新浪房产讯2015年底到2017年，深圳客的涌入，推动东莞楼价一路飙升。东莞毗邻深圳，一直在吸收来自深圳的外溢购买力。刚需置业由于资金不足，很多会考虑购置二手房作为自己的家，而随着这几年的东莞楼市调控政策的不断加码，二手房购房门槛和成本越来越高，被伤的刚需们何去何从？

2016年东莞进入存量房时代

二手房迎来发展机遇

2016年10月7日东莞出台限购政策，一手房限购策的实施，给二手房的市场的提供了很好的发展机遇。

2016年东莞一手房市场十分火热，二手房的成交量也很大。据东莞市房管局公布数据显示，2016年东莞二手房成交面积738.88万平方米，同比增长46.1%，与一手房成交量在逐渐拉近。一手房楼价的整体虚高，使得刚需客望而却步，转而投向价格还没有被炒高的二手房。业内人士认为，在楼市调控政策下，深圳投资客将手上笋盘抛出，东莞二手房存量增加，东莞楼市进入存量房时代。

2017年受东莞楼市调控政策影响

二手房成交套数降两成

2017年东莞楼市历经限购、限贷、限外、限价、限售等“限字令”， 东莞新房限价从网签到备案价多面约束，土拍不断探寻新规则以抑制地价，“商改住”禁令填补开发市场漏洞......东莞楼市在调控政策高压之下不断重整秩序，进入最为跌宕的一年，政策调控同样波及到二手住宅交易。

  

来自金信联行监测数据显示，2017年东莞二手住宅网签量共50961套，较2016年62353套下降18.27%；网签面积569.3万平方米，较2016年629.1万平方米下降9.51%；网签金额308.94亿元，较2016年386.95亿元下降20.16%。

  

“在政策的影响下，一手房市场的受政策影响，2017年东莞一二手住宅成交皆遇冷。一手住宅受调控影响较大，反观二手住宅限售而不限购，受政策影响相对小一些。”东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐表示。

2017年，全市33个镇街只有6个镇街成交量同比上涨，分别是企石、高埗、横沥、中堂、茶山、樟木头。而成交跌幅TOP5的镇区是松山湖、大岭山、沙田、清溪、麻涌。

2018年东莞楼市步入冬天

二手房交易出现冷淡期

住建部继5月9日约谈成都、太原两市政府负责人，强调调控目标不动摇、力度不放松后，10天内第二次重申调控目标不动摇、力度不放松，也是年内第四次对房地产调控表明坚决态度。对于这两次的重申，东莞房地产协会秘书长陈俊良先生认为这个举措释放的信号是非常明确的，房地产调控力度是不会放松的，政府的房地产调控政策是一定会坚持到底的。

  

今年下半年调控政策都不会放松，2018年东莞的楼市步入一个冬天，房地产的成交量会减弱。在这个大环境下，二手房的交易出现冷淡期。

东莞楼市调控政策持续严厉，四五月份一手房市场没有迎来旺季，成交持续冷淡，二手房市场更是量价齐跌。今年二月份，东莞各大银行实行二手房交易“三价合一”政策，导致二手住宅交易出现大幅萎缩。“三价合一”政策是指二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格必须保持一致，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。也就是说，实行“三价合一”之后，购房者买二手房要么多交首付，要么多交税费，二手房购房门槛和成本提高了。

  

据东莞中原战略研究中心的监测数据显示，东莞二月到四月的二手住宅共成交6910套，与去年同期的11719套相比，减少4809套，不及去年的六成（59%）。

  

中原地产三级市场总经理刘熊分析，利率上浮、价格上涨属于“温水煮青蛙”式的缓慢影响，市场可以逐渐消化，而“三价合一”对购房者而言无疑是直接影响，瞬间抬高了二手房的门槛，直接迫使东莞二手房成交量大幅下降。“由此可见，‘三价合一’是今年2—4月二手房成交量骤减的重要原因。”

部分房源成交价下降

临深片区影响最大

根据东莞中原的二手房成交数据显示，相较于“三价合一”前的几个月，“三价合一”后，二手房成交量较大的东城、南城、凤岗、塘厦等地区，均有房源成交均价有不同程度下降的迹象。如凤岗的名流印象一期小区，同为76.7平的中等装修两房，2017年10月的成交均价为25489元/㎡，而2018年4月成交的一套房源，仅为22416元/㎡，均价下降3073元/㎡，降幅达12.1%。总体而言，单价越高的房源，往往更容易出现较大的降幅。

  

“部分二手房源成交价下降的原因有很多。首先，‘三价合一’、利率上浮使得二手房相对于一手房而言处于‘劣势’，很多购房者转向一手房，对于部分急用资金的业主而言，适当降价换取快速成交是一个立竿见影的策略。其次，对于卖旧买新的改善型业主来说，由于近期新房市场开始逐渐出现让利促销活动，尽管旧房降价了，但是买新房也能省下一笔资金，整体算下来并不‘吃亏’。再次，对于投资客来说，随着调控继续，二手房出手压力加大，要‘先出手为强’。”刘熊说道。

业主“反价”变“返价”

受到市场和政策的影响，业主们的心态也出现明显转变，从市场火热期的“反价”，变成了“返价”，报价返回至理性价格。业内人士介绍，在二手房的成交价出现松动之前，挂牌价更是早已出现下行迹象。在中原的挂牌系统中，过去的三个月，塘厦、凤岗、东城、南城等镇街下调报价的房源占比达10%，调价幅度在1%—16%不等，甚至不乏“满五唯一”的房源。

  

挂牌价下调幅度较大的部分房源▽

5月底二手房市场回暖

成交量价齐升

而根据优房超的最新二手房交易数据显示，东莞二手房市场回暖，成交量价齐升。价格除水乡外其他6大片区飘红，常平环比上涨359%。

  

而针对这种情况，优房超的李玲玲分析：市场对于三价合一的政策影响已经基本消化，政策效应在减弱；三价合一的政策并未对成交造成明显的影响，影响的只是成交价，因政策增加部分的税费，卖方通过让利来解决；大湾区的发展利好一直处于高温状态，买方看好前景，依然抢着买；新房供应量不足，选择空间小，二手房一般都处于居住氛围与配套极佳的地段，因此更受买家的青睐。而中原地产的刘熊认为：这些房源满足满五唯 一，客户一次性付款，或者不在乎首付比例的是成交主力。

东莞二手房的市场前景良好

刚需们该出手时就出手

在不断的楼市调控政策加码中，二手房市场交易量起起伏伏，而就其发展前景来讲，东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐认为，随着城市发展和土地稀缺，存量房未来必将成为市场主力供应。

  

而作为房地产市场绝对的主流，刚需面临一手市场选择空间小、二手房要么税费增加首付提高的情况，现在更多处于观望状态。

  

中原战略研究中心分析，5月后开发商将继续加大新房的推售力度，推出各种优惠活动，来冲刺上半年的业绩。在此情况下，二手房面临的抛售压力将更大，成交量的“量变”或最终迫使挂牌价及成交价发生进一步“价变”，下调报价的房源预计会持续增多，调价幅度也可能进一步加大，最终带动成交价的下降。

  

刚需们在这种业主逐渐开始理性报价，二手市场窗口开始调整的情况下，可以看准时机购进满足“满五唯一“要求的房源以节省购房经费。