样总价的公寓以及室第，室第领取的首付款远远低于公寓。
而后公寓存款年限短，至多只答应存款10年，这招致购房者月供压力十分年夜。假定异样存款100万购房款，室第物业最长能存款39年，月供只要要5307元/月，公寓物业最长只能存款10年，月供要到达11041元/月，购置公寓的购房者要接受宏大的资金压力。
最初公寓存款本钱较高，本钱要上浮10%-20%。公寓的本钱由于商用物业，因而不克不及享用室第物业的优惠利率，根本上要上浮10%-20%，需求领取少量的本钱，比室第物业的利率高了一个百分点，进一步影响了公寓的投资报答率。
良多购置公寓的购房者基本没有管帐算报答，以为只需房钱以及月供差未几便是赚了。这完整是过错的投资看法。起首公寓自身不代价的，上文曾经说了，公寓价钱下跌30%都无法赢利，以是房钱才是公寓的独一报答体式格局，可是假如房钱报答率低于你资金闲置的报答，投资公寓便是盈余的。
复杂来讲购房者没有买公寓，首付的50万放到银行做理财，每一年有2.25万的报答。购置公寓，每一年房钱报答扣除了本钱收入、扣除了一切的收入，每一年报答的资金必定要高于2.25万，假如低于这个程度便是盈余的。
可是年夜局部都会的房钱报答普通处于极低的程度。依据最新统计数据：2019年一二线都会的衡宇的房钱报答率根本正在2%摆布彷徨，固然公寓物业的报答率该当高于衡宇的均匀出租率的，悲观估量，公寓的的房钱报答率该当正在3%摆布。这个报答率远远低于今朝银行理财收益的4.5%，根本以及货泉基金的报答率持平。
大师要留意，这个报答率尚未扣除了你本钱的收入，假如扣除了就更不成设想了。这象征着投资公寓的购房者辛辛劳苦买公寓办手续，寻觅租客、处置租赁费事等等还没有如把钱放正在银行外面吃本钱省时省力。
因而，正在年夜局部都会年夜局部公寓名目是无法经过房钱取得波动收益的。
公寓转手的客户是比拟少的，由于公寓究竟结果没有是室第，很少有寓居客户购置公寓，只要投资客才会购置公寓。投资客看到的是将来增加，投资报答率，二手公居所正在的地区一定是根本成熟了，不向上的下跌空间，与此同时，二手公寓名目正在买卖进程中需求交纳巨额的税费，投资客更情愿挑选不税费，贬值空间宏大的一手公寓。
因而公寓的转手难度是比拟年夜，买卖周期非常冗长。
公寓产物因为本身存正在宏大的缺点，临时与室第价钱构成倒挂，本钱超出跨越室第物业的状况下，价钱却卖不外室第产物。
近年确实有些购置公寓的客户经过物业贬值赚取了收益，这次要由于前些年是房地产市场黄金周期，房价呈现飞速的下跌，公寓因而也随涨了，良多公寓名目下跌幅度超越30%，因而公寓客户取得丰厚的报答。
但将来房地产市场进入颠簸期，房价暴跌的能够性根本上是不的。公寓物业也步入滞涨期，房价将坚持颠簸。
我是资深房地产剖析师，没有为流量折腰，只公布业余、主观、中立的房地产常识，但愿失掉业余购房常识，防止购房圈套的请存眷我。
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