毫无意外，本周京楼的二手房成交量继续在高位徘徊。

这是2月份以来，连续四个周末，链家的日成交量都超过五六百套以上了，此情此景只在2021年初的小阳春上出现过。

二手房市场通常被认做是楼市的晴雨表。

二手市场能吃肉，新房市场就能跟着喝汤。大部份新盘的销量大增，售楼处人头攒动、排队刷卡的画面也频频出现。

而近期北京房地产市场的热度升温，也吸引了官字号媒体“央视财经”亲自下场报道了此事，这在往年可不多见。

根据报道：2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，环比上涨74.07%，同比上涨96.29%。

新闻报道的11638套是网签的数量，截至2月26日，北京二手房的网签量已经达到12975套，占比1月份的157.5%。

本月还剩两天时间，预计2月份网签能突破1.5万套，而网签具有滞后性，实际的签约数量应该能达到2万套。

从各方面表象来看，2023年北京楼市小阳春的成色确实很足。

但看环比和同比数据并没有太大意思，环比今年1月是春节，同比去年2月也是春节，春节期间成交量低迷是常态，没有对比意义。

而且与2021年初刚需和改善群体相继入场、“量价齐涨”的火热小阳春相比；

今年小阳春更多是以刚需群体入场购买，来推高的成交量数据，改善群体还没有明显异动。

在北京热门成交板块-量价涨幅幅排名的数据分布中，我们就能窥探一二。

近期成交量大涨的区域，基本都是刚需性板块，哪怕是望京、清河这类购买力旺盛的产业核心区，也是低总价成交的房源居多。

相比成交量的大幅上涨，大多数板块在成交价方面的表现，只能说是“稳中有涨”，价格仍以稳定为主，并没有出现明显的变动。

这是成交量大涨后，笋盘被快速消耗，下一套更贵，导致价格上扬的市场正常反馈。

其中，大兴枣园板块的成交价涨幅最高，达到12.36%，丰台青塔涨幅为7.5%，存在洼地补涨的嫌疑。

而房山长阳、昌平天通苑、大兴旧宫、朝阳垡头等区域，更多表现在“以价换量”促使的成交量上涨。

值得一提的是海淀清河，不管是成交量还是成交价都表现的尤为强劲。在2021年初大行情时就已经涨了一波，去年全年又涨幅10%左右，现在价格仍在稳步上涨。

这得益于中关村软件园旺盛的购买力，清河学区一般，房产价值基本是产业溢价，以及周边开发已经定型，没有大量的新房项目与之形成冲击。

上个月是朝阳望京成交量的高光时刻，一共成交了148套，在本月成交量有所回落，成交价跌幅为-2.81%。

京楼分化，在望京分化更为严重，望京南和望京北的房价最高能有一倍的差距。这是因为望京北部是产业集中区，多以品质次新房为主，望京南多以老旧刚需性经适房为主。 

近期望京成交的基本是刚需房源，这类房源由于受到周边崔各庄、奶西新房市场的冲击，一定程度上分流了望京购买力，导致价格有所受损。

另一方面，虽然新年伊始北京二手房的成交量就在稳步上涨，但与之伴随的是在售二手房源的挂牌量：

也在直线上升。

在去年底挂牌量回落至9万多套后，今年初挂牌量正在逐日攀升，重新站在了10万套的高峰。

目前贝壳网站上显示的前端房源挂牌量为102054套，包括内部房源在内，总可售房源达126000套之巨！

从今年初开始，贝壳每日新增的房源数量大约为1600套，远高于年前日新增600多套的水平。

正是得益于源源不断的房源供给，使得当前的二手房价格仍维持在“亲民”区间。

新增房源中有少部分是投资失败的投资客在抛售离场，有垃圾资产持有者在腾挪置换，更多则是刚改或改善群体在卖房置换。

当下的市场能否继续保持火热的势头？

最重要的就是看这些卖掉刚需产品的刚改或改善群体，能否转为有效购买力重新投入市场。

刚需买刚需房，刚改卖了刚需房买改善，改善卖了改善房买豪宅，只有购房链条彻底打通，市场才能真正大规模的运转起来。

而现在市场仍是以刚需购买力为驱动的结构性行情。如果没有政策催动，那二套首付要求及非普宅限制，仍是改善群体头上的紧箍咒，不能大量释放有效购买力。

正如文章标题所说，成交量暴涨只是表象。在没有政策刺激、信贷宽松等外部作用的驱动下，改善群体又没有大规模入场；

那在刚需购买力被消耗一波、笋盘被清空、挂牌价上涨之后，客户与房东双方又将陷入价格博弈阶段，上涨的势能后继乏力。

以目前的市场热度来看，短期内几乎没有出台利好政策的空间，预计这波小阳春行情，在四月份进入高峰后就会逐渐回落。

北京楼市也将重归平静。