越秀保利·嘉悦云上二期前不久结束认购，177套房源，认购率高达431%，积分更是超过65分。堪称500万级的TOP红盘，目前项目开盘在即。我们的小程序“新房榜单”将一房一价表与楼盘VR相结合，方便大家对不同楼栋更高效评估。下面我们就借助这个新功能，对嘉悦云上的选房提出建议：根据楼盘VR，我们可以更直观感受到不同楼栋的价值高低。8#在这次推出的3幢房源中属于较好的1幢，主要原因在于前排无遮挡及前后的小区景观带。根据规划图来看，整个南地块两面环水，还靠近周边的规划绿地，整体舒适度还是不错的，8#南北两侧都是中央景观带，虽然不是小区最前排但是前排无遮挡，采光不受影响。美中不足的是西侧、南侧较远处设有变电站，不过预计影响力度较小。
30#在这次推出的3幢房源中属于较差的1幢，主要原因在于靠马路且周边不利因素较多。北地块24#与南地块8#类似，前后都是中央景观、南侧、西侧存在变电站。差别在于24#与前排楼栋距较小，低区采光不及8#。
30#楼虽然靠近中央景观但是周边不利因素还是有点多的，靠着马路且南北两侧的不利因素较多。
项目对于不同楼栋定价的高低，也大致符合上文的价值判断。
8#占据本批最佳位置，均价为5.26万/㎡，相当于在整盘均价上溢价5.7%左右，这个溢价还是蛮多的且是大户型，投资需要考虑一下，不能作为首选。24#位置稍差一些，均价为4.92万/㎡，相当于在整盘均价上折价1.3%左右，且整体的周边环境也还不错，自住投资都还可以。、30#位置是3幢中最差的，均价为4.83万/㎡，低于整盘均价3%左右，针对投资回报率而言，还是可以的。通过点击项目幢号，会弹出该幢楼栋的参数，以及跳转详细一房一价表的按钮。比如8#如下图所示，我们将该幢楼户型以及每一套房源的详细参数都做成了直观的表格：将每幢楼栋价差整理后可以看到，嘉悦云上的价差做得比较小。虽然同1楼幢最高单价与最低单价最高差幅28%，但是这个价差主要来自于顶层次顶层以及1F、2F的价差，其它楼层的价差普遍约1%左右。最便宜的1F价格相当于最高次顶楼的79-8折左右。虽然折扣力度也不低，但与市面上底楼/次顶楼约7折的新盘对比，还是有一定差距的。只能说这个低楼层有一定吸引力，但预算足还是从中高区往下选会相对划算。从自住舒适度的角度来说，143㎡、134㎡都是不错的选择，功能很强，且户型设计都很有吸引力，南北通透、方正全明、大面宽短进深，都是能满足舒适居住需求。本批次3幢楼从投资回报率来看，大概率是103㎡3房更优一些，小户型无论是当下资金占用情况，还是未来流通性都会更好。结合上述分析，我们针对偏重投资和偏重自住两类购房者，给出不同的选房建议。无论位置、户型都最佳，预算够的情况下，从高区向下挑选。优先选择24#中高区，低区采光差一些，中高区采光不受影响，且南北两侧都有中央景观。虽然楼栋旁大多有部分不利因素且低区采光受影响，但中高区受影响较小，优先选择不靠马路的一侧。
30#低区南北两侧不利因素较多，且靠近马路，故而最后选择。
嘉定板块多以刚需为主，3房户型更易周转，投资首选102户型。24#位置比30#好，但是价格并没有明显高，所以小户型24#中间套是投资首选。优先选择中高区采光好的，未来更易出手。
中间套单价最低，虽然周边不利因素较多，但中高区受影响不大。单价不低，但面积小，总价低。虽然周边不利因素较多，但中高区受影响不大。位置较好，总价不低，但是未来更易转手，优先选择中高区采光好的，未来更易出手。西边套受外部不利因素影响更小，虽然周边不利因素较多，但中高区受影响不大。
均价高于整盘均价较多，而二手市场大三房小三房无明显价差，大概率投资回报率相对稍弱，无必要砸锅卖铁上大户型。周边不利因素较多（变电站、马路噪音灰尘等），对低区影响较大，影响二手市场的流通性。不过从总回报金额来说，有700-800万左右预算的购房者，仍然要以8#为优先。