▲提问楼先生[评论区留言]

先说说杭州新房。

今年难在市中心的新盘摇号，中签率压低，社保门槛抬高。馥香园、万科·江斓映象府、杭曜置地中心.....让改善自住再次感受到“摇号真难”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

听说有投资客十几张房票组团围猎某个红盘。所以说，单看杭州楼市某些局部现象，已经热得不行。

不仅如此，下半年能摇的红盘一双手就能数完，甚至今年由于供地节奏、亚运会的缘故，会出现短暂供应。所以特殊的2023年，新房改善“难上加难”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

再说说杭州二手房。

新房摇不到，改善自住就心甘情愿去接高架二手房吗？其实也不见得。尽管开年以来，二手市场回暖了，但买家出手依然非常谨慎。这就是为什么到目前为止，杭州二手房还处于“低价走量”的阶段。

离二手房价格上涨，至少还需要2-3个月的“成交量持续走高”。不然买家不会甘心高价接盘，卖家涨价的信心也抬不起来。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

第一个例子：武林北某改善次新盘的一套144方精装房源，房东今年下调至890万，已经属于小区内低价挂牌房源，3月份带看了十几组客户，但只有1组客户议价，但开口就是砍80万。

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第二个例子：市中心某次新盘一套一楼房源，去年底降到了650万，没想到今年一套同样户型直接降到了606万。小区内房源开始降价抢客户。当然到目前为止，两套房源都还没售出。

还是我们昨天的那个观点：说不定还能砍砍价的买方市场，是今年上车二手房的不错的窗口期?‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

老师，最近刚变成无房户，社保8年摇号略艰难。总价650-750万，目前在摇艮北。但艮北中签率走低，而且后面只剩中天和北科两块住宅了，下半年亚运会还得断档三个月才能继续开。这样一算等新房起码四五年之后才能入住，期间要一直租房，且新房质量也无法保障。看了笕桥的二手房，比如绿城春来晓园，小区和户型都不错，但有增值税。自住+保值就好，也不求投资倒挂。不知道现在是春来晓园的次新好，还是继续摇号？请指教，谢谢。

楼先生：可以继续摇艮北，可以盯着「江翠轩」，滨江和兴耀联手出品，只剩下最后一幢楼，预计本月底取证上市。今年行情回暖，艮北的中签率马上就压下来，所以上车机会从不等人。不过还是建议摇号试试手气，如果摇中，还是新房呗。中天和北科的项目，产品面的东西等出来再看看好了。

至于二手房，既然不求投资倒挂，心态这么好，当然能买。而且你关注到的笕桥确实是用来自住的不错选择。700多万，就能住上绿城、融创的品质大盘。春来晓园刚交付不久，房源都没满二，所以表面上看单价要便宜一些，但实际算上税费，跟边上的玖樟台其实差不多。如果考虑二手房，春来晓园和玖樟台可以作为重点考虑对象。

老师好，我目前在翠苑有一套老破小，想要置换。孩子已经上高一，不需要学区房了。工作单位在金家渡附近。预算450万以下，争取尽量离工作单位近一点，能不离开主城区更好。有推荐的吗？另外，良渚勾庄是不是太偏了？对于房子以后升值不利？

楼先生：我觉得没什么好纠结「主城区or非主城区」，因为不需要考虑学区，这个问题就更加不是问题了。我认为就买勾庄吧，看看勾庄如火如荼的建设和整体的规划设计，你就会对勾庄刮目相看。勾庄早就不是「水果批发市场」的勾庄了。而且从匹配程度看，勾庄与金家渡离得近，又有地铁4号线连接，这一带的房子总价也在你的预算内。

可以密切关注「星缦云渚」，限价29090元/㎡，由越秀和杭铁共同开发的城北大盘，现场示范区已经对外开放，还是挺令人惊艳的。你的预算能一步到位够到较大的户型。除此之外，今年勾庄还有个不错的楼盘，由越秀、滨江和中豪共同开发，限价31200元/㎡。

如果着急自住，勾庄的次新房也OK，比如华润·幸福里的投资性房源比较多，如果遇到急售的房东或投资客，说不定也能淘到性价比不错的二手房。

老师好，我要咨询下：现金320万，想摇一套三房以上的新楼盘（可升值，投资用），和买一套老破小学区，可行吗？怎么配置更合适？建议哪里？谢谢。

楼先生：首先，买一套老破小投资，我不建议。人口出生率下降，再加上教育发展趋势，学区房的价值感会越来越被「均衡」。尤其老破小，学区价值不凸显，又没有很好的居住价值作为支撑，再去投资学区老破小，意义就不大了。

其次，目前看杭州新盘的基本情况，还是改善楼盘更具有「投资价值」，尤其一千万左右的改善盘，摇号中签率更低。如果你的经济实力足够，建议考虑申花、文晖、钱二、奥体这些板块，如果往下一档，六七百万的总价，艮北、市北、东新、新天地也能密切留意。

我觉得不需要强调「配置」，比如一套新房一套学区房，其实不需要的。今年的情况是，很多人都在利用行情回暖窗口期，进行「资产归拢」，两三套老房子卖卖掉，合在一起摇一套核心区的新房。有时候房子不在于套数多，核心城市、核心地段的核心资产，一套就够了。

老师，住笕桥90方，孩子在这边上小二，在城西上班。现有想法入手二套改善，和老人分开住，孩子学籍不变，所以也希望离笕桥交通便利些。首付200万，目前大运河的运晓花映里130方怎么看？距离铁路比较近，不知道噪音影响如何，还有半山电厂在边上，应该不影响生活吧？还有什么盘可踮踮脚上车？

楼先生：不可能有十全十美的房子，运晓花映里确实有客观存在的劣势，但相应的价格不贵，又没摇号难度。对于需要上车的刚需而言，不失为planB的选择。毕竟在它的边上，是很红的勾庄，将城北三四百万的预算的客户都吸引过去了。

如果不想去勾庄拼手气，选择运晓花映里，自住当然没问题。至于其它选择，如果能踮踮脚，可以等等运河新城的新楼盘，在石祥路北面的运河湾，由滨江和运河集团合作开发的「滨运锦上湾」，住宅限价4万/㎡。据说5月上市，到时肯定有很多人去摇，你可能得踮着脚拼手气。

有一套河滨之城的小户型打算出手置换，但担心今年房价会不会上涨而踏空。置换预算总价700万，面积至少大3房，地铁近一点，楼盘品质好一些，房龄不超过10年的次新房，位置不希望太偏，不考虑城西或浦沿，想问问有什么建议吗？

楼先生：对于你来说，卖掉蒋村的房子，能换到申花是不错的选择。只不过申花的次新房价格很高，700万买大三房有点难度，像宜和园、金茂府、沁园、养云静舍、古翠隐秀，都够不上。你可能得去看看东方福邸、绅华府、上尚庭早些年的这批商品房。

如果愿意往北一点，过了石祥路，选择余地就大，能买到不错的房子，比如万科中城汇、融创运河双子星都交付了，可以去淘淘看，有不少房源价格都不是很贵。

这个预算还能考虑城东方向，比如笕桥就有符合你的选项：笕桥的融创·玖樟台、绿城·春来晓园，都是区域内品质标杆大盘，目前市场价在5万5左右。如果性价比想要更高些，可以关注边上的金色黎明，房龄要老一些，户型也要弱一些，但整体的品质感也很不错。

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编辑∣二叔

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