日期：
来源：环线房产咨询收集编辑：环二先生
年后楼市热闹起来，2月份二手房成交量突破1.9万套。目前变动的还是成交量，整体房价还没有太大变化，只有极个别板块迎来涨幅，最典型的就是华泾。2021年华泾印象欧洲曾经突破10万，三价就低后有所回落，2022年一直维持在9.5万上下。今年初华泾再次突破10万，90平小三房成交价高达10.5-10.8万。环线有客户去年10月份800万买了两房，现在850万都买不到。对，我们就是不仅推荐区域精准，时间点把控也足够精准。当然我们更关心的是，传统强势区域还没启动，凭什么华泾先涨？
华泾原先毫无存在感，1992年合并到徐汇后一直没重点开发。当时徐汇忙着打造漕河泾、徐家汇，哪轮得到这偏远地带。2010年前后，漕河泾、徐家汇基本都走向成熟，徐汇区把重心放在了徐汇滨江。
刚好赶上世博利好，徐汇滨江大拆大建，一跃成为顶级豪宅区、中央活动区。2020年后，徐汇滨江也走向成熟。虽然办公楼还没招满，片区雏形已经具备。内环内早就无地可建，中部融合更新区基本建成，偶尔零散地块不成规模。比较大的只有鑫耀中城、滨江中城，前者已经建成，后者就是徐房玖珑庭附近。其实玖珑庭这本来也不开发了，原本是保障房基地，不知道领导怎么想的，现在成了商、住、办综合区。简单来讲，这里可以视为徐汇滨江延伸，建成后基本无缝衔接。2020年开始筹备华之门项目，彻底带火了华泾市场，印象欧洲直接在6万多涨到10万。片区开发离不开地铁，华泾原先0轨交，现在落地了15号线，还有19、23、机场线待落地。2022年9月份华之门项目启动土拍，首发地块被港资嘉华集团拿到。嘉华集团曾经打造了嘉御庭等地标项目，在上海市场广受好评，一时间华泾再登热搜。
华泾原先没有重点开发，不是不开发，大片的土地已经盖成房子。当时定位不高，修建的小区也就一般，而且有大量动迁房。当下华泾房龄15年内，普通商品房小区只有两三个，旭辉朗香郡还一直没房源。这种供需关系下，你有多少笋盘也被秒掉，笋盘没有了房价就开始上涨。就像2020年临港一样，国家级规划刚出台，成千上万的客户想去投资吃开发红利。临港大开发需要时间，即使当年拍地当年你也没有房子买，大家只好冲进二手市场。二手房价格永远是边际价格，即，当下想买房的人与当下想卖房的人达成的契约，不代表整个区域的房价。
华泾与临港不同，这里住宅用地不多，后面客户没有分流风险。华之门项目高达81万方，其实大部分都是商办，住宅只有9.5万方。梅陇新中心与华泾西连片开发，规划也大多是商办、产业类，只有靠近春申一带有几个住宅小区。其实之前住宅用地还多一些，后来不少地块调整为商办。靠近春申一带的小区，对华泾客户分流有限。闵行很优秀，目前号召力比徐汇却还是差了一些。所以临港的坑，华泾大概率不会踩到，实在是没地建住宅。
都是商办、产业用地，另一个结果就是这里人流量会无限增大。通过土地变性也可以看出，华泾西、梅陇新中心这片区域定位极高。徐汇非常发达，不过好东西都在内环内，无论是学校、医院还是产业。出了内环，就是汪洋大海一样的工人新村，从田林一直蔓延到长桥。华泾崛起后，整个徐汇的资源分布都变得均衡起来，使命不可为不重大。这样的背景下，徐汇应该会倾斜资源过去，华泾项目落地概率更高。华泾地段本身也不错，既处于一江一河核心发展轴，又在上海正南部。这样商办、产业载体一旦落地，将带来大量人流。长桥、凌云居民终于不用去闵行莲花路逛街，吴泾启动开发后也会带来大量客群。上海南部中心的地位做实，带来的大量客流消化那几个住宅小区绰绰有余。即使华泾单价10万，其实也不算高——莘庄天荟都卖到12万了。这兄弟俩房价高，是开发早，区域成熟。华泾资源落地了，不见得比他们低很多吧？尤其是徐汇手握大把的学区、医疗资源，将来如何操作我们拭目以待。前面提到过，徐汇出了内环大片的工人新村，次新房寥寥无几。徐汇次新房扭曲到啥程度呢？动迁房华悦家园都已经突破10万。这样的小区都卖到10万，徐汇电梯房市场卷到什么程度，可以想象。虽然大家都想去华泾投资，无奈印象欧洲850万起，不是一般投资客可以考虑的。临港可以迅速炒高，是因为当初总价才200多万，大部分上海市民都买得起。当然华泾也有短板，目前区域发展并不成熟，除了高安路一小徐汇还没给其他资源。龙吴路依旧过大车、殡仪馆依旧没搬走、商业依旧不发达、地铁依旧只有15号线。可能这也是制约大家入手的原因之一吧，毕竟1000万的纯投资客户已经绝迹，大部分人还是要考虑自住。