联合研究
截至2023年2月28日，中国公募REITs（“C-REITs”）25只上市标的总市值为877亿元，自由流通市值391亿元，2月月度总回报率（含分红派息）为-0.28%。美国、中国香港和新加坡REITs总回报指数2月月度涨跌幅分别为-6.04%，-5.73%和-2.14%。
摘要
2023年2月C-REITs市场流通市值加权总回报（本月无分红）为-0.28%，中证REITs全收益指数下跌0.63%，产权与经营权REITs有所分化。产权REITs流通市值加权总回报为0.50%，相对1月的-0.07%止跌反弹。经营权REITs流通市值加权总回报为-1.24%，相对1月的+0.79%趋势反转。2月市场成交活跃，场内日均成交额环比+23%，大宗交易额上升0.6亿元至1.9亿元。估值方面，我们测算2月末P/NAV倍数为1.17（与1月末持平），位于2022年以来的11.8%分位数水平，2023年基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）为6.1%。
政策支持一级市场资产培育及租赁住房REITs发展。2月20日证监会发布启动不动产私募投资基金试点公告[1]，2月24日中国人民银行与中国银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见通知[2]。前者为不动产（含基础设施资产）私募投资基金提供正式审核框架，在REITs前端提供更为完善的资产培育载体；后者有利于进一步推动租赁住房REITs发展，为投资者提供更多长线配置机会。
美国、中国香港、新加坡REITs市场2月均有所回调。继1月大幅上涨后，2月受美国加息周期延长、终点更高的预期影响，美国、中国香港、新加坡REITs市场分别下跌6.04%、5.73%、2.14%。
我们认为2月市场起伏受到交易盘资金流出及配置盘调仓等交易行为的影响，3月需关注两会及REITs年报增量信息：（1）政策信息对REITs分子分母端变化预期的影响；（2）年度资产估值更新对估值倍数的影响。中期维度，我们建议：（1）低估值产权REITs和具有基本面韧性的项目回调后的低吸机会；（2）优质新发与扩募项目的参与机会。
风险
项目基本面修复不及预期；扩募落实的进度慢于预期；估值变动超预期。
正文
C-REITs月度市场回顾
市场规模与收益情况
图表1：截至2月28日，C-REITs 总市值达877亿元
注：数据截至每月底
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表2：C-REITs 市场2月收益情况
注：数据截至2023年2月28日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表3：C-REITs 加权平均总回报指数
注：1）为了方便对比，我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整；2）数据截至2023年2月28日
资料来源：Wind，中金公司研究部
流动性与资金面
图表4：C-REITs市场成交额及换手率
注：1）数据截至2023年2月28日；2）换手率基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表5：C-REITs 市场月度大宗交易金额
注：数据截至2023年2月28日
资料来源：上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部
图表6：C-REITs 市场2月大宗交易明细
注：数据截至2023年2月28日
资料来源：上海交易所，深圳交易所，Wind，中金公司研究部
图表7：2月资金价格震荡上行
注：数据截至2023年2月28日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：1月M1、M2同比增速升高，剪刀差略有收窄
注：数据截至2023年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：1月新增社融规模同比仍为负
注：数据截至2023年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：2月十年期国债利率基本持平
注：数据截至2023年2月28日
资料来源：Wind，中金公司研究部
相对价值与相关性
图表11：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比
注：数据统计区间为2021年6月至2023年2月
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：产权REITs预期分派率当前相对3年期企业ABS到期收益率仅略低
注：数据截至2023年2月28日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：C-REITs的60日、120日、250日估值分位数当前相对股指更低
注：1）数据截至2023年2月28日；2）C-REITs估值为市值加权P/NAV，股指估值为P/E(TTM)，可转债估值为百元溢价率
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：C-REITs市场20日动量中等，60日动量偏低
注：数据截至2023年2月28日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）
注：1）数据截至2023年2月28日；2）相关性系数基于日收益率计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表16：C-REITs与股债收益率30日滚动相关系数
注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2023年2月28日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表17：产权类及经营权类REITs与股债收益率30日滚动相关系数
注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2023年2月28日
资料来源：Wind，中金公司研究部
NAV、现金分派率与IRR
图表18：C-REITs 基金公允净资产值（NAV）情况
注：1）P/NAV基于收盘价计算；2）除华安张江光大REIT和中航首钢绿能REIT采用管理人披露公允价值参考净值作为NAV外，东吴苏园产业REIT及盐港REIT的NAV采用资产评估公允价值替换资产负债表中的投资性房地产测算，平安广州广河REIT及富国首创水务REIT的NAV采用资产评估公允价值替换资产评估的账面价值测算，浙商沪杭甬REIT的NAV采用资产评估公允价值替换资产负债表中的无形资产测算；建信中关村REIT、华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT、国金中国铁建REIT及鹏华深圳能源REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT、华泰江苏交控REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏和达高科REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT采用拟募集金额测算NAV；3）我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块期末基金总资产与净资产比例、P/B及P/NAV；4）数据截至2023年2月28日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表19：C-REITs全市场P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2023年2月28日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表20：产权REITs历史P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2023年2月28日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表21：经营权REITs历史P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2023年2月28日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表22：REITs2月交投及估值情况
注：1）数据截至2023年2月28日；2）换手率基于自由流通份额计算；3）单体REIT的P/NAV基于收盘价计算，各板块P/NAV根据已有数据采用总市值加权法计算；4）2022、2023年预期现金分派率基于2022、2023年招募书预测现金分派和当前市值计算，各板块2022、2023年预期现金分派率采用总市值加权法计算
资料来源：Wind，中债估值，中金公司研究部
细分板块表现
图表23：产业园REITs2月价格表现对比
注：1）数据截至2023年2月28日；2）以2023年2月1日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表24：仓储物流REITs2月价格表现对比
注：1）数据截至2023年2月28日；2）以2023年2月1日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表25：环保REITs2月价格表现对比
注：1）数据截至2023年2月28日；2）以2023年2月1日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表26：高速公路REITs2月价格表现对比
注：1）数据截至2023年2月28日；2）以2023年2月1日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表27：保障性租赁住房REITs2月价格表现对比
