继万科传出暂缓万村计划以来，长租公寓市场一直备受瞩目，连品牌房企的发展之路都磕磕碰碰，长租市场到底怎么了？

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一年“阵亡”16家长租公寓

近日，有消息传出，远洋控股集团有限公司计划年内剥离长租公寓。而在此前不久，朗诗绿色集团刚刚宣布，计划剥离长租公寓业务。

据粗略统计发现，自2018年杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现爆雷或跑路现象后，有近16家或大或小的长租公寓品牌“阵亡”。

租赁住房无疑是当下年轻人最关注的话题之一，一年内16家长租品牌的关闭，也让此话题一举跃上热搜榜。

网友的态度以对长租公寓的质疑为主。

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巨大的市场，亏损的现状

从2017年，万科，朗诗、龙湖等多个房地产商加入到了长租公寓的队伍中，快速扩张。有数据估计，中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大。

然而，扩张速度与其利润并不成正比，2017、2018年，朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损则达到2.34亿元。近两年，在租金贷模式下，长租公寓频繁“爆雷”。

因此，自2018年8月份开始，北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管，不少银行叫停了租金贷业务。如今来看，这确实扼住了公寓运营商的“命脉”。

市场态度转凉说明这类项目的资金回收周期是比较长的，反应出长租公寓行业发展缺少规范与诚信，其实本质上也是要求开发商反思开发的模式。长租公寓从后续大的市场前景看，还是不错的，但确实要跳出房屋开发的模式去研究，尤其是在租售同权等方面积极研究新动向。

在东莞，有团队打造了一个以女性为主题的长租公寓项目，推出“女神公寓”，以符合女性审美的风格去装修房间，打造“白富美”精英女性白领的聚集空间，也会推出“花艺课”、“妆发课”等社群活动，为租客在居住之上，赋予更多的生活价值。

由于政策支持，住房租赁专项债券开始步入房企融资的舞台。截至2018年底，据不完全统计，共有7家房企发行了住房租赁专项债券，金额共计135.28亿元。

然而进入2018年下半年，情况急转直下，房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止。

当然困难不等于倒闭，而更多是剥离企业项目和放缓投资，这也说明未来房企投资长租公寓方面其实是需要警惕的，或者说看好此类产业前景，但是企业需要更为稳健。

此次长租公寓的批量落跑，也是为厘清市场，期待有更多真正为租赁市场做实事，改善青年人租住环境的公寓脱颖而出。

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机构化、专业化、金融化的中国征程

在中国长租公寓市场兴起时，美国长租公寓已经走过10多年的发展历程。值得注意的是，过去10多年美国长租公寓REITs创造了年均约9%回报率，甚至高于当地房地产开发销售的收益回报，形成了一整套稳健的行业良性发展机制与商业模式。

借鉴欧美长租公寓发展历程，一个具备良好发展趋势的长租公寓市场，必须具备机构化、专业化、金融化三大基因。

机构化运营绝非一家机构“通吃”产业链各个环节，而是不同市场参与者携手组成利益共同体，拿出各自的优质资源进行整合优化，构建长期稳健的良性发展业务模式。

专业化不仅要求长租公寓运营管理机构提供专业的租房服务，还包括金融机构能根据项目长期商业化运营目标，设定合理的低成本融资与资金使用安排规划，最大限度提升项目的经济效应与社会效益。

金融化，即长租公寓市场的发展需要金融机构的深度参与，通过资产证券化、REITS等多渠道资本运作手段帮助机构获得更多低融资成本资金，从而帮助长租公寓运营管理机构业务规模持续做大做强、进一步降低运营成本创造更高回报率。

此前P2P纷纷暴雷，原本希望借助金融化杠杆实现扩张乃至盈利的路，现在很难走通了。行业回到供需平衡，拼服务的微利时代。未来的路，除了服务模式、客户体验不断创新求得生存外，只能等待金融门槛的降低对优质品牌公寓进行资本助推。