只有穿越过周期，才能更好的理解周期。

地产行业，正在穿越周期，阵痛难免，但机遇也同样存在。

区别于内地地产市场，香港地产市场曾经历过牛熊的转换，面对周期，头部香港地产商正在从容且淡定的穿越周期。

根据港交所权益披露显示，1月17日，新鸿基地产大股东郭氏家族近期在场内增持了新鸿基地产，其中3间家族公司的好仓均增至11.92%，邝肖卿视作持股增至27.88%，新鸿基地产主席郭炳联则增至19.49%。

作为香港的顶尖地产商，该公司一直被视为香港地产行业的风向标。

自1972年上市以来，新鸿基地产长期维持“低负债，高分红”的经营模式，其物业租赁板块也一直位居香港“地产四大天王”之首。

得益于低负债的模式，稳健的盈利，新鸿基地产也。

众所周知，当下的港股权重早已从金融、地产为主切换至以为腾讯、美团、阿里为主的互联网公司。但新鸿基地产以及长实集团等依旧能在恒生指数成分股中占据重要的位置。

且从新鸿基地产股价走势来看，其并未完全跟随恒生指数走势，尽管其近期创下了阶段性新低，但拉长周期来看，新鸿基地产依旧表现的相当的扛跌。截止最新收盘，其距离公司的历史最高位也只跌了36%，市值仍高达2187.82亿港元。

凭借着其持有新鸿基地产的股份，现年95岁的邝肖卿，也一跃成为了中国女首富。

郭氏家族作为新鸿基地产的控股股东，其在当下的位置进行增持，其对外界传递的信号就是，市场低估了新鸿基地产。

按照2023年9月7日披露的年度业绩显示，截至2023年6月30日的12个月，新鸿基地产实现收入711.95亿港元，年度溢利245.75亿港元，公司股东应占溢利239.07亿港元。按照最新的动态市盈率，该公司目前只有9倍左右，市净率仅为0.36。

新晋女首富邝肖卿

2023年年末，胡润研究院发布了《2023红颜会·胡润女企业家榜》，95岁的老太太邝肖卿首次成为成为中国女首富。

对于邝肖卿这个名字，大多数人都比较陌生，且这个名字近十几年也鲜有出现在资本市场之中。

但作为新鸿基的掌舵者，其江湖地位无人能够撼动。

邝肖卿是新鸿基创始人郭得胜的妻子，也是新鸿基地产前主席郭炳湘、郭炳江及现任主席郭炳联的母亲。

1963年，郭得胜与恒基兆业控制人李兆基、冯景禧合伙创办了新鸿基公司。上世纪70年代，三人分道扬镳后，郭得胜创办了新鸿基地产，后于1990年去世。作为郭得胜遗孀，邝肖卿通过信托基金持有新鸿基地产股份，成为公司的实控人。

然而，真正将老太太推向台前的，则是三个儿子的遗产争夺战。

1990年郭得胜去世之后，郭氏三兄弟团结奋进，他们兄弟之间的相互配合，很快将公司的业务拓展至通信、运输、互联网和基建等领域，新鸿基地产的市场也从香港延伸到中国内地和海外。

但“兄弟合心，其利断金”的佳话并未一直延续。2008年，新鸿基地产公司董事局突然罢免了郭炳湘的主席兼行政总裁职务，将这一家族矛盾公开化。起因是郭炳湘与相识30多年的“红颜知己”唐锦馨，进行的数百亿元的交易，让郭氏家族成员起了担忧。

罢免了郭炳湘之后，邝肖卿被推到了台前，成为了新鸿基地产的董事局主席。

而郭炳湘也并未消停，而是选择了重新创业，此后更是上演了和家族的各种恩怨情仇。2012年新鸿基地产联席董事局主席郭炳江和郭炳联因涉嫌行贿被香港廉政公署调查，外界猜测是大哥郭炳湘告发的结果。2012年5月4日晚，郭炳湘也因被怀疑涉嫌及触犯防止贿赂条例的调查，也被廉政公署调查。

直至2014年末郭氏兄弟卷入的香港“世纪贪案”宣判，新鸿基地产联席主席郭炳江被判入罪，随后辞去其在新鸿基地产的职务，而2018年郭炳湘突然去世，这场内斗终于画上的句号。

而此时的邝肖卿则不折不扣的成为了新鸿基地产的话事人，且2018年其持有新鸿基地产的股份就上升至26.36%。

尽管目前新鸿基地产已经传承至第三代，但邝肖卿的地位仍然无人撼动。由于新鸿基地产一直以来均维持“低杠杆、高分红”的模式，因此新鸿基地产经历过了这么风雨，也都长盛不衰。

根据Wind数据显示，2006年至今，新鸿基地产累计实现净利润4907.3亿元，累计分红1594亿元。按照三成持股粗略估算，邝肖卿最近17年已从公司获分红526亿元。因此，其个人真实财富可能早已超过千亿。

1月17日，邝肖卿以及郭氏家族公增持新鸿基地产75.95万股，每股均价为75.243港元，此次增持公消耗5714万港元（约合人民币5257万元），且这并非郭氏家族第一次增持公司股票，亦不排除未来继续增持的可能。

李嘉诚家族回购也“疯狂”

早在去年8月，长实集团低价卖楼连续登上热搜。

7折买楼，很快引爆香港的地产圈，由于价格“低廉”，该项目开启认购之后前两日收票逾5000张，超额认购达18.6倍。

面对超预期的认购，长江实业集团主席李泽钜表示，订价的确吸引，集团一向奉行以市价或低于市价去卖楼以促进销售。此外他还称，我们认为应该在逆周期买地或者置业，现在的时机的确比三年前更加稳妥。

众所周知，对于实力雄厚的长实集团来说，打折并非是因为集团现金流的压力。

在长实集团披露的2023年中期业绩报告或许能找到答案。

根据其财报显示，2023年上半年，已确认物业销售收入为82.46亿港元，同比减少59.6%；收益为35.3亿港元，同比减少56.2%。业绩的大幅下滑是长实集团加速回笼资金的原因之一。

但作为一项以稳健著称的李嘉诚，加速推盘也可能是其觉得目前长实集团被市场低估，不仅如此，长实集团还进行了密集的回购。

根据统计显示，自2022年5月之后，长实集团就开始了“疯狂”且密集的回购。2023年5月之后，长实集团的回购力度明显加大。其中5月25日、5月31日、6月21日、8月4日，8月21日其单日回购金额均超过了1亿港元。

根据统计显示，仅2023年长实集团回购注销的股份就达到了4536万股，按照长实集团2023年股价均价44.58港元计算，长实集团一年就注销了20.22亿港元的集团股票，力度不可谓不大。

且长实集团目前的市盈率仅为6.57倍，市净率也仅为0.33 。

近期，摩根士丹利发布了研究报告，给予了长实集团“曾持”评级，目标价位为52港元。

该报告称，公司在发展物业方面，去年销售额达200亿元，当中有一半来自香港，而2022年销售额为130亿元。在2024年，公司计划在2024年推出黄竹坑站3期及锦上路等项目，该行预期公司每股派息将与去年同期持平，股份回购将会持续。

侃见财经认为，当下港股的优质地产公司已经进入价值区间，且这些公司普遍现金流比较充沛，尽管市场目前依旧低迷，但公司质地以及稳健的经营策略，足以支撑公司走出周期底部。