注：1）数据截至2023年2月28日；2）以2023年2月1日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表28：能源REITs2月价格表现对比
注：1）数据截至2023年2月28日；2）以2023年2月1日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表29：产业园REITs与参考系月度收益率对比
注：1）数据截至2023年2月28日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表30：仓储物流REITs与参考系月度收益率对比
注：1）数据截至2023年2月28日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表31：环保REITs与参考系月度收益率对比
注：1）数据截至2023年2月28日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表32：高速公路REITs与参考系月度收益率对比
注：1）数据截至2023年2月28日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表33：保障性租赁住房REITs与参考系月度收益率对比
注：1）数据截至2023年2月28日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表34：能源REITs与参考系月度收益率对比
注：1）数据截至2023年2月28日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
境外REITs市场回顾
图表35：美国REITs市场走势
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2023年2月28日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表36：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比
注：1）数据截至2023年2月28日，数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部
图表37：美国权益型REITs P/FFO情况
注：NAREIT最新数据截至2022年三季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
图表38：美国权益型 REITs 同店 NOI 同比增速
注：NAREIT最新数据截至2022年三季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
图表39：美国各板块REITs总回报情况
注：1）2017-2023年数据为年度总回报率，2023年2月数据为月度总回报率；2）数据截至2023年2月28日
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
图表40：中国香港REITs市场走势
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2023年2月28日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表41：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比
注：1）数据截至2023年2月28日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表42：新加坡REITs市场走势
注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2023年2月28日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表43：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比
注：1）数据截至2023年2月28日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表44：中国香港REITs P/B
注：1）数据截至2023年2月28日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表45：新加坡REITs P/B
注：1）数据截至2023年2月28日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
[1]http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c7139483/content.shtml
[2]http://www.pbc.gov.cn/rmyh/105208/4803754/index.html
文章来源
本文摘自：2023年3月3日已经发布的《公募REITs月报（2023-02）：市场活跃度边际提升，3月关注政策与年报增量信息》
裴佳敏 联系人 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080121060144 SFC CE Ref：BRY581
张星星 联系人 固定收益 SAC 执证编号：S0080122030064
张文杰 分析员 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
孙元祺 分析员 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
顾袁璠 联系人 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080121090152
谭钦元 联系人 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080122030137
张宇 分析员 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
杨鑫，CFA 分析员 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref：APY553
陈健恒 分析员 固定收益 SAC 执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref：BBM220
法律声明
向上滑动参见完整法律声明及二维码
特别提示
本公众号不是中国国际金融股份有限公司（下称“中金公司”）研究报告的发布平台。本公众号只是转发中金公司已发布研究报告的部分观点，订阅者若使用本公众号所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而对资料中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义。订阅者如使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及解读。
本公众号所载信息、意见不构成所述证券或金融工具买卖的出价或征价，评级、目标价、估值、盈利预测等分析判断亦不构成对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。该等信息、意见在任何时候均不构成对任何人的具有针对性的、指导具体投资的操作意见，订阅者应当对本公众号中的信息和意见进行评估，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。
中金公司对本公众号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。对依据或者使用本公众号所载资料所造成的任何后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何形式的责任。
本公众号仅面向中金公司中国内地客户，任何不符合前述条件的订阅者，敬请订阅前自行评估接收订阅内容的适当性。订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础，中金公司不因任何单纯订阅本公众号的行为而将订阅人视为中金公司的客户。
一般声明
本公众号仅是转发中金公司已发布报告的部分观点，所载盈利预测、目标价格、评级、估值等观点的给予是基于一系列的假设和前提条件，订阅者只有在了解相关报告中的全部信息基础上，才可能对相关观点形成比较全面的认识。如欲了解完整观点，应参见中金研究网站（http://research.cicc.com）所载完整报告。
本资料较之中金公司正式发布的报告存在延时转发的情况，并有可能因报告发布日之后的情势或其他因素的变更而不再准确或失效。本资料所载意见、评估及预测仅为报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。证券或金融工具的价格或价值走势可能受各种因素影响，过往的表现不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中金公司可能会发出与本资料所载意见、评估及预测不一致的研究报告。中金公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本资料意见不一致的市场评论和/或交易观点。
在法律许可的情况下，中金公司可能与本资料中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，订阅者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本资料观点客观性的潜在利益冲突。与本资料相关的披露信息请访http://research.cicc.com/disclosure_cn，亦可参见近期已发布的关于相关公司的具体研究报告。
本订阅号是由中金公司研究部建立并维护的官方订阅号。本订阅号中所有资料的版权均为中金公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本订阅号中的内容。