房贷“转按揭”的坑

2023-03-01

这几年，因为房市波动、2套房等缘故，有不少朋友办理房贷时的利率很高（有的能到夸张的6%+）。

有些脑子活络的，就开始被诱惑一些特别操作：转按揭。

估计有些朋友，或多或少接触或听说过这个词。

大致逻辑，就是将A银行高利率的按揭贷款，换到B银行低利率按揭贷款。

实操时，中介一般会包装多个极具诱惑的优点给你。

比如从原先6%+的贷款利率，可以直接下调至4%。

再比如，可以选择先息后本，还能随时还本金，极大的减轻还款压力。

然而现在国内，绝大部分城市、银行，都不支持真正的“转按揭”业务。

小部分城市、银行可以支持，但也有不少限制，比如必须家庭唯一、还款满1年等（高利率房贷的朋友，不妨问问身边的银行）。

一、

现有市场上，比较常见的几个操作，大致有以下几种。

第1种：经营贷

实操比较多的方案，一般会要求本人或直系亲属有公司，资金有一定的经营年限和流水要求。

如果没有公司的话，部分中介还会有全套的包装方案（价格不菲）。

第2种：类交易转让

说白了，就是你找个你信任的人，把交易流程走一遍...重新办理房贷。

第3种：消费贷

大部分先息后本、小部分等额本息，部分需要抵押物，5-10年最多了。

目前来看，99%的业务都是以上3者中的1种。

先说结论咯，不建议大部分用户操作。

当然小部分用户自己理解，且确实有能力的，那自然没问题。

二、

这些操作，常见的有几个“坑点”。

A.放款

房子要抵押，上述的操作大都需要先结清房贷。

如果自己没钱，中介一般是可以给你提供过桥的资方。

当然这个资方也不是吃素的，垫资的收费不便宜。

先不说这个过桥资方的背景、手段，有没有特别的地方

中间最大的风险，就是结清房贷后，走后续流程是否顺利。

一旦不顺利...那后面就是连环套了（比如，垫资的高息压迫下让你走民间抵押...一环套一环）。

B.政策

贷款额度是动态变化的，有些阶段性还本的产品，谁知道后面还能不能给额度？！

再比如经营贷、消费贷，理论上都是需要提供凭证的，要不银行有权随时收回贷款（抽贷）。

*客观来说，抽贷的实际案例有，但不多。

其次，还有一个金税四期的压力在。

后续此类有瑕疵的贷款，大概率是很难藏得住的，后续真心不好说。

严重点的，再按个骗贷的名义，就彻底废了。

C.时间

5年、10年，说长不长，说短不短，世事难料。

比如走经营贷的公司，每年养公司的成本且不说，单就能不能活5年、10年就是个问题。

如果公司没了，贷款肯定是要提前还。

...

逻辑上，这种业务中介是旱涝保收，多少包装费能收一笔。

但其中业务上的风险，大部分用户实际是无法承受的。

三、

十几年在外资行的时候，当时也有个业务也叫转按揭。

当时的情况是外币贷款利率超低，部分币种的利率也就在2-3%左右，限制必须是境外人士。

由于相比那个时候的人民币房贷利率，便宜许多。

尤其是二套房，更是差了一般都不止。

新房业务固然要做，但是那个时候房市还没有特别火热的。

所以，主要业务其实都是做的转按揭。

人民币贷款转外币贷款。

印象特别深的一件事是客户经理的奖励，传闻每月的业绩奖金（10万）都是封顶拿，不少人进银行半年后就开始买车、买房。

而且这个情况，还持续了很久。

这讲解，让隔壁的我羡慕了好几年...

不过就现在的外币贷款利率（当时部分借款人，应该不是固定利率），很难说后不后悔。

咱们也无从确认了。

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