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近年来，国内不少地铁公司都希望通过轨道交通综合开发获取一定的利润，来弥补轨道交通运营亏损，甚至一定程度上弥补建设资金。从国内轨道交通TOD开发的情况看，整体还处于探索发展阶段，随着大城市可利用土地资源的日渐稀缺，轨道交通TOD开发将成为必然。在轨道交通TOD开发方面，除了香港经验较丰富外,深圳则走在国内城市的前列，其对开发模式和工作机制的探索值得借鉴。此外，上海、北京、杭州等城市也在轨道交通TOD开发方面积累了一定的经验。下面就这几个城市的主要案例进行分析。

案例一

上海吴中路车辆段

上海首个地铁车辆段上盖综合体

（1）项目基本情况

上海吴中路车辆段上盖物业效果图

吴中路车辆段综合体项目，现称上海吴中路万象城，位于地铁10号线紫藤路站上盖，北至吴中路，东至虹莘路，南至虹泉路，西至外环线，是囊括地铁主题科技展示、商业物业开发、办公物业开发于一体的综合性开发项目，总体量超52万㎡。项目拥有良好的区位优势，可以覆盖多个中高端消费板块。项目同样拥有良好的交通条件，通达性良好，道路交通、轨道交通及地面公共交通均可便捷抵达。

2009年，申通地铁资产管理公司以底价12.1502亿元独家摘得项目土地开发权，并成立项目开发公司——上海通益置业有限公司。2010年8月，华润置地有限公司以10亿元价格从申通方面获得50%上海通益置业有限公司股权。至此，项目由华润置地和申通地铁资产公司联合开发，但将会由华润置地主导开发。此外，2015年4月，信德集团耗资7亿获得上海吴中路万象城项目酒店开发经营权。

上海吴中路车辆段上盖物业项目整体经济技术指标

占地面积23.46万㎡出让宗地面积20.24万㎡总建筑面积52.1万㎡其中顶级购物中心24.6万㎡超甲级写字楼群14.7万㎡国际精品酒店3万㎡地铁博物馆0.5万㎡返还政府商业楼8.7万㎡其他0.6万㎡建筑容积率综合容积率2.2（盖上部分容积率1.6 ）

（2）项目物业构成

上海吴中路车辆段上盖物业总体功能布局

吴中路项目励志打造成为华润在上海大区最大最高端的商业综合体项目，且要以国际水准作为开发指标，引领未来上海西南商业升级。项目超52万㎡的体量，分为38.6万㎡地上空间和13.5万㎡地下空间，其中顶级购物中心业态约24.6万㎡，占总项目体量47%。

具体看，吴中路项目包括24万㎡顶级购物中心（分为地上6层，地下3层）、14万㎡办公（由11栋建筑组成，分别为5栋总部甲级写字楼和6栋超甲级写字楼）、5万㎡空中花园（内含6700㎡超级独栋办公产品和2万㎡集中式休闲演艺广场）、约3万㎡上海万象城精品酒店（共8层，预计客房478间）、项目配建的中国首个地铁博物馆，体量约5000㎡。吴中路万象城购物中心已经于2017年正式开业。

（3）项目经验总结

项目定位：项目集合公益性质的地铁主题科技展示馆、商业价值的物业和办公物业、以及生态绿色花园多种产品，“综合”意味浓厚；

设计理念：项目各类物业产品，如购物中心、超标写字楼群和花园独栋办公产品，设计均呈现科技、绿色、人性等前沿特色；

产品品质：项目为华润置地上海区域内最大的项目，品质远远超越传统“万象城”系统产品的标准。建筑的设计方和景观设计方均是国际知名公司，是产品实现智能化、高科技的智慧保证；

交通设计：项目通达性良好，道路交通、轨道交通及地面公共交通均可便捷抵达。

物业价值：地段决定价值，该项目可辐射普陀、长宁、松江和闵行等多个版块，发展空间巨大，客群云集。

案例二

北京平西府车辆段

自带私属中央公园的多业态综合体

（1）项目基本情况

平西府车辆段项目隶属地铁8号线，位于昌平区，回龙观文化居住区北侧。项目总用地面积约30万m²，总建筑面积约60万m²。项目拟打造成集高品质住宅、特色商业、多阶段教育配套及国际级商务写字楼于一身的多业态综合体。

北京平西府车辆段上盖物业项目效果图

2013年1月18日，北京市基础设施投资有限公司和京投置地联合体一举拿下玉渊潭乡地块和昌平东小口地块，分别是地铁6号线慈寿寺车辆段和8号线平西府车辆段用地。平西府车辆段项目交通优势明显，处于地铁8号线、13号线、昌平线三轨交汇的位置，同时，在配套方面，项目自身还拥有自己的商业、小学、幼儿园，项目业态规划非常全面。

北京平西府车辆段上盖物业项目整体经济技术指标

总用地面积301,751m²总建筑面积（含地下）616,707m²地上建筑面积516,351m²其中上盖区商品住宅建筑面积147,400m²落地区商品住宅建筑面积163,800m²公共租赁住房建筑面积70,000m²落地区商业建筑面积29,983m²配套用房建筑面积12,193m²幼儿园3,360m²小学8,000m²地下建筑面积100,356m²其中地下商业建筑面积8,166m²容积率上盖区容积率1.58落地区容积率2.40绿化率30.0%总户数4,486户总人数12,561人总车位3,893个

（2）项目物业构成

项目作为集合“公交枢纽+公租房+住宅+商业+公寓+公园+教育”多种物业形态的综合体，由于是轨道车辆段上盖，因此项目在地势上具有0米，9.5米，和16.5米三个标高，分别为落地区，咽喉区和上盖区，落地区和上盖区都有住宅产品，9.5米的咽喉区将形成一个5万m²的社区私属中央公园，配备有篮球场和儿童游乐区域，满足了不同年龄层业主的休闲娱乐需要。同时，项目还配备6万平方米办公和商业配套，包括2万平米集中商业、千米特色商业街、多元化商业及写字楼。此外，项目自身配备专属幼儿园及学校，教育体系较为完善。

北京平西府车辆段物业分布

项目住宅产品名为公园悦府，主力户型为80-90 m²2居、100-125 m²3居。一期于2014年5月开盘。目前，项目一期和二期已全部售罄，三期已于2018年2月25日开盘，均价58500元/m²，推售楼栋为27层产品，两梯四户，主力推售产品为：约87 m²2居，112-135 m²3居。已剩楼盘不多，仅剩高层和低层。

（3）项目经验总结

定位调整：项目在规划过程中结合市场、时期、区位、客群等，对产品定位进行调整，将一级开发时的产品定位为 针对改善性需求的大户型产品，调整为针对首次置业和改善的刚需客户的中端产品，保证了后续项目的正常运营；

开发技术：项目开发方京投发展在减振、降噪等方面的技术已达到亚洲领先水平，在保障项目安全的同时，也保证了居住品质；

项目规划：项目住宅和商业物业跟地铁无缝连接，除了地铁以外，项目地块里面有一个公交换乘站，四周的交通从这里通过，通达性非常好，公交换乘站上面有P+R停车场，真正能够实现区域枢纽的属性；

产品品质：参考世界级居住形态，以打造全功能产品为核心，精心构筑89-114 m²全功能产品区间，其中，简约现代的建筑立面、南北通透的经典格局、独有的双卫生间设计、功能配比合理完善；

配套亮点：项目自身规划有5万m²的社区私属中央公园，相当于半个团结湖公园，这在目前北京市场上都比较罕见，也是项目比较大的亮点。

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