最近不少人考虑提前还房贷，有读者问提前还划不划算。
是否划算，就看你能取得的投资收益率能否覆盖房贷利息，最近很多人想提前还，就是因为理财收益下降且有了波动风险，大家投资赚不上钱了，就觉得还不如把房贷还了。
不过要注意，比较的时候不能用投资收益率和房贷利率直接比，因为大部分房贷采用的都是等额本息还款方案，一开始还的利息多、本金少，后期还得利息少、本金多，还了一段时间后，剩余本金对应的IRR和房贷利率并不相同。
合理的方法是用excel自己算一下，很简单：
1. 从银行app中我的贷款栏目里，查询到自己贷款的应还剩余本金、每月还款金额、每月还款日期、最后一期还款日期，一共4个数值。
2. 打开excel，如下图建立3列，分别是序号、日期、金额。
序号从0开始，0对应的日期写预计的提前还款日，比如今天，方案是一次还清，金额就写应还剩余本金，前面加负号，比如10万元就写-100000。
序号1后面日期填写下一个还款日，金额填每月还款金额，不加负号。之后序号的日期就依次填下一个月的还款日，直到最后一个还款日，金额都不变，还是每月还款金额。填写的时候不需要手动一个个填，如图填2个之后选中，向下拖动红圈中的小点可自动填写。
上图就是填好之后的样子，这个例子里是应还剩余本金10万元一次性还清，每月1日还款，还款额10200元，到2023年12月1日还清。
之后随便找个单元格，输入公式“=XIRR(金额区域,日期区域)”，如下图，回车，这个单元格计算出的值就是房贷的IRR。
我这个例子里计算出来的房贷IRR是4.83%，如果你预计自己的投资收益率能超过年化4.83%，那选择不还钱、留着用来投资就更划算。如果超不过，那就是提前还房贷更划算。
此外是否提前还贷还应该考虑自己的现金流，房贷是我们能借到的最长期、大额的贷款，还了之后再想借出来就没那么容易了，如果差不太多我觉得也不一定非要提前还，手里备着一些活钱也很重要，说不定什么时候好机会就又来了呢。
说到投资收益率，还有一个读者经常会问到的问题，投资收益率达到多少才能财富保值。
如果仅仅是保值的话，一般来说就要求投资收益率超过通胀率就行了，比如CPI。
我们国家在1985-1995这10年间，CPI一度比较高，年化达到了11.7%，要保值投资收益率就要更高才行，不过那时候利率也高，一年期定期存款利息都有10%以上。
2000年后，我们的通胀大体稳定，从2000年到2021年，CPI年化增长率是2.25%，从2010年到2021年，CPI的年化增长率是2.35%。正常情况下，理想的CPI区间就是2%-3%之间，按现在的利率水平买个货币基金或者短期理财，跟上通胀问题不大。
有读者会说，CPI反映的情况和我的感觉不一样啊，你看房子涨了多少？其实通胀对每个人的影响本来就不一样，因为大家的消费构成不同，比如有人吃肉多，有人吃水果多，结果肉涨价了、水果降价了，这两个人对通胀的感觉肯定完全相反。CPI只是根据社会平均的消费情况设计一个权重，统计一个平均的情况，肯定和每个人的感受有差异。此外，我国的CPI并不包括房产，只包括房租，因为房产不光是消费品，还有投资属性，算进来也不完全合理，所以要理解CPI是个不包括房子的通胀率。
上面说的仅仅是保值，但如果想保住自己在社会中的相对财富地位，只达到通胀就还不够，因为大家都会工作赚钱，每年都会创造新的财富，赚的少的人财富地位就会相对下降。比如你有200万，我有100万，我们的年化投资收益都是10%，但你不工作只靠财产生息，我每年工作还能赚30万元，这样一来我的相对财富地位就会逐渐升高，而你则被动下降。
要保住相对财富地位，就要让自己的财富增速超过社会平均财富增速。自己的财富增速来源于存量资产收益率和工资收入，社会财富平均增速可以用名义GDP增速来衡量，它是我们平时说的GDP增速叠加上通胀增速。
最近20年，我们名义GDP的年化增速是12.2%，最近10年速度降低了，也有8.43%。你们看，如果20年前有了100万，不想工作了，需要在这20年中获得年化12.2%的年化投资回报，现在手里的钱就应该变成1000万左右，才能让自己的财富地位不掉队。
未来一段时间我们的名义GDP增速，可能还会在8%左右，那就至少要有8%以上的年化投资回报，才能保住财富地位。如果投资收益达不到，就要靠打工来凑，加上工资让自己的财富实现超越8%的年化增长，自己在社会中的财富地位才能提高。
积蓄越少的时候，打工带来的收益提升就越大，所以没钱的时候，找一份薪水多的工作好好干，是最能提升财富地位的方法。等积蓄多了，打工的收益贡献就会变少，那时候保住财富地位就主要靠投资能力了。
2023年2月13日估值：
股债利差估值分位14.40%，股票相对债券吸引力更高；
A股PE分位47.40%，PB分位25.40%，估值处于中等偏低的区间；
A股距离近15年的最低估值位置，大约还需跌27.6%，距近15年的中位估值位置，还需涨9.8%。
私信公众号“估值”有自动回复说明。